从农地到市地：地租性质、来源及演变——城市地租的性质与定价的政治经济学思考，本文主要内容关键词为：地租论文,市地论文,性质论文,农地论文,政治经济学论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
地租理论大致可分为三种，每种理论都遵循不同的分析路径，分别流行于经济思想史上的特定时期。第一种是李嘉图方法，其以斯密主义传统为基础，被称为地租的剩余理论①。第二种是边际主义者的新古典方法，被称为地租的边际生产力理论。第三种为斯拉法所创，被称为地租的部门间净产品理论。就本文的研究目的而言，前两种分析路径更有拓展和推进价值。
一、古典分析框架下的城市地租来源与性质
地租的剩余理论起源于斯密时代，这一时代的代表作是配第的《赋税论》和亚当·斯密的《国富论》。主要观点是地租是总收益减去其他生产成本的剩余。剩余的规模取决于对农产品的需求和供给成本，而供给成本依赖于土地区位、肥力。剩余的获得者是地主阶级。斯密的地租理论显然分为两个层面。对生产者个人而言，地租是成本的一部分，因此，地租变为单个厂商产品价格的一部分。其逻辑在于，对单个生产者而言，地租是土地用于该用途时所放弃的机会成本。土地有其他可供利用的机会，存在机会成本，因而构成产品价格的一部分。第二个层面是，在宏观的分配理论中，土地作为整体，没有可供其他选择的用途，其机会成本为零。土地的供给曲线是一条垂直的线，所以地租的大小取决于需求[1]219。
剩余理论在李嘉图的《经济学原理》中得到综合和系统化。剩余理论包含两个原理[1]281。一是级差原理。级差表现为在不同地点生产产品的成本不同或在同一地点追加相同的劳动和资本生产产品的成本不同。二是边际原理。这一原理认为产品的交换价值总是受到在“最不利条件下”发生的生产成本调节。原因在于，对土地的需求如此之大，以至于处于“最不利条件下”的土地都必须参与生产。就城市用地而言，快速城市化使城区面积不断扩大，远郊土地也纳入城市范围，“摊大饼”式的城市发展模式应运而生，交通条件的改善加快了这一进程。在技术条件不变的情况下，农业用地决定于“丰饶、肥沃”程度，城市用地则取决于“区位”和原有位置上单位投资的边际收益。
按照边际原理，地租是谷物高价格的结果而不是原因。需求旺盛导致了谷物的高价格，进而导致了最差条件的土地必须参与生产，因此价格由最差条件的土地的生产品来决定。由于土地质量间有差别，优质的土地上就产生了剩余，进而形成地租，土地所有者享有地租。所以，地租是土地所有者获得的一种剩余，他们所拥有的土地比边际条件下的土地的生产条件更为优越[2]。
马克思进一步阐释了土地生产条件差异的来源，并将这一来源总结为生产的报酬递减规律。生产扩张在两个层面受到报酬递减规律的制约。一面是越来越多的生产条件不好的土地纳入到生产中来，从而使生产呈现粗放型报酬递减，这一生产规律使得之前生产条件较好或区位较好的土地带来了粗放型地租，马克思将它称之为级差地租Ⅰ。在原有的土地上投入更多的劳动和资本，从而使生产呈现集约型报酬递减，这一生产规律使之前同一块土地的使用带来集约型地租。马克思将它称之为级差地租Ⅱ。
假定劳动力市场和资本市场都是完全竞争的，工资和利润由市场决定，分别为W和R。需求的上升使得更高生产成本的土地(或因更差的肥力，或因更差的区位，或因更密集的劳动和资本投入)参与生产以满足需求，而需求的存在意味着总有人愿意为高成本生产的产品支付高价格。例如，按照现在的生产率，1单位劳动加1单位资本可生产1单位，该产品价格为P=W+R。但生产条件稍好的土地的生产率却是现在的两倍，1单位劳动加1单位资本可生产2单位，单位产品的成本为
，由于产品市场是完全竞争的，产品价格由最差的生产率决定，此时稍好生产条件的土地生产的剩余就是W+R-=，这就是级差地租的来源②。
