关键词:土地;市场评估;风险;预防措施
1简要描述土地评估
土地评估主要是指土地估价师根据评估的目的,根据正确的评估过程,通过科学的评估方法,结合丰富的估值经验,分析了影响土地价格的因素, 最终判断出土地最可能实现的合理价格。常用的土地估价方法有市场法、收益法、剩余法、基准地价系数修正法、路线价格法和成本法。
2土地估价市场的现状及存在的问题
2.1土地估价机构不统一
在从业人员整体素质较低的今天，注册成为中国土地估价师协会的估价机构，范围覆盖全国。几乎所有这些机构都属于行政部门，但它们都是从行政部门进入市场的。在改革过程中，大部分的评估机构都得到了质量认可、信誉认可、品牌和客户服务资源，在市场和行业中赢得了积极的形象。然而, 中国的专业评估人才比较不足，在评估机构改革和新设立的评估机构审查过程中，专业人员和技术人员没有达到规定的人数，专职技术人员不按照规定与相关政府部门联系，没有委托人，资金注册上混乱。这就造成了评价组织水平有偏差，员工整体素质偏低等，这些情况严重影响了评价能力和评价质量。
2.2土地评估机构间竞争恶劣
不诚信行为充斥市场以获取业务，因此有些机构开钱，进行权利金钱的交易;有的机构配合客户的不合理要求，忽视评估规则和规范，有些组织故意降低收费标准来打价格战。一些机构将在更多的业务，甚至超出资格，超出业务范围的评估。这些行为忘记了诚信经营，只考虑利益，在市场竞争中不择手段，因此，在损害国家利益的情况下，随意改变土地价格，没有客观性和科学性。
2.3行政越权限制公平竞争
现有的土地评估机构可分为两类:一类是原各级土地管理部门设置的评估结构，目前，这些公司大多被拆分成股份制公司。另一家是没有政府背景，没有市场运作的评估公司。按照有关规定, 土地估价机构脱钩改制后，政府主管机关不得以任何形式干预土地估价机构的业务活动，得通过行政权力向分立机关收取有关费用，不得向客户介绍公共机构。但事实上，在一些地方，土地管理部门为了获得更多的利益，无论是口头上还是通过暗示，限定土地出让市场的土地行政主管部门评估的土地工作让招聘的业务机构来操作。这些行政部门的做法是越权的，严重违反了市场规则的不公平竞争和土地估价行业公平、公正、公开的原则。
2.4信息技术的封锁阻碍了质量的提高
只有公平竞争能刺激落后，可以刺激创新的先进人才，促进行业的可持续发展。土地管理部门应当公布土地的一些技术信息，如城镇基准地价, 城市区各宗地评估价格及主要技术参数，以提高整体评估行业的业务水平，土地行政主管部门的一部分土地评估机构评估的多年经验,大量的相关数据在进入市场之后, 将技术数据和相关信息保密作为提高市场的经济效益的手段。
2.5评价报告质量不高，影响评价水平提高
目前评估机构中有两类评估师:员工注册鉴定师和评估者以及外部注册评估师。土地评估机构脱钩以来转换成为合伙企业，注册的土地评估师成为评估的执行机构的领导或合作伙伴，其主要精力是专注于把握业务，真正进行评估的几乎没有评估师资格也没有评估经验的人，由于低水平的需求, 公司雇用的大多数人都对土地评估运作知之甚少，对于每个指标，数据不知道其原因，只是简单、机械地应用，在评估申报模板修改修正，土地评估报告的质量，严重影响土地评估行业整体水平的提高。
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3土地评估市场的规范化应用措施
为尽可能实现土地评估市场的规范运行，首先,我们应该积极培养土地工作者开发正确的意识形态,促进评估工作的规范化、法制化,并进一步增强风险防范意识和评估人员的责任意识，有利于提高实践质量，实现土地评估行业健康有序发展，为我国土地资源的合理利用奠定基础。
3.1拒绝不合理的要求的客户
