（惠东县开放大学，广东 惠州 516300）
摘要：经济的快速进步与发展使人们对居住环境有了更高的追求，因此推动了房地产行业的飞速发展。对房地产行业产生影响的因素有很多，其中货币政策对房地产的影响是非常大的尤其是对中小房地产企业。本篇论文重点从经济学的视角分析讨论从紧货币政策对中小房地产企业产生的影响以及应对措施。
关键词：中小房地产；经济学；货币政策；调控；影响；对策
房地产行业发展刺激和促进了经济的进一步发展与进步，但是房地产企业尤其是中小企业在房产开发投资过程以及购买阶段都离不开银行资金的支持，中小房地产企业对银行的依赖性特别高。而采取从紧的货币政策对中小房地产企业有较大程度的影响，对其用经济学的角度进行分析研究是非常有必要的。
1.经济学方面从紧的货币政策的含义
国家可以通过政治手段和经济学的杠杠原理实现对计划市场的调控与把握，从2008年开始，我国一直实行的是从紧的货币政策，主要目的是为了控制经济快速增长的现象，从而达到抑制经济过热的目的，体现在房地产行业便是用宏观和微观的调控下，房产的销售数额以及房产的投资开发金额。在该调控政策的影响下，银行逐渐开始控制关于土地储备以及土地开发的贷款金额，也加强了对房屋贷款的管理；在土地方面国家规定将土地用于营业项目时一定要以拍卖的形式决定土地的归属，同时也规定各地方不得以历史问题将土地权进行转让；此外也提高了开发和利用。例如：水泥、电解铝、钢铁等固定资产的投资金额比例。以期达到对房地产行业的更完整的把控，其中从紧货币政策是最重要的调控手段。
2.从紧的货币政策的功能和作用
①达成国家中央经济工作相关会议制定的宏观调控“两防”目标：防止国内经济增速过快，防止国内物价从结构性上调转变为持续通货膨胀；②能够利用缩紧银根和提高利率等措施，来合理控制信贷的发放规模、调整中小企业投资成本较低的现状，以此促进国内投资的持续上升；③从紧的货币政策是强化流动性管理最关键的政策方针，通过限制央行票据的发行展开对冲操作，从而实现对外汇资金占用问题的解决，缓和资金流动性过强问题。
3.从紧的货币政策造成的影响
从紧货币政策主要是通过对银行利率的调整从而达到控制经济的目的，它对中小房地产企业产生的重要影响体现在许多方面，最主要的影响体在以下几点：
3.1利率杠杆的变化对企业绩效的影响
中小房地产企业对银行的依赖程度特别高，从紧货币政策会调整贷款利率，而贷款利率的调整会对企业的融资成本造成影响，融资成本的改变也会改变企业的现金存储量和流动量，资金存储量和流动量的改变会对一个企业的运营能力造成一定较大程度的影响，这对中小房地产企业而言是非常严重的。此外银行调整利率也会对消费者的购买意愿产生影响，购房意愿的减弱会造成房产需求量减少销售额的下降，会使企业的利润降低从而影响企业的效益。同时一些企业为了降低国家政策变动对自身企业的影响力会选择改变企业自身的融资渠道，它的改变会使得企业偿还债务的能力下降。我国央行过去曾进行过多次的金融机构人民币存贷款基准利率调整。例如，将原本为2．75％的1年期存款基准利率调高至3．25％；将原本为5．81％的1年期贷款基准利率调整至6．31％。就当前货币流动性降低的市场环境下，中小房地产企业若是想要通过银行进行融资，就需要负担较之以往更加高额的融资成本，使其资金链的负担加重。
3.2准备金率对企业绩效的影响
在2008年6月，我国将存款准备金率提升至17.5%的历史高位，而6月份金融运行数据显示我国内部调控有一定成效，同时外部干扰有所缓和，主要体现在：①货币信贷总量收紧，结构有所优化；②居民储蓄大量回流使得银行资负结构更趋合理均衡；③从外汇存贷款变化来看，基于利差及升值因素而出现的少存多贷、集中结汇现象已有所减缓；④从外汇占款变化来看，出口、外商投资以及金融性结汇流入总体处于逐步收敛状态。中央行将存款准备金率提高，导致各大银行最终得到的放贷金额数量有所减少，而商业银行为了降低自身的风险所以会选择加强对中小房地产企业资金用途的监管要求，也会提高中小房地产企业的贷款条件，因此中小房地产企业取得贷款资金的难度大幅度上升。对消费者而言，央行提高存款准备金率，使得广大消费者对房地产行业的发展前景产生怀疑，因此大部分消费者都采取观望的态度，使得中小房地产企业的资金流向来源被消减，最终造成中小房地产企业出现资金短缺的现象，资金不足的中小房地产企业无法继续获得土地，土地的减少导致中小房地产企业无法继续发展，对中小房地产企业的发展造成了更大影响。
3.3货币供应量对企业绩效的影响
我国曾于2008年实施从紧货币政策，其在货币供应量方面的成效体现在，货币供应量增幅回落，金融机构人民币各项贷款增速减缓。3月末，人民币各项贷款余额27.5万亿元，同比增长14.78%，增幅比上年末低1.32%。一季度人民币贷款增加13326亿元，同比少增891亿元。货币供应量的变化对中小房地产企业的影响主要体现在信贷渠道和货币流动性两方面。如中央银行增加货币投放，这时货币的流动性增强，因此商业银行会拥有更多的流动货币，所以银行发放贷款的意愿会很强烈，发放贷款的能力也得了相应的提升，银行愿意给与企业更多的贷款，这时银行对中小房地产企业的需求会增加。当货币量增加时中小房地地产企业更容易取得资金，也会促进中小企业的快速发展。但是货币供应量的增加也会使得许多资金流入交易市场，从而导致中小房地产企业的经营成本降低，最终对房地产企业的运营效益造成影响。
