摘要：我国高等教育体系发展迅猛，发展除了具有特色的学校教学与寄宿体系外，传统的物业管理模式和管理机制在现代化高校物业管理中不再适用，深入研究现代高校物业管理的相关问题需要用市场化手段减少高校物业管理中的人事与资源分配问题，这其中需要真正认识到高校物业的发展特点和表现形式，根据这些高校物业管理的重点问题进而改进传统高校物业管理的发展短板。本文就高校的物业管理的发展策略作出简要论述。
关键词：高校物业；管理；发展；策略
前言
作为现代人才建设和高校文化建设的重点，高校物业管理效率和应用管理水平，综合反映了现代化高校运转的特质，高校物业管理的新模式在学校管理中的应用，逐渐在学校现代化改革中掀起风潮，专业化的物业管理模式为校园环境的标准化提供了执行基础，当前的物业管理模式较为落后，但是管理对象还是学生和教师这些高级知识群体，这种特殊性是高校管理最为明显的特征，在高校管理发展创新中要针对高校物业管理进行定位，确保物业管理服务水平的发展更适用于当前现代化高校的全面建设。
一、高校物业管理的主要特征分析
专业化物业管理是引入了市场机制，并用经营管理手段提供社会化管理的一种有偿服务，是在政府政策和法规指导下的市场性经营管理行为，是社会、单位、个人共同关心的重要事业，建筑、设备和高校公寓从管理方面来说除了基本的维修和养护工作外，还要提供全方位的综合服务来满足日常运行需求。这就要针对自身进行经营管理，利用市场化机制收取相应的管理和经营服务费用，达到经营和管理服务的双赢。高校物业管理的基本特点之一还有其依存关系，其物业管理的范围在校内进行，具有很大的封闭性。高校物业管理和市场中的物业管理有很大的不同，主要特征可以从以下几个方面来看。
1.高校物业管理是创建和谐校园、构建稳定健康发展平台的保障，为高校人员提供了更为自如的后勤保障，作为学校经费开支的一部分对高校物业管理作出针对性的改革，能够确保学校资产的保值增值，并给学校的科研和教学提供良好的环境，具有较高的实用性。
2.高校物业的管理是以人为本的优秀典范，在高校物业管理中通过社会化手段服务师生的基本特点就是充分便利师生在校期间的各项生活所需，对学校科研和教学环境的科学发展提供了全方位、优质和高效的服务，营造出了环境优美、文明向上的校园环境。
3.高校物业管理为学校的整治工作提供了基础。高校作为我国精英培育的地方，对造就社会主义事业专业人才的意识形态和整治觉悟有非常重要的作用。在教学工作中，高等院校是培育具有科技竞争力和奉行社会主义事业人才的摇篮，这也是物业管理中的相容性要求的出发所在；管理上来说，在市场经济规律和教育规律的影响下，高校物业管理具有一定的一般性特征，需要树立出亲和友善、严谨真诚、服务良好的物业形象，高校管理中的物业管理发展就需要从人文品味和科学内涵出发，营造出具有特色文化和学科特性的物业管理，从而在物业服务、教职工和学校方面的共赢。
4.劳动法实施以来学校的用工成本增加，劳动纠纷的增多都给物业管理等带来了压力。将学校的运行和物业管理公司体制联系起来，可以让学校与工作人员形成一定的隔离关系，避免了直接矛盾，同时这种规范化管理节约了大量的开支。
二、高校物业管理中存在的问题
1.竞争意识不够强烈
高校后勤在很长一段时间内实行的都是行政化管理，但物业管理被引入到高校后勤管理体系中的时间却只有二十多年的历史，必然会受到传统后勤管理模式的影响和冲击。具体表现在很多高校的物业管理存在“等、靠、要”观念，缺乏必要的竞争意识，这样就很难实现专业化、一体化和企业化，并在一定程度上影响了高校物业服务的质量。
2.经费投入不足
当今时代，我国高校正处于高速发展阶段，建设施工、设备购买项目较多，资金使用缺口较大。而当前我国高校物业管理经费仍主要依靠学校财政拨款，经费自然也就十分紧张。这就使得高校物业管理大部分时间都处于“贫血”运行状态，也就很难实现更大的突破，严重制约了高校物业管理的现代化发展。
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3.缺乏必要的人才
目前，我国高校物业管理部门人才缺乏现象十分严重。首先，缺乏专业的管理人才，通常认为物业管理是一种低技术含量、高劳动强度的行业，只要有一些具有实际操作能力的工人就足够了，并不需要高级管理人才。其次，缺乏专业的技术人才，已有的一线服务人员，如水电、卫生保洁、园林绿化工人等，培训也严重不足，他们中的大多数都是在凭经验工作，技术水平不高。另外，还有一些高校的物业管理部门几乎成了高校员工的“收容所”、“养老院”，有很多老、弱、病的员工，高校物业管理服务质量自然不高。