农业土地的级差地租Ⅰ源于肥力差异和区位差异③。城市土地的级差地租Ⅰ源于区位差异。当然区位的差异对不同用途的土地的影响方式不同。就工业用地而言，工厂与市场的距离越远，运输成本就越高。企业倾向于挑选距离市场近的地块以便节约运输成本。由于假定资本之间存在着完全的竞争，因此，从长期看，节约出来的运输成本就不可能成为利润，只可能转化为土地所有者的收入。在现代城市发展中，区位因素还会体现在其他层面。如在工业园区中，工厂集中可产生外部经济并降低生产成本，这种生产成本的降低则可转化为园区内土地的地租。商业用地对区位更为敏感，其原理等同于距离对工业用地的影响。区位对居民住宅的影响主要体现在交通成本和时间成本[3]。
为说明城市化过程中级差地租Ⅰ的来源，我们考虑一种极端情况。假定建筑物的高度不变，城市发展以“摊大饼”式的向外扩张，影响土地差异的仅仅取决于区位，而区位的差异简化为运输成本或时间成本。开始时只有最好的地理位置的土地(CBD)得到使用，在最初的模式下，该块土地不用支付地租。随着城市化的扩展，CBD周围的土地开始投入使用，结果是CBD的土地上形成地租。地租额相当于两类土地间的交通成本。城市化进一步扩展，第三等的土地得到利用，第二等的土地也得到地租，第一等的土地地租提高，如此等等。
以下分别以城市工业用地和住宅用地为例，说明土地位置的差异带来的级差地租Ⅰ(见表1和表2)。假定资本完全竞争，可获得10％的利润率，并假定不同地块土地的其他生产条件相同，只存在距离或交通成本的差异。在城市化和工业化的发展竞争中，距离最远的土地也必须参与生产或被征用，市场价格是由最差条件的土地上生产的产品成本决定。
随着城市规模扩张，交通成本高企，必须对土地进行集约化利用，即对原有的较好区位的土地追加投资。此时产生级差地租Ⅱ。为说明城市化过程中级差地租Ⅱ的来源，我们考虑另一种极端情况。假定城市的规模范围已经确定，进一步的城市化所需的建设用地只能通过追加投资进而加高或加密楼宇来满足。若建筑技术已定，追加投资的边际报酬递减，建筑成本随着楼的高度或密度增加而递增。级差地租Ⅱ是由原有土地上进一步追加投资而产生的，可简单的称之为投资租。以城市住宅为例说明级差地租Ⅱ的产生(见表3)。
级差地租Ⅱ必须以级差地租Ⅰ为基础。若市场的需求决定了郊区外10层建筑的成本为市场愿意支付的成本，在中央商务区10层的楼房可以获得级差地租Ⅰ=40。在原有的基础上追加投资由10层变为20层，前10层仍然可以获得级差地租Ⅰ=40，后10层属于追加投资。由于楼宇越高，建筑成本就越高，后10层的建筑使用成本就上升为320，因此，此时的11-20层的投资带来的地租为级差地租Ⅱ=20。由于受到建筑技术的限制，21-30层的建筑成本陡然升高，以致小于市场愿意给出的价格，此时，人们宁愿选择更远些的郊区的住宅，从而城市的面积倾向于扩大。所以级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ之间的比较决定了城市发展的维度：粗放还是集约。
二、新古典静态均衡分析框架下地租的阐释
地租的边际生产力理论构建于边际革命时期或新古典时期④。如果说古典经济学更多的探讨地租的性质、来源，新古典经济学则将更多的精力放在地租的数量决定⑤。屠能(Johann Heinrich Von Thunen)是这一理论的先行者。在土地肥力之外，他详细考查了土地区位差异，并将这一差异视为地租产生的原因⑥。
