城市社区商业组织模式探讨，本文主要内容关键词为：模式论文,组织论文,商业论文,城市论文,社区论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
掌握我国城市社区商业的组织状况，有利于推动社区商业合理化进程，进而建设居民舒适便捷、企业盈利发展、社区和谐宜居几方共盈的理想局面，同时也有利于提升城市商业的整体水平。本文通过讨论商业配置和业态组合来认识我国城市社区商业的组织模式。
一、城市社区商业的配置模式
这里，我们考察社区供求配置的组织模式及其特点。
(一)社区商业配置的规模
随着我国城市建设的推进，旧城改造、新城建设、卫星城落成，城市社区不断增多，社区商业随之形成。依规模可将社区分为大型社区、中型社区和小型社区。大型社区指大规模、公建设施配套完整的聚居地，人口规模3万人以上或用地规模60公顷以上。大型社区的商业人均商业面积控制在0.8～1.4平方米，居民应在15分钟内到达购物地。中型社区指人口规模10 000～30 000人或用地规模15～60公顷。中型社区的人均商业面积应该控制在0.7～1.2平方米，居民应在10分钟内到达购物地。小型社区指人口10 000人以下或用地规模15公顷以下的社区。小型社区的人均商业面积应该控制在0.6～1.2平方米，居民在5分钟内到达购物地。小型社区的社区商业主要是以服务为主的便捷性商品供给和餐饮、服务等日常生活必需的项目配套。
对社区商业实际配置的认识，我们取社区商业发育较成熟的北京市做剖析，以便由典型认识一般。北京市商委和城八区商委曾对城近郊区130个居住区的社区商业服务业发展情况进行调查。结果显示，在被调查的130个社区中，共有各类商业服务业设施1 955个，经营面积67.3万平方米，占总居住面积(1 705.3万平方米)的3.9％；平均千人拥有商业服务网点1.48个，人均拥有商业服务业经营面积0.5平方米，与国家标准(老社区中的大型社区人均商业用地面积不少于0.7平方米，中型社区人均商业用地面积不少于0.5平方米；新建社区中的大型社区人均商业用地面积不少于0.9平方米，中型社区人均商业用地面积不少于0.7平方米；在建社区的人均商业用地面积不少于1平方米)相比还有一定的距离。在这130个社区中，90％以上社区配置了百货店、粮副菜超级市场、便利店等网点，在布局上充分考虑了方便小区居民购物，具有较合理的服务半径，方便了消费者购物以及其他生活服务需求的实现，成为社区商业发展的依托和核心(见表1)。
(二)社区商业配置的特点
对社区商业配置特点的认识，我们仍然以前述的北京市为例。
1.社区商业配置网点的供给特点
(1)满足居民基本生活需求
满足基本生活需要的有日用百货店、粮副菜超级市场和便利店等，它们构成了社区商业的基本配置。在所采集的北京市130个社区样本中，90％以上的社区配置了百货店、粮副菜超级市场、便利店等网点，三种店型共有网点558个，占网点总数的28.5％；经营面积26.1万平方米，占总经营面积的37.0％(见表2)。
(2)满足居民较高档的生活需求
在这方面主要的经营行业包括餐馆、美容美发等居民服务业等。这部分网点有1 334个，占社区网点总数的68.2％，经营面积32.1万平方米，占总经营面积的45.4％。在社区商业服务的网点配置中，餐饮业的网点最多，达到530个，占当时全部被调查社区网点1955个的27.1％，经营面积达13.9万平方米，占商业服务总经营面积的19.7％。
2.社区商业配置网点的主导功能
配套建设的商业服务业网点是社区商业服务业的骨干。在所调查的1955个商业和服务业网点中，按政府规定配置的商业网点有393个，经营面积16.7万平方米，分别占网点总数的20％，经营面积的23.7％。这些网点承担着满足居民日常生活必需品需求的基本功能：第一，配套商业网点的规模较大。配套商业服务网点单店平均营业面积为4 214平方米，大于社区商业服务网点344平方米的平均规模。配套网点中营业面积1 000平方米以上的网点约占配套网点的10％。由于具有一定的经营规模，有利于按照消费需要开展综合经营。第二，以经营日常生活必需品为主。在393个配套商业网点中：45％从事日用百货经营，22.5％从事粮油副食品经营，其余以经营餐饮为主，都与居民的日常生活息息相关。第三，占有一定的区位优势。配套网点在配置时充分考虑了方便小区居民购物，在规划中通常沿居住区主路一侧布局，具有较合理的服务半径，较好地方便了消费者，成为社区商业服务业发展的依托和核心。
