略论我国住宅资本市场的发展，本文主要内容关键词为：资本市场论文,住宅论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
近年来，我国城镇住宅制度改革已取得了显著的成绩，住宅市场化的进程也在加快，住宅金融机制在住宅市场运行中的功能亦日趋增强。但从更深层次来考察，由于住宅资本市场并未得到更充分的发展，住宅证券化程度很低，钳制了住宅业以及整个房地产市场的运行，限制了房地产证券的投资机会，阻碍了住宅业以及整个房地产业的发展。这是在住宅市场化开始取得突破的情况下，住宅产业以及整个房地产业发展的真正难题。为此，本文将就这一问题谈几点看法。
一、加快住宅制度市场化改革的进程，为住宅资本市场的发展提供体制基础。建立适应市场经济的城市住宅产权制度，其实质就是改革住宅福利供给制，实现住宅分配货币化，消费者通过住宅市场进行住宅商品的消费选择。改革开放以来，我国的城市住房制度已发生了很大的变化，人们的住房观念也逐渐在变。但也必须承认，我们的住房制度转变尚远未完成，住房制度的现状可以用八个字来概括：新的不新，旧的不旧。新的不新是指虽然住房制度改革进行了十几年，但新建住房仍在不断进入旧体制，单位买房再无偿分房的旧体制还没有真正终结。至于已经出售给职工的公房，也仍然处于新旧过渡的状况中。而旧的不旧则是指我们多年的存量公房以及进入旧住房体制的新房，已不完全是旧的面目，而是开始体现某些市场因素。最主要的是，在全国住房制度还未完全摆脱旧体制构架时，一些地方已率先实行了住房分配货币化，建立了城镇住房制度商品化的新体制架构，并且国家已宣布全部停止福利分房，为结束旧体制划出了时限。如果说，房改之初我们主要着眼于筹集住房资金，着眼于住房分配的社会公平，那么，今天我们则希望通过深化住房制度的改革来实现住房的经济作用，通过房改使住房的持久消费的特性服务于国民经济的持续发展。这即是经济发展的必然，也是房改发展的必然。
近二十年的住房制度改革实践表明，住房制度改革为住房金融提出了更高的要求，也带来了发展机遇。而进一步促进住宅资本市场和住宅产业的发展，从根本上说，有赖于住房制度改革的深化。为此，继续深化住房制度改革，一是应深入推进住房分配货币化进程，将住房资金纳入工资分配，并和住房公积金一起，这两部分资金形成个人住房消费的专项资金来源，在个人住房贷款的配合下，实现住房投资的个人化和住房分配的市场化。二是试行将单位住房纳入社会化管理。住房从生产、消费到物业管理纳入社会化管理，解决职工的住房问题依赖市场而不是就业单位，切实减轻企业的社会负担，割断个人与单位在住房分配上的福利关系，可有效刺激居民住房消费。
二、培育发展住宅抵押二级市场，建立完善的住宅资本市场体系。金融市场是否完备是衡量金融体制改革深化水平的重要标志。而一个完整的住宅资本市场，除了可以利用全国统一的股票市场和债券市场来筹措资金外，还应包括住宅抵押一级市场、住宅抵押二级市场。我国目前缺乏住宅抵押二级市场，住宅按揭贷款的资本来源大多为短期小额的零散资金，而资金运用一般为相对集中的中长期贷款，金融部门的资产负债期限结构不合理，产生信贷资金周转困难和支付危机。由于没有完善的住宅抵押二级市场，不仅使住宅资本来源渠道狭窄，而且更大的缺陷在于缺少了一种产权或债权转让的机制和场所，不能形成风险防范机制，因而缺乏规避流动性风险和市场风险的功能，使住宅资本市场没有活力。