这一新的地租理论发展了李嘉图集约型地租概念和集约型报酬递减规律。粗放型的报酬递减规律和粗放型地租的概念并不要求要素比例的变化，因而就不存在边际产品和边际收益的概念。在新古典理论中，要素被要求是同质的，只有同质性才符合边际的概念。而在李嘉图那里，粗放型的地租和粗放型的报酬递减并非源于同质土地的不断投入，而是源于土地的异质性，因此无法融入边际理论。“它并不存在边际理论所要求的要素比例的变化。在农业生产中，相邻地块之间存在质量差异，有人将这种地块的进一步投入称为边际土地，将其产生的产品称为边际土地产品，这种观点是非常错误的。我们只需要参考威克斯蒂德的著作就可以清楚地认识到这一点。他曾经对这一观点进行强烈的谴责，并将这样一种对‘边际概念’的使用视为‘可怖的混淆’”。[4]由此可见，边际理论对地租来源的分析和地租量的决定建立在土地同质的基础之上。
假定生产要素之间存在连续的替代性，生产函数为线性齐次生产函数，竞争是完全的。地租量由土地的边际产品决定。适用于生产中的所有其他要素的这一规则又被进一步引申为产品的可耗尽性分配定理，又称欧拉定理。
马歇尔是具有新古典传统的另一位经济学家。在《经济学原理》一书中，他在坚持分配的边际理论的基础上仍保持了与古典经济学家的延续性。地租量的决定依赖分配的边际理论，地租的本质仍被视为一种剩余，仅仅是一般的生产者剩余的特例。“土地的租金并不是唯一的，只不过是一大类经济现象中的一个特例而已。地租理论也并不独立于经济学科，而仅仅是一般供求理论的一个主要应用而已。”[5]
值得注意的是，古典和新古典对“剩余”的理解有着根本的不同。在古典经济学那里，土地之间在肥力、区位等属性上存在差别，较差生产条件的土地参与生产使得较好生产条件的土地产生剩余。所以，剩余来源于不同质土地在生产条件方面的差异，而对土地产品的旺盛需求是土地之间差异得以显现的前提。剩余的产生有两个条件，土地在生产条件方面的差别反映了供给层面的要求，而旺盛的需求则反映了需求层面的要求。而在新古典经济学那里，为适用边际产品的概念，土地被要求是同质的。同时，李嘉图所谓“那种原始的不可破坏的土地”被认为是土地供给的特征。因此，土地的供给就转变为同质土地的垂直的供给曲线。是否支付地租以及地租量的大小就完全取决于需求曲线。与其他要素相比，土地的剩余显然来自于长期中垂直的供给曲线(既不增加也不减少的供给量)。在马歇尔的价格—数量图中，这表现为一条垂直的供给曲线。地租量为面积OABC，如图1所示：
上述分析的一个推论是，要素的高租金是产品高价格的结果而不是产品高价格的原因。在早期，一个分析层面的混淆是，人们通常认为高地租导致了产品的昂贵。某些城市的高地租通常被认为导致生活、生产成本高。某些农地的高地租抬高了农产品价格。正如阿尔奇安所言，充分的理解“需求”和“成本”的含义有助于澄清这一混淆。对某一资源的需求反映了该资源在此处使用的价值，这显然是需求者愿意给出的最高价值。对任何一种资源而言，在此处使用的成本必然是在其它用途中获得的最高价值，即该资源的机会成本。而在其它用途中的这一最高价值显然是由其它需求者对该资源的需求给出的。在当前用途下，土地的租金之所以高是因为土地在其他用途下的价值是高的。在这一用途下地租高并且可以被支付的原因在于竞争者间的竞价，倾向于当前用途的竞争者给出的价格高于倾向于其它用途的竞争者给出的价格。正因为有人能支付产品的高价格，厂商才愿意出高价竞标这一土地。
混淆的根源在于，昂贵资源的单个使用者必须收取高价才能弥补租金成本。土地的竞标者之所以竞争这一地块，是因为他们预期该块土地能提供的服务的价值是很大的，不论这个成功的竞标者事实上能否获取土地的最高价值。在单个的竞标者看来，是租金决定了必须收取的价格，为获得高的土地价值使得人们必须对土地竞价，以便让那个最能够发现并获得土地最高价值的人获得对土地的利用。