三、高校物业管理的发展原则
市场化机制的引入给服务的规范化和专业化打造了模板，这也是检验高校物业管理应用水平的根本方法，在高校物业布局中要始终坚持以下原则：首先要坚持以人为本的物业服务原则，把高校物业管理对象的重要特征和物业发展布局进行联系，把方便学生和老师生活和工作作为物业生存发展的基础，要能够处理好各方面关系和诉求，工作人员要具有良好的沟通和协调能力。其次在高校物业管理中要奉行安全稳定的原则，教育工作难以真正约束到每一个人的具体行为，一些基础设施的维护维修是非常必要的，建筑中的学生宿舍、办公活动场所等，都要从防火、防盗、应急等内容深入研究，确保安全维护工作落到实处。最后则要实现成本与经济效益的统一。
四、高校物业管理的发展策略
1.树立物业管理现代化发展理念
将物业管理理念引入到高校后勤管理中，本身就是要是引入竞争机制，使高校后勤管理步入专业化、一体化和企业化发展道路。因此，要树立物业管理现代化理念，改变过去那种传统的行政化物业管理习惯。要建立健全高校物业管理制度，以制度来规范物业管理的各项工作。另外，高校物业管理的企业化发展仍然需要政府和学校的大力支持，如争取政府在金融信贷、税收减免等方面给予优惠政策，争取学校在行政方面给予便利条件，等等，但仅仅靠外部支持是不够的，物业管理企业要按照现代化、市场化、专业化的标准严格约束自己，努力克服各种困难，增强自身实力，参与市场竞争，实现企业的自我发展。
2.建立高标准的质量体系
建立高标准的质量体系，规范物业企业的服务内容和服务标准。可以借用社会通用的物业管理企业质量标准，并在此基础上考虑高校物业管理的特殊性，将全体师生的意见纳入到质量体系中来，制定一个科学、合理、全面的质量服务标准，明确服务内容和要求，规范服务标准。高校物业企业要根据这一标准严格自律，提高管理服务的专业化程度，保证服务质量，提升工作的规范化、制度化水平。
3.落实经费来源
资金来源是物业管理的基础，也是开展工作的保障。作为物业管理企业，应充分发挥区域优势，拓展服务项目，挖掘服务潜力，广开资金来源，促进企业的良性循环。主要筹资渠道有：学校按时拨付的管理费用，经营用房的租金，自办实体的收益，其它服务性收费。
4.建立有效的监管反馈机制
没有良好的反馈机制就不可能有良好的物业管理活动，物业管理方式的改善依赖于大家的积极共同参与。因此，必须建立一个有效的监管反馈机制，及时对物业进行信息反馈，物业相关人要广泛听取教职员工的意见和建议，对于好的对策建议必须主动采纳。另外，还要和同行兄弟院校积极交流物业管理经验，积极吸收其成功之处。
5. 坚持低碳物业管理的原则
物业管理与节能降耗以及环境保护的关系十分密切。数年前，中国物业管理协会就曾提出要推行绿色物业管理。根据国外的资料显示，建筑物在建成后寿命期间的管理费用是建设成本的7倍左右，而国内则达到了12倍，其中，能耗费用占比最大。由于大学是广大师生聚集的场所，因此，物业管理与节能降耗高度相关，建设资源节约型、环境优美型校区是项重要举措。通过统筹兼顾，信息共享，进一步抓好管理和服务的各个环节，就能够达到节能、节水、节电及促进资源的循环利用和环境的改善，从而为保护环境和建设节约型社会将作出积极的贡献。
6.完善高校物业管理制度
规范合理的制度是高校物业健康运行的前提和保障。物业管理的基本原则应该是安全、节能、高效三项，其中应特别强调安全、例如建筑安全检查，水电设施安全等事项，务必做到事务细化、责任到人，避免管理工作中的真空。其次，突出成本收益相结合的方针，讲求资金利用效率。再次，注重管理质量和效率，坚持物业管理人人有责的信念，增强主人翁的责任感。
结束语
高校物业管理的发展中要明确物业管理在现代化高校建设中的具体目标和管理特征，针对其中的问题和诉求来提出对策，架构一个学校、物业公司和师生之间的沟通桥梁，对员工进行规范化专业化管理，在物业管理中实施引进新方法，提高服务水平并给学校营造一个良好的科研教学环境。
参考文献：
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[2]程志巧,陈冬虎.引入物业管理营建“绿色学校”[J].现代物业,2009(10).
[3]刘韵凤.高职物业管理专业教学改革研究与实践[J].中国经济导刊,2010(01).
论文作者:郝江霞
论文发表刊物:《基层建设》2016年20期
论文发表时间:2016/11/30
标签：物业管理论文; 高校论文; 物业论文; 学校论文; 师生论文; 管理模式论文; 中要论文; 《基层建设》2016年20期论文;