抵押贷款二级市场实际上就是抵押贷款债权的转让市场，二级市场的不发达将严重阻碍抵押贷款一级市场的发展。表现在：其一，由于抵押贷款期限长、风险大，使得金融机构缺乏推行此项业务的积极性，并且提供抵押贷款的条件也相当苛刻。其二，抵押贷款市场被分割在一个个狭小的地域内，不利于各地方以丰补缺，广泛吸收社会资金。美国和加拿大的抵押贷款二级市场都非常发达，因此其抵押贷款的流动性好，风险大大降低，抵押贷款一级市场也十分活跃。目前我国住宅抵押一级市场的规模还相当小，远远满足不了广大中低收入居民的住房贷款需要，应该大力发展住房贷款的一级市场。但是如果没有住房贷款的二级市场，或二级市场的发展滞后，会严重制约一级市场的发展。所以完善的住宅抵押贷款市场必须是一、二级市场并存的，二级市场是对一级市场的动态补充，它不仅能增加资金供给，而且有助于实现抵押资金的再分配，解决银行资产负债结构不对称问题。我国的个人住宅抵押贷款业务要扩大，一级市场要向纵向发展，迫切要求二级市场的支持和推动。此外，二级市场的存在对于一个完善的住宅市场也是至关重要的。考察1997年亚洲金融危机，我们可以发现其直接起因与泰国金融机构在房地产方面的贷款比例过高密切相关。因此，降低金融机构风险与向住宅一级市场融资成为一个两难问题。而住宅抵押贷款二级市场，通过发行抵押债券来分散市场风险，创建全新的资金融通渠道，极大地促进一级市场大发展和完善；同时，二级市场本身又是一个独立的实体，有自己的造血功能和盈利功能，它与一级市场一道推动住宅资本市场的健康发展。
因此，根据我国现有的住宅信贷制度和一级市场结构，笔者认为发展我国的抵押贷款二级市场应明确：（1 ）建立专业机构从事抵押贷款交易及其证券化是发展二级市场的首要条件。政府应通过重点扶持或专项建设确立一批权威评估机构，制定住宅抵押贷款标准，确保进入二级市场的贷款质量。（2）构造合理的、 能满足投资者需求的抵押债券是发展二级市场的中心环节。此外，在二级市场的运作中，有效的政府担保机构以及政府或政府支持的抵押公司系统极为重要。事实上，正是由于这类抵押公司的存在，才形成了一级市场与二级市场相互间的联动，从而起到推动住宅抵押市场发展的作用。
三、发展住宅专业金融机构，引入社会化的抵押贷款担保和保险机制。住宅金融机构是创造进行住房交易的金融工具以及在市场参与者之间推进住宅金融价值流转的经济组织，成熟的住宅金融机构应表现在完整、效率、动态、多样的特征。目前我国住宅金融机构还尚未形成一个既有竞争又有协作，即充满活力又平稳运行的统一体，没有形成权威的住宅金融控制中枢。我国主要是四大国有商业银行提供住宅建设及消费信贷投融资服务，住宅储蓄政策性银行处于试点阶段，民间住宅合作社不规范且规模很小， 各类保险机构很少开办与住房信贷相关的业务。 按1990—1994年资料平均计算，美国商业银行住房贷款资产的比例为24.56%，而我国此项指标1996年也才达到2.04%。 致使金融机构的功能未能得到充分发挥，既不能适应住宅产业资金运转的特殊性，也不能形成住宅产业资金来源的多样化和住宅资本市场的适度竞争。
目前，我国资本市场还表现为市场主体缺位。长期以来，我国住宅金融仅以银行或单位为主体已不能适应形势发展的要求。我国银行系统对住宅领域的贷款多以集团开发性贷款为主，其结果是积压增多，销售不畅。消费者和投资者作为市场主体还未能得到足够重视，而金融中介和非银行金融机构（如保险）涉足住宅金融业务的规模几乎是微不足道。此外，由于个人住宅抵押贷款所涉及的法律问题极为复杂，其违约形式又有其特殊性，随着住宅抵押贷款市场的发展，对保险和提供担保的需求也相应扩大。在住宅抵押市场比较发达的国家，由政府充当无条件偿还贷款的保证者和保险者，以支持住宅抵押贷款市场的发展。而在我国则缺少提供这种担保的机构，制约了住宅抵押贷款市场的发展。
完整的住宅金融机构体系理应包括专业性住宅金融机构、非专业性住宅金融机构和提供住宅贷款保险或保证的金融机构。而住宅金融发展的目标是要向广大中低收入居民提供贷款，以提高他们的住房水平。广大中低收入居民能够接受的住房贷款应具有贷款额度大、利率低、偿还期长的特点，但住宅贷款本身又是零售性贷款，这样非专业性住房金融机构就可能不愿意提供住房贷款，或不能满足广大中低收入居民的要求。另一方面，住宅金融应持续、稳定地发展，但如果有更有利可图的投资机会，非专业性住宅金融机构就可能抛开住宅金融业务，这样就很难满足住宅金融发展的需要。同时仅有非专业性住宅金融机构不利于形成竞争性的、有效率的住宅金融市场。因此应在现有专业性住宅金融机构试点的基础上着手建立专业性的住宅金融机构体系来解决上述问题。
