混合开发加个性设计：美国零售项目新模式，本文主要内容关键词为：美国论文,新模式论文,项目论文,个性论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
从纯粹的购物功能，到简单的混合——楼上办公或居住，底层零售店铺——再到综合性混合开发，美国零售地产正在向集购物、办公、居住、娱乐、休闲、观赏等于一身的多功能项目转变，并力求以零售项目为中心，与周边邻里形成功能完善、环境和谐的综合社区。在建筑风格上，设计师摒弃牛人一面的设计，通过增加人造景观，利用水、绿地和广场等元素，赋予每个项目独特风格。
作为为混合项目的一部分，美国新一代零售地产在定位上已不再是纯粹的购物目的地。开发商和建筑师希望其零售地点成为具有纪念意义的诱人场所。
对建筑师来说，这种设计首先出于美学考虑，因为从职业角度讲，建筑师都希望创造出独一无二的空间，但也有商业原因。“混合利用观念正在深入人心。”DLR集团（一家美国建筑和工程公司）零售部经理史蒂文·麦凯说，“美国购物者之所以喜欢混合利用项目，是因为一个项目可以创造一个社区，它不仅将人们吸引过来，而且还能够将人们留住，同时还能够使土地利用最大化。”
然而独特的零售设计并非易事，因为长久以来，零售地产设计都趋于雷同，特别是连锁店，比如大型仓储超市连锁店、服装专卖连锁店、饭店连锁店……不仅卖的东西一样，店面和装修风格也相同，因此这样的项目在设计上相对容易。
通用增长物业(General Growth Properties）开发部副总裁托马斯·达莱桑德罗认为，独特的原创设计不一定比传统生活方式中心设计花费高，但对客流量会产生很大影响。“主要是设计本身，而不是花多少钱的问题。”他说，“最大的成本是项目前期花费的时间和精力。”
达莱桑德罗预计，如果设计的产品具有吸引力，光顾人数会比普通生活方式中心式零售地产项目多20%～30%。
萨莫林：零售遍布整个社区
建筑师们认为，随着混合利用开发的日益流行，在零售项目创造“地方感“比以前更容易了，因为今天的开发项目就是为了创造一个人们居住、工作和社交的地方。
“几年前，零售地产只有一个目的，就是购物。”麦凯说，“后来我们开始进行混合开发，但一开始也只是在办公楼的一层设零售，可能只是一间咖啡馆或酒吧。而现在，我们则以零售为中心，创造新的市区和市郊社区及社区感。但它不是迪士尼幻境，而是一个真实的地方。”
位于新泽西的雅梅尔·基泽尔(Jarmel Kizel)建筑师和工程师公司总裁马修·雅梅尔同意麦凯的观点：“我们的目标是创造一种地方感，通常是将零售与住宅和办公区混合在一起。”他引证了新泽西新不伦瑞克的Somerset街再开发项目。该项目包括两座大楼，有100多套公寓，一层为零售面积，还有60000平方英尺的办公面积。
还有一些项目规模比较大。美国最近几年开发了许多大型混合项目，比如拉斯维加斯的萨莫林(Summerlin)项目、凤凰城的埃斯特里拉山区农场和丹佛的斯坦普莱顿机场再开发项目。在每个案例中，零售都是整个项目不可分割的一部分，而且都在寻找某种超越普通生活方式项目的独特设计。
比如萨莫林项目，在整个22500英亩的开发项目上，零售遍布各地，包括200万平方英尺的时装展售中心，还有72000平方英尺的广场和480英尺长的景观结构设计。
该景观建筑高128英尺，建在人行道上面，白天为拉斯维加斯大道(Las Vegas Strip)的入口提供阴凉，晚上则作为电影屏幕。在萨莫林，到处都是地中海风格的村庄、土砖式结构建筑和零售店铺。
森林城：水道连通购物中心
在休斯敦附近，通用增长物业正在开发一个混合地产项目——森林城(Woodlands)，其中包括市镇中心(Woodlands Town Center)建设和森林购物中心(Woodl ands Mall)再开发。该购物中心原建于上世纪中叶，面积达100万平方英尺，虽然规模不小，但只是一个普通的地区购物中心。
现在，它成为森林城混合再开发项目的一部分，也是森林城的活动中心。其中，2002年竣工的人工水道最具特色。其他元素还包括一座万豪酒店、一个会议中心，一个户外剧场、办公楼、Loft公寓和住宅楼。
森林城占地1000英亩，其水道是一条1.25英里的人工水渠，游客可以沿河步行或乘坐游船。通用增长物业的达莱桑德罗称，该项目是受圣安东尼奥Riverwalk（河畔漫步）项目的启发。
虽然并非零售项目——零售店设在河道沿岸，Riverwalk被认为是美国最著名的特色景点。它不仅吸引外地游客观光，而且也吸引当地人来此游玩。“在规划森林城水道的同时，我们也在计划购物中心的延伸——通过生活方式设计和户外街景延伸，将购物中心与水道连接起来。”达莱桑德罗说。
“现在规划大型零售项目更多的是以区域为基础，而不是单个地产项目。”达莱桑德罗解释说。
“我们努力把着眼点放大。”达莱桑德罗说，“如果一个购物中心获得成功，邻近的其他项目也会有巨大机会，但它必须协调一致，同样具有吸引人的独特风格。”
除了线性水道外，森林城还在整个地区设计了广场及其他相连的绿地，达莱桑德罗称之为“银河系”布局，而不是只有一个焦点的“太阳系”。“这种设计灵感也来自佐治亚州的萨凡纳(Savannah)市中心——有多个市镇广场，以及华盛顿特区市民活动中心呈网络状布局。”他说。