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4.促进中小房地产企业发展的相关对策措施
在从紧货币政策的杠杆调控影响下想要促进中小房地产企业的平稳迅速发展需要从不同的方面采取相关措施：
4.1国家方面
国家方面应该加强对货币供应量的控制，使其保持合理适度的增长速度，此外，希望通过增加房地产税务能够使房地产投资收益降低，同时以提高房地产转让税的方式减少炒房现象的出现，最终达到稳定房产交易市场的目的。在国家方面也应该增加经济适用房、租购同权房、共有产权房和普通住房等的土地供给和房屋供给。
4.2中小企业方面
4.2.1扩宽融资渠道。中小房地产企业应该拓宽自身的融资渠道。从紧货币政策对中小房地产企业产生影响最主要的方面是资金，现在的大背景下市场变化越来越快，对市场的控制越来越困难，同时成本转嫁的难度也逐渐加大，银行自身的风险防范意识也会逐渐加强，为了中小房地产企业自身的生存和发展企业必须降低自身对银行贷款的依赖度。所以企业应该加强信托融资和海外融资，以降低对银行的依赖提高自身的抗风险能力。
4.2.2注重自身的需求性分析。其次从紧货币政策主要的调控目的是为了对投机性需求进行有效控制，所以面对当前房地产行业销售艰难、降价严重的不利局面，中小房地产企业应该更多地对改善型需求和真实性需求加以重视，多开发需要性较强的房屋，进而降低政策对自身的影响。
4.2.3积极争取银行贷款。就当前的货币流通性紧缩的环境下，许多中小房地产企业都以为银行会拒绝其贷款要求，所以直接放弃银行贷款这一融资渠道。不过，即使在当前从紧货币政策实行的背景下，大部分银行依然具有足够的贷款金额等待投放。并且，当前有许多的银行都将中小型企业的贷款业务作为其增长点，所以，中小企业一定要保持积极的心态，主动尝试银行贷款，只要自身具有良好前景的产品或者项目，让银行了解企业的还款能力，那么就有极大的可能获得贷款批准。
4.2.4注意银行的选择。不一样的银行其具备的融资风险以及贷款的投向也会存在差异。所以，中小房地产企业在选取贷款银行时，一定要对其资金能力、担保方案、投放范围等要素进行分析。对于那些经验规模相对比较大的中小型房地产公司，也可以相应的选择规模较大的银行进行贷款，如此一来就能获得更多的贷款资金。
4.2.5努力争取委托贷款。委托贷款这一业务主要是指，将自然人、保险公司、个体工商户、政府单位等作为委托对象，向银行委托办理贷款事项。而银行作为受托人的身份存在，能够依照委托人所设定的贷款使用途径、资金数量、贷款期限等代为发放，可以对企业的贷款使用情况进行监督，并协助委托人收回贷款。在从紧货币政策实施的背景下，各个中小房地产企业应当主动采取委托贷款的方式环节融资，此类贷款方式的还款期限通常为3个月至3年，是获得急用资金较为有效的渠道。
4.2.6争取发行企业债券。当前，我国的人民银行已经创建了全国范围银行之间的债券市场，能够支持企业的内部债务在其法人自愿的情况下前往债券市场，以全国的所有机构的投资人为对
象发行债券。而中小型的房地产企业应当充分利用企业债券的发行规定的还款时限长、利率低这些优势，积极主动的通过发行企业债券来解决资金问题。此外，中小企业也可以通过发行短期融资券募集资金的方式来应对从紧货币政策带来的融资问题。
4.2.7积极接纳战略投资人。通常情况下，战略投资人便是指那些为了获得更多的战略发展收益，资金储备能够长期支持其掌握一个企业的大量股份，并能够积极对企业进行管理的法人投资者。中小企业要想在从紧的货币政策中获得良好的发展，就需要具有长远的发展思维，主动吸纳战略投资人，在吸收其资金的同时，积极使用战略投资在人才、技术、资金方面的优点，对企业的运营机构进行改良，从而优化企业的财务管理制度，和房子品质、品味为企业今后的上市打牢基础。
4.2.8考虑物流融资渠道。因为与企业的物流业务有关的融资会具有一定的现金流、资金流以及物流的保障，其融资风险相较于其他的流动资金贷款较低，而且银行普遍也较为乐意使用此种融资方案。中小企业可以考虑使用物流融资的方式来获取银行贷款，而且当前国内的许多商业银行也开发了许多的物流融资金融产品，是一项十分经济有效的融资方式，值得中小型房地产企业考虑实施。
结束语：
房地产的发展对我国经济的发展具有重要的影响作用，为了房地产行业以及经济的平稳发展国家实行从紧货币政策，该政策的实施对中小房地产在运营效益方面产生了巨大的影响，为了降低政策变化对企业的影响，企业需要拓宽自身的融资渠道提高自身在危机当中生存的能力。如此一定会促进企业平稳地发展进而促进经济的繁荣。
参考文献
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作者简介：徐安生，男（1962年5月—），研究生学历，汉族，广东惠东人，研究方向为经济学，目前职称为经济学高级讲师。
论文作者:徐安生
论文发表刊物:《知识-力量》2中
论文发表时间:2018/9/18
标签：房地产企业论文; 货币政策论文; 贷款论文; 企业论文; 银行论文; 资金论文; 融资论文; 《知识-力量》2中论文;