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摘要：社会经济快速发展下，房地产行业面临广阔的发展空间，在激烈的市场环境下如何做房地产项目开发成本控制，是每个房地产企业都应该重视的一项工作。文章从房地产项目开发成本控制问题出发，探讨成本控制的有效措施。
关键词：房地产；开发成本；成本控制；项目成本
引言
针对房地产项目中存在的问题，我们必须在开发项目的过程中进行有效的项目管理和成本控制，需要探索技术、信息、组织、合同以及经济等多方面存在的潜力，进一步增加项目管理和投资过程中的效益，降低项目成本，通过科学方法创造出优秀的项目，树立自己的品牌，合理进行项目管理和成本控制。
1房地产项目的成本分析
近几年，我国房地产行业的市场规模得到了极大程度的扩展，其专业化程度也在不断地提高，但是对于我国房地产行业的发展速度来说，我国对于房地产行业的控制却有点追不上了。众所周知，房地产行业所需要的资金量是十分的庞大的，资金链也是十分的长的，而且资金的回收周期也不短。而且我国的房地产企业也比较集中，各大房地产企业间的竞争压力也是非常的大的，再加上房地产行业的土地成本也在不断地提高，房地产压力也在不断地增加，不仅仅要面对成本方面的压力，还有国家方面的压力和人民收入与房价不成比例的问题，所以说房地产行业虽然发展得十分迅速，但是也有些举步维艰了，如果房地产行业想要克服这些困难解决掉这些压力，在市场上长久的发展并屹立不倒的话，就需要从房地产的根本上入手，从土地的价格上入手，只有降低了房地产行业的成本，才有可能解决房地产行业现在所面对的难题，所以说，对于房地产行业来说，必须要对房地产的成本管理进行十分的重视。
2房地产项目开发成本控制现状
2.1成本管理意识淡薄，成本管控方法不规范
对一个公司的考核，通常会有销售指标、回款指标、利润指标、资金周转率指标、净现金净流量指标。在这些指标的压力下，首当其冲的是销售指标，各地产企业习惯性的将销售作为公司的龙头，一切行动围绕销售来进行，用销售来倒排各部门的全年工作计划。开发过程中只关注市场营销、开盘节奏、拿地速度，比拼土地储备量。此时，公司内部的成本管理意识比较淡薄，成本管理制度比较单一，成本管控水平相对粗放，大多还是停留在个人经验判断阶段，缺少应有的科学成本数据进行对比分析，成本全过程无动态跟踪更新，部门间沟通不顺畅，导致资金计划不详细，资金使用不确定情况较多，成本管控远远脱离工作实际。成本管理形同虚设，无法有效降低成本。
2.2成本控制工作缺乏前期合理规划与设计
较多的房地产开发企业主要是将重要控制节点放在工程项目当中的相关利益的获取方面上，并没有真正的将相关的成本工作做到实际用处上。这主要表现在一些房地产开发企业在一接到相关的房地产的主要施工项目时，就希望能够立马开展各项工程，从而能够在项目真正完成之后获得相关的收益，但他们往往并没有在前期将相关的各类成本控制工作落实到实际，并没有进行相关合理的项目工程类的分析。而有的房地产企业会直接使用各单位报价最低的工程方案进行之后各类工作，但这样的最低方案常常不具有一定的合理性，将会可能给后期的工程带来各种不同的麻烦，最终甚至可能会导致各类相关住房质量不能达标、出现一定的安全性类问题，从而会威胁到居民用户的经济及生命财产安全，企业也有可能会因此受到重大的经济损失。除此以外，当前期成本的各项规划工作若是没做好，而后续工程当中又受到种种因素需要对项目进程进行一定的改变时，可能会造成各类相关成本的不断升高，这就有违成本控制体系设计的初衷。
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2.3施工管理不合理