利斯萨米特：小项目也可创造地方感
对混合项目而言，不一定非要有萨莫林或森林城那样的规模才能打造地方感。在现有市区和郊区环境开发的小型混合项目或再开发项目均可实现这一目标。
在堪萨斯市郊欧弗兰帕克(Overland Park)，DLR集团正在开发利斯萨米特(Lee's Summit)混合项目，包括一个会议中心、酒店、零售“村”和住宅等元素，共有21万平方英尺的零售面积、50万平方英尺的办公面积和600套住宅及200间酒店客房。“房客有当地的，也有来自美国各地的，但这并不是最具特色的地方。”DLR集团的麦凯说。
“在项目设计之前，我们将欧弗兰帕克的现有建筑拍下来，仔细研究其比例及材料。我们在设计上保留了原有比例和城市细节语言，但不是复制。它是城市的反映，却是新的设计。”
长久以来，零售地产设计都趋于雷同，特别是连锁店，不仅卖的东西一样，店面和装修风格也相同
在波特兰，DLR为克拉克马斯(Clacamas)市镇中心再开发项制定了总规划。“现有购物中心位于市中心。”麦凯说，“在设计上，通过增加一个生活方式购物街，为整个项目增添活力。公共交通将住宅、办公楼和酒店串联起来。”独特的设计元素反映了西北特色，包括季节性盆栽及生态喷泉。
麦凯说，此类项目的开发成本与独立的生活方式中心项目相差无几，基本在56美元～125美元／平方英尺，但加利福尼亚的一个时装精品店除外，它的成本达380美元／平方英尺。”该项目几乎所有油漆都是定制的，那确实是个例外。”他说。
Atlas公园：小商户之家
人们在地方感强的零售店消费可能会大一些，特别是在消费高的纽约。在皇后区，A&Co建筑事务所为Atlas公园再开发项目设计了总规划，该项目首期包括8座楼，40万平方英尺零售面积，开发成本为500美元／平方英尺。该事务所负责人西奥多·阿门塔承认，从成本角度看，这一数字可能是其他市场的两倍，甚至比纽约的平均水平都高，但是由于极少开发这种规模的项目，因此可比性不强。
但阿门塔认为这一成本是合理的，因为皇后区是相对富裕的市场，也因为项目开发商Atco希望无限期持有该资产。“如果开发商想拥有地产，那么它的经久耐用性就显得更为重要。”他说。
大约12英亩的工业旧址正进行再开发，虽然按一般标准而言，这不是一个大规模项目，但按纽约的标准来说，已经很大了。阿门塔预计，除了零售以外，加上其他元素，最终项目规模将达到24英亩。”我们正将其变成一个大众容易接近的公共项目。”他说，“我们首先考虑的是创建公共空间——在项目中心创建了两英亩的空间，这在寸土寸金的纽约是相当不易的。整个公共空间包括公用场地和露天广场，这将是人们来此的主要吸引点。”
该项目的另一特色是，零售部分主要吸收小商户。阿门塔认为，像沃尔玛那样的零售大鳄，总是将其固有的模式搬入店铺，会破坏楼盘的整体布局和设计。Atlas公园的开发商不想吸收大型零售商，部分原因是，大型零售商总想支配项目。另一个原因是众多各具特色的小租户有助于创造一个独特的地方。“当地小租户更地方化，更纽约。”他说。
细节：独立零售项目升级的法宝
虽然在创造地方感方面，混合利用地产项目能够提供更好的机会，但并非只有混合项目才能有这种效果，独立的零售项目也可以做到。
雅梅尔认为，建造独特建筑的一种方法是，将通常高端地产项目才有的细节添加到中端项目。“即使在非高端生活方式中心的地方，我也看到高层次的美学效果”，他说，在建筑上，传统购物中心正面往往是玻璃，侧面是无窗的“大盒子”结构，“现在则更多地使用砖、石头和玻璃混合结构，人行通道也不采用混凝土，而是砖石路面。这种风格甚至延伸到店名及标识上。”
品质升级的部分原因是租户需要。“对于零售建筑，客户需要的是具有长久魅力的设计。”DLR集团的麦凯说，“人们对零售的设计期望提高了。”
在建筑风格上，人们正在摒弃乏味设计，而更注重地方感。美国各地的地方政府正在对零售项目的设计施加压力，许多地方已经成立建筑审查委员会。“现在人们对街景和屋顶轮廓产生了新的兴趣，并努力创造更有趣味的都市风景。”雅梅尔指出，“许多城市在逐渐放弃雷同的设计风格。”
还有一些例子规模更小。在北达科他格兰福克斯(Grand Forks)，GK开发公司最近将61.6平方英尺的哥伦比亚商场进行了改造，重点是增加了一个主题美食广场。
“许多人在格兰福克斯所处的北方森林地带(North Noods)有湖景住宅，因此我们认为美食广场将为商场提升吸引力。”GK公司老板卡洛.卡拉米安说，“在设计和装饰上，我们充分考虑到消费者的喜好，增设了大型壁炉及其他元素，大多数消费者会倍感熟悉和亲切。”与普通美食广场相比，在哥伦比亚商场创建北方森林风格的美食广场每平方英尺将增加25%的成本。“但是值得，因为我们是做长期投资。”他说。
卡拉米安认为这种战略是成功的。目前，GK开发公司正计划在芝加哥附近的另一个购物中心建美食广场。“我们尚不清楚会建成什么样，但会避免使用廉价的瓷砖地板和标准的桌椅。”他说，”我们想要一个独一无二的地方，而不是千篇一律的面孔。”
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