既然新古典的地租理论建立在同质土地的基础之上，那么，如何分析异质土地的租金差异呢？有些资源在一种用途时的价值是相同的，而在另一种用途时价值却存在较大的差异。比如两个人A、B，每个人有两种用途，一个是职业篮球运动员，比如说控卫，处于这一用途时，两个人的技术能力没有差异，工资相同，假定为P，设为当前用途。另外一种用途是脑力劳动，两个人都可以选择成为中学数学教师，但是A比B更聪明一些，当A和B都从事教育行业时，A比B得到的收入更高，
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，因此当A从事篮球职业时，他的机会成本要高于B的机会成本。假定控卫的数量逐渐加大，每个控卫队员的机会成本各不相同，将每个队员的机会成本按照从低向高的顺序排列，形成曲线RR。由于假定每个控卫的工资相同P，每个控卫的级差租金为P与RR间的差距。如图2所示：
三、从农地到市地：区位租、投资租和管制租
很显然，古典和新古典经济学的结论是，建设用地的价格是市地租金的资本化，地租的差异仅取决于区位，距城市中心越远，地租越低，地区间的地租差异刚好等于交通成本(假设不考虑时间成本)。农地价格是农地租金的资本化。农地之间租金的差异来源于土地的肥力等。然而，建设用地市场与农用地市场是割裂的。很难在新古典的经济学文献中发现非农用地与农用地之间的价格关系。
农村土地转变为城市用地需要分为多种情况讨论，本文仅限于讨论处于大城市郊区的农村土地转用的情形。随着城市化的加快，郊区的土地潜在增值明显，这时产生的地租为级差地租Ⅰ(区位租)。由农村的土地转变为城市用地时，需要做些投资，如“三通一平”或“七通一平”，经过对该土地追加投资后形成配套的基础设施，土地又发生了增值，这时产生的租金被称为级差地租Ⅱ(投资租)。除此之外，我国存在着土地的用途管制，建设用地可以直接用于建设，不需要获得建设用地指标，而耕地的用途不能随便变更。郊区农村中建设用地和耕地的租金差异来源于用途管制。为保持理论的一致性，我们将它命名为级差地租Ⅲ，由此产生的租金也可称为管制租⑦。下文的地租分解模型展示了这三种地租间的关系。
王小映在单极城市模型的框架下考察了农用地租金与非农用地租金的关系，并对二者做了简单分解[6]。假定无规划管制，城市的边界扩展至B*。城市土地租金可分解为以下几部分。第一，农业的租金价值。土地用于农业用途产生的经济收益。这取决于土壤肥力等条件。第二，预期成长性增值。城市面积的扩张使得近郊农地与城市距离日益缩短，预期增值明显。该农用地距城市边缘越远，这一增值的可能性越小，因而预期成长性增值越小。转用开发的时间越晚，预期成长性增值的现值越小。第三，农地的选择性价值。农地转为非农建设用地后，很难再转变为原有的农地，或者复垦的成本很高。农地的转用开发面临这一不可逆风险，与这一风险相对应的风险升水构成农地转用开发的机会成本。农地农用就可以避免这一风险，由于避免风险而带来的价值成为农地价格的一部分。不考虑其他因素，只有与当农地转用这一不确定性所对应的确定性等值高于现有农业的租金时，农地转用才是可取的。这一观点可在下图中表达得更为清楚。如图3
在远郊，地租中主要是农业租金，在城市近郊，除了农业租金之外，农地的地租中更多的包含了预期成长性增值。在城市用地的范围中，还要包含投资租和区位租。
现实生活中，并不存在着放任自由的土地市场，土地的利用受到区划和规划管制。这一管制已经成为现代土地利用的普遍行为。然而，无论是古典还是新古典，都没有分析因规划管制而产生的地租及其分配。区划主要涉及各功能区的划分，农用地的保护。规划涉及建设用地总量控制，分期开发等，如建设用地规划指标和计划指标。一旦实行用途管制后，处于不同规划分区的土地就具有不同的市场价格。最常见的是对农地转用的控制规划许可。建设用地相对于农地产生规划管制性增值。规划圈内的农地未来可作建设用地使用，划定为基本农田和农地的只能用于农业用途。圈内的农地相对于圈外的农地也会产生规划管制性增值。如图5所示：