3.市场自然配置网点的当前比重与作用
市场调节是商业服务业网点配置的重要方式。对北京市的调查显示，由政府规划部门规划商业用地，以招商租赁形式由经营者根据社区实际需求选择门类与项目是当前的普遍情况，80％的商业服务业网点和75％以上的经营面积是由市场配置形成的。这些网点在服务社区居民方面已成为不可或缺的力量。
4.网点配置缺口
不同居住区商业配套情况有所不同，基本情况是：成熟社区的网点设置和行业分布结构明显强于新建社区。近几年新建成的社区，一般建设规模都比较大，商业服务设施欠账较多。据对占调查社区总数30％的近五年建成的39个居住小区的重点分析，39个居住小区的居住建筑面积为538.1万平方米，现有居民19.1万户，居住人口59万人；共有商业网点446个，营业面积23万平方米。千人拥有商业服务网点仅0.75个，千人拥有商业服务面积仅396平方米，低于参与调查社区千人507.9平方米的平均水平，与国家规定的千人600平方米的标准相差更多。
5.行业结构与档次
社区商业的行业结构、经营水平和档次与社区的人口规模、收入水平和人口素质呈正相关。调查显示，7 000人到1.5万人口的规模小区，商业服务业是以解决消费者的日常吃饭、穿衣、理发等一般生活消费为主，经营业态以小型粮副菜超市、小餐馆和小便利店居多；3～5万人及以上的规模居住区，商业服务业的经营规模较大，项目较多，经营的重点开始转向百货类商品等。经营业态主要有超级市场和日用百货店。对于需求层次和消费水平较高的社区，则服务行业配套较完善，有书店、鲜花店、验光配镜、茶艺馆等店铺，社区内还配有金融、邮政等网点。
北京市社区商业的组织配置情况和特点与全国大中城市类似。在此不可能对更多城市的情况做详尽展示、剖析，可由此管窥我国大中城市社区商业组织配置的一般状况。
二、城市社区商业的业态组合模式
(一)城市社区商业业态模式分型
这里我们重点考察我国城市社区商业业态组合模式的分型。
1.传统社区商业业态组合模式
传统的社区商业多以权益性地解决温饱需求为目的，不适应消费变化的要求，改造、升级是必然趋势。
(1)零散个体商业组合
特点：此类业态模式多出现在中小城市的小型传统社区中，以个体店的组合形式存在。此类业态模式在中小城市数量众多，如西安市私有和个体经济形式店铺占社区网点数量的97％(合肥、南昌、西安社区商业调研报告，2007)。个体店铺在社区中零星分布，通常经营面积在8～30平方米左右，商业业态以解决社区成员的吃饭、穿衣、理发等基本生活需求为主，经营业态以小型粮副菜店、小餐馆、理发店、维修店居多，档次较低，质量参差。除了个体店铺外，还可能有早市、地摊、游商，拾遗补缺。
利：个体零散店铺经营成本低，价格与传统社区中的低收入者消费水平相适应；店铺镶嵌在社区之中，方便居民的购物。
弊：首先，为节省成本，货源往往来自于小作坊，假冒伪劣产品难以杜绝，卫生不能保证；其次，执法难度大；再次，干扰居民生活。
显然，此类业态不是当前城市社区商业的理想模式，迟早要随城市建设的发展而升级，目前只是加以引导，使之贴近规范。
(2)农贸市场+零散商业组合
特点：此类模式主要存在于大、中型早期社区中，一般业态种类较多，以农贸市场为主导，以个体零售商铺、餐饮、美容美发、维修等为辅助的业态组合。农贸市场主要经营果品、蔬菜、肉、禽、蛋等农副产品，消费人群多为低、中收入人群。个体店铺、餐饮、美容美发等业态的补充，使此类模式基本能满足居民日常需求。
利：首先，农贸市场的价格比超市便宜，更加符合传统社区居民的消费水平；再次，农贸市场与其他个体店铺的业态组合，经营品种较多，基本能解决居民日常生活消费问题。
弊：许多农贸市场陈旧、杂乱，对农贸市场农产品的安全性检查不到位，管理混乱；其次，零散网点也存在扰民等现象。因此，“退路进厅”或“农改超”是升级方向，但由于传统社区居民收入水平的限制，农贸市场在部分传统社区还将长期存在。
2.新建社区商业业态组合模式
新建社区主要有两种业态组合模式：
(1)大型综合超市+百货+便利店+其他组合
