广西广证房地产土地资产评估有限公司 广西南宁 530022
摘要：随着科学技术的不断进步，智能化产品以其自有的优势在各个行业的应用也越来越多，如互联网、云计算、大数据、人工智能、3D技术、机器学习等特点，这些新技术的使用，使许多行业的工作水平和智能化水平不断的提高。在房地产估价市场应用这些新技术，有利于房地产对经济市场评估的科学性、准确性，使房地产行业健康持续的发展。
关键词：新技术；房地产估价；方法
引言
现如今，我国进入智能化时代，许多行业开始尝试使用新技术，以提高行业工作效率和智能化水平。房地产估价领域的相关理念、技术和方法也将随着发生实质性变化。本文将从房地产估价数据获取、房地产估价技术手段、房地产估价理论方法三个方面，总结新技术在房地产估价领域中的应用现状，从而为提升我国房地产估价质量和效率提供参考和借鉴。
1相关房地产的估价数据
通常，这些房地产估值是根据市场的多样化形式获得的，对于房地产估价，首先要解决的问题是获取海量数据的方法。大数据意味着需要采用新模型来获取无法通过常用工具获取，分析，处理和管理的数据。该模式有多种类型，高速，大容量和高价值。云计算对存储和处理大量数据能够在短时间内完成。网络扫描技术的发展有助于自动获取房地产估价在网络中的相关数据，从而对公共可用的房地产估价数据更有效地获取。
2房地产估价技术手段
2.1 GIS在房地产估价中的应用
GIS是地理信息系统的简称，随着计算机图形学的发展，传统二维GIS已经逐步向三维GIS转变，利用三维GIS进行房地产估价将显得更加直观和便利。GIS在房地产估价中的应用主要有三个方面：一是基于GIS构建房地产估价信息系统。目前多数房地产估价软件是基于GIS进行开发，随着WEBGIS的出现，为房地产估价的信息化、可视化和自动化提供了良好平台；二是GIS在市场比较法中的应用。市场比较法涉及到估价对象与估价案例各种因素的比较，传统应用时往往以估价师的主观经验判断为依据；三是使用GIS主题爬虫技术对WEB端的房地产估价数据进行自动采集，基于GIS主题爬虫，实现了房地产估价的智能化评估，有效提高房地产估价机构的工作效率。
2.2 BIM在房地产估价中的使用
三维技术的出现和发展，使BIM技术也逐渐用于房地产估价。目前，BIM技术主要用以改善物业估值方法，当传统方法用于估算成本法时，主要在现场进行分析，然后结合评估师的经验，对评估的准确性有主观影响。与此同时，传统低效率的估价方法，如果使用计算机利用BIM技术，就可以对工程的施工量进行准确的测量，并且可以合理地处理房屋折旧信息，这避免了传统方法对主观判断和低效率效评估者的依赖问题。2016年，熊伟提出了一种基于BIM和GIS的物业估价方法，它将强大的数据管理和GIS技术的空间分析与BIM技术功能相结合，首先评估了该地区网络的市场价格，使用BIM技术智能计算房地产的建设成本，获得该物业的最终价值，这种方法显着提高了估值的效率和准确性。
3房地产估价的理论方法
3.1市场比较法的应用
（一）完善和增设类别的对象。完善和增设类别对象的目的在于：（1）为应用市场比较法来调整房地产项目价格提供有效支撑；（2）类比的对象越多，其所获得的类比数据也就越充分。笔者建议，可以增设开发商、小区人员就业结构这两个类比对象。首先，选择同属一个开发商所开发的楼盘，这样来增强房地产项目类比的同质性。其次，则是按照开发商市场品牌知名度来进行类比，并以开发商知名度来调整房价。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆小区人员就业结构决定着小区生活的氛围，所以在类比后，可作为加分或减分项。（二）增大物业管理分值权重。经验表明，高水平的物业管理品质将成为小区房价的加分项，而这在市场比较法的应用中却被忽略了。在进行类比时，应上网收集对标房地产项目的物业管理信息，通过在网络挖掘该物业管理信息（舆情），综合研判该物业管理对小区房价的影响力。若是本房地产项目的物业管理水平优越于对标的房地产项目，那么则可以在对标房价的基础上，上浮房价。上浮房价的水平，可根据物业管理水平与房价之间的正相关程度来进行比较。（三）建立月度房价报告制度。需要在域内建立“房价波动水平/月”报告制度，相关人员应根据域内房产项目的品牌价值建立加权平均，通过计算出域内月度平均房价来环比房价的波动水平和价格走向，最终为应用市场比较法评估房价提供市场信息。
3.2收益法的应用
主要是顾及到房地产收益具备了连续性这一特征，选择合理的资本化率，把估价房地产今后的净收益折现至估价时点之后再进行累加，如此即可得到估价房产较为合理的价格。该方法将预期原理作为理论基础，运用对估价对象今后所要得到的收益进行预测，从而估算房地产到了估价时点之后所具有之价格。所以，如果要用这一方法来算出房地产价格，就一定要确保这一房地产具备现实经济效益或者潜在收益，一般来说，在估算住宅、商务写字楼、饭店等地产价格过程中会用到该方法。在运用此法时还需要估价者可以对房地产今后收益与风险实施精准预测。如果每年的净收益是一样的，资本化率也会一致，收益年限就是有限年。
4加强新技术在房地产估价中应用的建议
4.1加强各种新技术应用集成，整体提升房地产估价智能化水平
随着人工智能的进一步发展及应用的普及，运用各种新的科学技术手段提升房地产估价智能化水平，从接受委托智能化到完成现场踏勘智能化、从房地产估价数据获取的智能化到房地产估价模型的智能化、从评估报告生成的智能化到审核的智能化，最终实现房地产估价整体服务的智能化，是智能化时代房地产估价的发展趋势，也是我国经济和产业结构转型升级的必然要求。
4.2加强房地产估价新理论方法的研究，提高房地产估价的准确性
在房地产估价中的不能只是借助于各种技术的应用。更重要的是，在使用新技术的过程中，对房地产估价模型的基本理论和方法要加强研究，使房地产估价更加科学、合理的反应房地产定价的内在规律，体现出各种自然因素和社会经济产生的价格差异，但不能简单的只根据数据，忽视房地产估价的方法。
4.3政府部门应进一步强化信息化水平，提升房地产整体评估效率
2018年3月，《政府工作报告》提出要健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法；2018年6月，自然资源部宣布不动产登记已实现全国联网，可见我国房地产税相关工作正在推进中。目前，其他国家基本上都是按评估价作为房产税计税依据，如何实现房地产整体评估是现阶段亟待解决的问题。当前我国已实现房地产整体批量评估的城市依然凤毛麟角，因此，地方政府应继续强化信息化水平，加强新技术在房地产估价中的应用，从而提升房地产整体估价的效率，为将来实行房地产税征收奠定基础。
结语
随着智能新技术的使用，房地产估价的相关概念，技术和方法发生了重大变化。在本文，作者以智能化技术为基础，简单的介绍了房地产估价数据、房地产估价技术、房地产估价的理论及方法，分析了应用新技术在中国房地产估价市场中的发展状况，为提高中国物业估值的质量和效益提供一些帮助。
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[3]崔太平.传统房地产评估行业未来发展趋势探讨[J].行政事业资产与财务，2013（09）：70-71.
论文作者:张星
论文发表刊物:《建筑模拟》2019年第18期
论文发表时间:2019/6/26
标签：房地产估价论文; 方法论文; 房地产论文; 技术论文; 数据论文; 新技术论文; 房价论文; 《建筑模拟》2019年第18期论文;