规划的管制相当于在土地开发这一维度限制了规划圈外的农民的产权及相关收益。规划圈外的农民由于仅仅被限定为农业用途，相应的预期成长性增值被取消。毕竟此时，圈外农地已经不存在城市化的可能性。较粗的虚线范围内的价值即为规划圈外农民的损失，记为β。管制租记为α。从社会的角度看，分区规划的合理之处就在于α＞β。这一不等式成立的原因就在于土地的开发利用存在外部性，合理的规划可以避免攫取行为(Yoram Barzel，1997)，从而提升土地的价值⑨。分区规划、限制行为与利益最大化的假设并不冲突[7]。
四、征地补偿与管制租的分配
土地分区规划在带来效率的同时，也造成了不同地区农民之间的不平等。用途的规划导致土地仅仅因为处于不同规划分区就具有不同的市场价值。有些土地所有者因为自己所处的位置而不劳而获，而处于限制开发地区的土地所有者则要承受意外损失。简单的管制内生了分配的不公，促使政府进一步介入，对分区规划所具有的缺陷加以弥补。正所谓管制带来进一步的管制。
最早的方法遵循了庇古主义传统。对那些规划管制下允许转用的土地所有者征税，对限制开发转用的土地所有者给予补贴。如图6所示，通过征税使得圈内农地所获得的管制租由α=γ+μ下降为μ，通过补贴使得圈外农地收益增加η，同时要保证γ=η。这一做法的困难在于，若农地转用中土地增值很大，土地增值税的调节作用是有限的，而若需要保护的农地又过多，补贴量如此之大，政府的财政负担过大。除此之外，这一方法仍然面临着高昂的信息成本问题。没有足够的信息，难以准确确定税率和补贴额。
较为现代的措施是实行可转让的土地发展权制度。假定由于圈外农地距离城市中心较远，β很小，可忽略不计。根据规划用地指标，将建设用地指标(或农地转用指标)在规划圈内外的农民之间平均分配。政府或开发商用地时，具体的地块需要选在规划圈内，然后需要购买建设用地指标。由于圈内外的农民都拥有指标，指标交易会形成指标价格，最终指标的价值总额等于α=γ+μ。管制租可以实现在规划区内外的农民间平均分配，分别获得μ和η。如果说庇古税面临的信息问题主要体现在定价层面(税率和补贴额的确定)，建设用地指标面临的信息问题则反映在定量层面。每年应该发放多少建设用地指标，以实现农地非农化的最优度？
还有一种做法是土地发展权归公。政府对近郊农地进行统一征收，补偿价格为Ⅰ+Ⅱ+Ⅲ，从而实现管制租归公并为社会共享。由政府统一组织土地的基础开发，并通过招、拍、挂的方式出让土地以获得管制租。如图6所示，α全部为政府所得，然后政府可统一实施对圈内外农地所有者进行补贴。若补贴采用平均分配的方式，圈内外农地所有者分别获得μ和η。
三种方案背后的指导思想具有很大的差异。税收或补贴的方案显然是遵循了庇古主义的传统。由于信息成本的存在，在实践中，庇古税总是受到如何确定税率的困扰。为了解决这一问题，科斯提出在设定总的配额之后，将额度在各主体之间进行初始分配，明晰各自的产权，然后允许相关主体之间进行交易。这就是理论上所说的“总限额+可交易”模式(CAT模式)。通过农地发展权交易制度分配管制租的方案沿用了科斯传统。无论是庇古传统还是科斯传统，二者都是以市场为基础，而土地发展权归公的方案则直接取消市场交易，采用政府治理，以强制交易为手段对管制租进行分配。总结下来，无论采取何种措施，既公平又公正的做法应该是，首先要给予土地的市场价值补偿，即Ⅰ+Ⅱ+Ⅲ；考虑到规划管制性增值，应该采取土地发展权归公，收归政府所有，或者在所有拥有建设用地指标的农民间分配。所以区位租并没有充公，充公的(或是在全部农民间平均分配)只是指标费或称之为管制租。