社会市场竞争日益激烈, 客户对土地评估机构工作也提出了一系列不合理要求，为了获得更高的经济效益,一些机构开始盲目地迎合顾客, 完全违背了国家脱钩改制标准规范，根本无法满足土地评估市场规范性原则。甚至一些土地管理部门也有弄虚作假的现象，不仅容易对土地评估行业形象造成严重损害，还彻底抛弃了机构诚信意识，造成国家经济利益的巨大损失。因此,有必要对有关部门进一步加强关注, 彻底拒绝客户的一些不合理要求，有效解决以往存在的高额回扣及低价无序竞争等问题，我们将继续改善土地评估机构的标准化体系,从而提高考核人员的专业技术水平和综合服务质量，更好地满足客户的实际需求。
3.2编制合理化的土地供应方案
一般来说，编制土地供应方案的具体步骤可分为以下几个步骤:第一，确保土地的前瞻性规划和提出年度供应方案的合理性。全面比较分析不同城市的发展特征,有必要准确地掌握自身的发展特点和现有的优势,利用定量分析进一步明确规划计划, 在充分确定供地场所、时间及数量等信息后，便于为土地评估提供准确性参考依据，为土地评估,提供准确的参考依据，从而实现终极目标的宏观调控,使社会主义市场仍处于不饱和状态,通过这种方式,不仅可以实现土地资源的经济效益的最大化,但也可以在有限的土地资源发挥保护作用,为双方达到一个双赢的局面。二是积极宣传和提出各项优惠政策。一些地区,供应过剩的土地资源和土地闲置是常见现象,因此, 需评估人员在开展实际工作时能始终遵循先存量、后增量原则，对新的土地供应起到一定限制约束作用，并且还需对高档土地供应进行严格控制，必要时可暂停供应土地。三是坚持实施集约用地思想。考虑全面的综合因素,如城市的自然资源,人口的数量和社会经济,科学和理性的分析和探讨,以进一步定义适当的城市发展的规模,并根据剩余土地总体规划程序搞活土地资源，尽可能始终遵循资源节约和循环利用的原则,并避免盲目扩大城市建设的现象，这不仅会大大增加投资成本，还会有大量的土地资源浪费，造成一系列负面现象。第四，突出土地规划的社会地位，通过市场规划实现产业结构调整的最佳效果，这有利于土地资源的合理利用，促进我国土地评估市场的更好发展。
3.3构建土地估价市场自律组织
主要从以下三个方面进行了介绍:一是我国政府应给予积极帮助。基于目前对土地市场发展的认识，在经济利益的驱动下，我们要想形成一个互利共赢的社会正面临着更大的困难。在这种情况下,各级政府和房地产企业应积极提出支持性措施,要求从业人员履行职责严格按照标准和规范,并极大地提高土地评估的公平和正义,使协会成为一个真正意义上的跨行业组织。第二，建立科学的规章制度。评估机构和评估人员应该更专业和完善规章制度,规范自己的行为,如竞争系统,服务价格管理体系和道德体系的从业者等,进一步明确行业协会的权利和义务,更好的锻炼自己的工作职责,为客户提供更好的质量服务的帮助,中国的土地评估市场由于参与者之间的密切关系、协调与沟通以及地方政府的作用，将继续朝着可持续的方向发展，彻底解决过去土地资源使用中的矛盾和纠纷。
4结语
综上所述，恶性竞争、信誉低下、业务单一等问题制约了行业的发展，这就要求我们在未来的土地评估行业中要做到规范、公开、公平。随着土地评估行业面临的挑战和机遇,土地评估机构和人员可以更好地满足土地市场发展的需求只有通过不断优化和提高自己的职业素质,以促进我国土地评估工作更高效地进行。
参考文献
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论文作者:王兰霞
论文发表刊物:《建筑实践》2019年 24期
论文发表时间:2020/4/26
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