施工阶段是房地产项目开发的主要阶段，通常会占据数年时间，从地基的夯实到实现封顶和外墙的处理，分为很多子工程，涉及众多的施工队伍、施工材料、施工设备和施工防护措施，因此统筹兼顾、合理的管理就十分必要。在实践中，员工技术不到位、员工态度较差、管理者不负责任、监理不到位、材料质量差、设备管理不善、各个工序之间的安排不合理等都会影响项目的质量和工期，并进一步提升项目成本。
3房地产项目开发成本控制的有效措施
3.1利用ERP系统规范成本控制体系
规范成本控制体系是成本控制的核心。规范成本控制体系，需要建立ERP动态成本管理系统，有了动态成本，就可以实时掌握项目成本的现状。由于房地产开发成本由土地成本、开发前期费用、建安工程费用、园林环境费用、配套设施费用、开发间接费用这六大部分组成，各部分成本与合同金额相关连。所以，动态成本的管理，首先要以合同管理为中心，根据实际发生的成本，进行对比、预警，随时把握成本状态，为领导决策加快速度，提高企业竞争力。在建立ERP动态成本数据库之初，企业内的各个项目成本预算值应当是严格按照市场行情进行准确制定的，成本预算除了包括定额成本外，还要关注市场行情，有一个最高成本与最低成本，保证任何一项成本都要在可控制的区间。
3.2加强方案设计阶段的成本管控
房地产项目设计的质量不仅是相关项目的施工质量，而且与整个项目的成本控制效果。当然，结合具体的工程施工、设计质量也有一个伟大的项目与经济效益的关系。虽然项目设计成本在整个施工过程中所占比例不高，但对项目有70%～80%的影响，任何设计要素都会影响成本。因此，我们应该做一个好工作在设计阶段的成本控制，特别是要改变传统的“强调施工和忽视设计”的概念，并奠定一个好的基础工程项目的成本控制。在房地产项目的开发和设计阶段，我们可以有效地开展设计招标和设计方案竞选，使技术和经济评价和分析具体的设计方案，并选择最优设计方案。此外，我们应该做一个好工作的分析和处理特定计算机技术结合，设计方案和施工设备和相应的房地产项目。建设效益和可行性方案设计优化，和投资成本的具体项目计划设计阶段是控制在规定的范围内。
3.3强化绩效管理在施工阶段的应用
施工阶段涉及众多的人力物力，延续较长的时间，对此建议引入绩效管理机制。首先将每一个子工程落实到承包人，并进一步对每一个施工队的人员进行工作的划分，使得责任到人；其次将所有的工作的量度和质量进行量化，使得其可以考核；再次在工作完成之后对其达标情况进行考核；最后对考核的结果进行有效的统计，对出现成本、质量、工期不达标的情况进行费用方面的惩罚，对超过预期完成的情况进行一定的奖励，以有效地激励各个工程队以最饱满的激情更好地完成工作，降低成本。在绩效管理措施的落实下，不仅有助于员工发挥最好的工作状态，还有助于施工队招募工作能力强和态度更好的员工，激励其对员工进行充分的培训；有助于管理人员强化自己的工作职责；有助于监理方监督所有的细节。在开展施工工作管理时，一定要注意不同子工程、不同施工队之间的有效衔接，做好各个工作内容上的交接。每一次交接都要求后续工作人员对前期工作成果进行全面地检查，对不合格的部分要求前期工作人员进行完善，由此达到保质保量的目的，避免了工程的翻修，间接地保障了工程的成本控制工作。
结语
综上所述，房地产开发项目的成本控制是一个全员全开发过程全成本管控，许多房地产公司的成本控制存在着较多的问题，房地产公司需要直面这些问题，针对问题采取有效的措施，加强企业自身的成本管理控制，从而实现成本最小化、综合效益最大化。
参考文献：
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[3]蒋婕.浅谈房地产开发企业的财务管理与成本控制[J].经营管理者，2017（29）.
论文作者:陈超
论文发表刊物:《建筑模拟》2019年第28期
论文发表时间:2019/8/26
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