在我国，征地补偿标准设定为原用途补偿，农民获得的补偿仅仅是农业租金，既不包括与区位因素相关的预期成长性增值，也不包括因政府管制而带来的管制租。所以，现行的用途管制下的征地制度，不仅管制租被充公，土地的区位租也被充公了。尽管这一做法可以实现土地发展权归公，规划圈内外的农民在土地发展权上的不平等被消除，但是没有考虑到近郊农地与远郊农地在空间区位上的差异，统一的征收补偿却又造成了新的不平等。市场补偿、考虑土地发展权的公正补偿、我国征地补偿的关系图如下：
其中γ=η。此处的Ⅱ+Ⅲ属于原用途补偿，Ⅰ与原有农地所处位置有关，具有区位租的性质。显然，这一部分是城市化的发展导致的潜在性增值。应该充公的部分是因为规划管制导致的增值，记为α=γ+μ=γ+η。但是，中国的现行征地的缺陷在于补偿中仅仅包含了Ⅱ+Ⅲ，没有包含Ⅰ。从补偿的对象来看，征地补偿仅是针对规划圈内的农民而言的，仅涉及到近郊农民。
总结一下几种机制下地租的分配与演变。在自发的、没有规划管制的情况下，近郊农民获得的地租为Ⅰ+Ⅱ+Ⅲ。考虑到土地利用的外部性，政府进行简单的规划管制，仍然允许市场交易，此时规划圈内的农民获得地租为Ⅰ+Ⅱ+Ⅲ+α或Ⅰ+Ⅱ+Ⅲ+γ+μ。若政府实施规划管制的同时调整土地发展权，并使得建设用地指标在规划圈内外平均分配，同时土地仍然采用市场交易的方式实现农地转用，则规划圈内农民获得租金为Ⅰ+Ⅱ+Ⅲ+μ。在我国现行的征地制度下，首先实行用途管制，产生规划性增值α，但这一增值并不在农民之间分配，同时对规划圈内农地实行原用途补偿，此时管制租和区位租全部充公。
注释：
①本文将马克思的地租理论一并归为古典经济学地租理论的框架内。尽管从经济思想史上看，马克思的经济理论与古典经济学家的经济理论大不相同，但是就地租理论而言，二者却有很多共同之处。在古典经济学那里，地租本质上被看做土地所有者凭借土地所有权而获得的一种剩余，马克思在这一点上与古典经济学没有实质区别。马克思甚至继承了级差原理，并进一步将地租分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。
②从某种意义上讲，这是由市场结构导致的。劳动力和资本都是同质的，而土地却是有差异的。
③其实这里涉及到农地是有差异的，这些差异体现在很多属性上，其中对农业用途而言，最重要的是土壤肥力和土地位置。
④这一时期大概发生于1871-1936很多经济学家对这一方法做出了贡献：杰文斯、门格尔、维塞尔、庞巴维克、威克赛尔、克拉克、威克斯蒂德、马歇尔、帕累托，其中，最重要的是威克斯蒂德和马歇尔。
⑤就地租的本质而言，新古典经济学继承了古典经济学的传统，仍然将地租视为一种剩余，“地租可以简单的看作是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分”。雷利·巴洛维：《土地资源经济学》，北京：北京农业大学出版社，1989。
⑥对边际生产力理论的最为清晰地表述体现在威克斯蒂德(Philip Wicksteed)的《协调》一书中。
⑦由于古典和新古典经济学家所处的时代很少存在土地的用途管制，毕竟在那时土地的管理还没有上升到公共管理的层面，所以他们仅仅考虑到市场中存在的自发行为而带来的租金：级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。我国普遍实行土地的用途管制制度。同一个区位的土地仅仅因为用途的差别而导致租金存在很大的不同。因此文本将它定义为级差地租Ⅲ，以体现政府的公共管制而对地租来源产生的影响。
⑧本文的图4、5、6对王小映的论文(王小映，2007)中所作图形略有修正。然而，根据来源对地租加以分解的做法受到王小映论文的启发并建立在王小映论文的基础上。
⑨与王小映的论文(王小映，2007)不同，本文指出了规划的合理之处，并将这一合理性明确地表达在地租的分解模型中。
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