特点：利用大型综合超市和现代百货店作为社区商业的主力业态，可聚集人气，形成商气，以达到提升品质的目的。对于需求层次和消费水平较高的社区，还会出现书店、鲜花店、验光配镜、茶艺馆等店铺，社区内配有储蓄所、邮电局等。此种业态组合模式往往不仅辐射一个社区，还可不同程度地渗透周边。大型综合超市销售的是大众化生活必需品，面向最广泛的消费群体，对区域分布的限制少，因此是中高档社区商业规划的首选业态；百货店品种齐全，环境较优，主要满足社区居民关于百货的部分需求；便利店营业时间长，但价格相对较高，可满足特殊需求。三种业态的组合，较好地满足了社区居民衣、食和相关必要服务等方面的需求。
利：首先，以大型综合超市为主导，以百货店为基础，以便利店(专业店、专卖店)为补充的业态组合模式，迎合了社区成员的生活消费要求——便捷化、个性化、休闲化；其次，此种模式的构成适合目标市场较完整的需要，获得合力效应。通过各种业态差异定位，最大限度地吸引社区顾客，提高了社区顾客对社区商业的依赖度。
弊：此种业态组合模式设在新建楼盘中，营商成本高，居民购买力水平有限，若社区内需求过小，辐射力再不足，则经营困难，部分难以为继就会影响完整性。同时，社区百货店和社区大型超市之间、社区百货店和区级百货店间存在竞争关系，若没有合理分工，错位经营，也不能共生共赢。其中，多数城市尤以便利店的生存问题为突出。
(2)超市+便利店+其他组合
特点：以超市、便利店为主力业态的社区商业的组合模式，在新建社区中广泛存在。超市替代了传统社区中原有副食店、菜市场的功能，目标顾客主要是周边居民，经营的商品基本上以生鲜食品、生活必需品等大众型商品为主体。便利店提供快捷、长时间的服务，与超市相互补充。除超市、便利店两类主力业态外，一般还设有餐饮、美容美发、维修等服务业网点。
利：首先，超市、便利店多采用连锁化经营，成本低，进货渠道正规，商品质量优于农贸市场，得到社区消费者的认可；其次，连锁超市、便利店都进驻社区商业，既扩展自己的经营空间，也提升了社区商业的整体形象；再次，超市、便利店以及零散商业网点之间相互补充，较好地满足了社区居民的日常生活需要。
弊：超市农产品在价格和新鲜度上不及农贸市场，许多居民依赖农贸市场，社区超市的主要利润源——生鲜商品经营仍无保障。另外，由于我国城市超市密度大，便利店的生存也是难点。
(二)城市社区商业业态模式的选择依据
我国城市社区商业业态模式的选择应遵循以下依据：
1.依据社区规模选择社区商业业态模式
大型社区消费量大，消费分层复杂，适合采用以社区购物中心、连锁超市为主的社区商业组合业态，以便提供较齐全的商品，满足多层次顾客的需要。社区购物中心模式在中国的我小城市应谨慎发展。小型社区适合采用小超市、农贸市场等业态。这类业态适用性广、占地面积较小、经营方式灵活。中型社区的购买力处于大型社区和小型社区之间，适合采用中型连锁超市等业态。
2.依据社区档次选择社区商业业态模式
高档住宅区在商业店铺的选择上，宜以购物中心或超市为主体，发展品牌专卖店、中西餐馆、美容美发、花卉、洗衣房等便民网点，形成功能齐全的商业群落。普通住宅区在商业店铺的选择上，应满足大众消费需求，适合宜发展超市、便利店、折扣店等。
3.依据社区功能选择社区商业业态模式
社区依据构成成份可分为居民区和综合区。居民区在业态组合上适合选择以购物中心、超市、农贸市场等为主体的组合。综合区集生产、生活、工作于一区。这样的社区，既要有便利生活的基础商业设施，还要有便于工作的生产、办公服务设施。在业态组合上，适宜选择集餐饮、娱乐为一体的购物中心、专业商店、便利店等，在此基础上发展邮政通讯、物流等。
4.依据社区区位选择社区商业业态模式
市中心区内用地紧张，商业租金昂贵，居民购物距离中心商业区较近，社区商业应侧重集中供应生活必需之内容。城郊社区有一些仅以集贸市场、杂货店等为权益配套，与居民日益增长的消费需求相差较远。应对这些社区给予系统规划。对于新开发的城郊社区，宜建设较为齐全的生活服务设施，宜选择超市、专业店、餐饮店、洗衣店等较为完备的业态组合，以便就近解决居民日常生活所需的商品和服务(见表3)。
总之，社区商业组织模式的合理构造要立足于补充不足的、提升现有的、规划未来的，目标是满足居民需要、完善社区功能、有利企业发展、推进城市建设。