在住宅金融的发展中，住宅融资的担保或保险机构的作用是不可替代的。特别是要建立政府担保或保险机构，以便通过其担保或保险保证促使专业性与非专业性住宅金融机构积极发展住宅金融业务。目前，我国住宅金融的支持重点已开始转向个人住房消费。政府也采取了多项措施来推动住宅抵押贷款业务的开展，但在很多城市，住宅抵押贷款业务仍然难以普及。其重要原因之一就是缺乏有效的抵押贷款的风险防范机制。对住宅产业实行保险，并对信贷双方进行信用担保，是国际上通行的做法。为促进个人住宅抵押贷款业务的开展，应重视抵押贷款担保保险制度的建立和完善，从制度安排上入手，建立政府担保机构与商业保险公司相结合的社会化的抵押贷款担保保险机制，以保证金融机构和房产所有者资产的安全，解决抵押权人的后顾之忧，提高金融机构开展住宅抵押贷款业务的积极性，同时促进我国保险业的发展。因此，我们认为经济发达国家完整的住宅金融机构体系的形成不应该被看成是特例，而应该看到其所具有的普遍性意义。只有建立包括专业性住宅金融机构、非专业性住宅金融机构和住房融资的担保或保险机构完整的住宅金融机构体系，我国的住宅资本市场才能获得快速、稳定地发展。
四、加快住宅融资工具及融资方式的创新，实现住宅抵押贷款证券化。在市场经济条件下，住宅资本的筹措渠道广阔，如住宅储蓄存款、住宅基金、股票、抵押债券等。而在我国，八十年代以前，城镇没有体现债权与所有权关系的住房金融工具。即使在今天，这类工具依然有限，且少有创新。其结果使得我国住宅融资渠道单一，业务品种较少。目前主要有住房公积金、住房抵押贷款和住宅储蓄贷款。住宅金融工具不能满足多方面多层次需要，也无法充分发挥促进住宅产业发展的作用。由于缺少住宅抵押债券和住宅投资基金等金融工具，融资渠道不畅，以及市场机制不健全，影响了住宅信贷资本的供给，进而使住宅金融部门缺乏有力的资本支持，住宅按揭信贷资金严重不足。由于住宅金融工具单一且交易清淡，住宅产业证券化程度低，使住宅投资和住宅抵押贷款的流动性风险很高。
为此，除继续发展和规范现有的各类贷款工具外，应充分利用股票、债券等工具融通长期资金，允许各种存单和商业票据在住宅金融市场上转让流通。在融资方式上，一方面，根据国民收入等具体情况开发新的住宅储蓄方式，同时还应设立金融机构间的相互融资方式。另一方面，根据贷款对象的不同要求，在贷款期限、偿还、利率、成数等方面作出合理的安排。应进一步丰富个人住宅贷款的品种，如固定偿额抵押贷款、分享增值抵押贷款等，对中青年可实行还贷付款递增抵押贷款，对老年人推行养老住房抵押贷款，还可开发人寿保险住房抵押贷款等等。此外，应实行住宅抵押贷款资产的证券化，实现住宅金融市场与资本市场的有机结合。
我国的资本市场经过几年的努力，虽然有一定的发展，但从总体上看，市场形态还是初级的。资本市场的进一步深化与发展，面临着诸如扩张市场规模，创新投资品种等诸多问题。实行住宅抵押贷款证券化无疑有助于这些问题的解决。住宅抵押贷款证券化具有证券的转化、融资、配资、投资及调节等功能，兼具安全性与获利性，是一种理想的投资工具。因而它的产生会缓解资本市场上的供求矛盾，满足投资者不同的需求偏好，从而将更多的投资者，尤其是机构投资者吸引到资本市场上来，这样会给资本市场带来巨大的资金流量，实现市场扩容。同时，住宅抵押贷款证券的推出过程也是金融工具创新的过程，这会改变资本市场上由于金融工具不丰富而造成的股票市场过热、债券市场过冷的不均衡局面，促进资本市场的全面发展，更好地凸现其融资、配置功能，有力地支持国民经济支柱产业的发展。另外，从长远来看，资本市场的深入发展还需要部分间接融资的进入。
根据我国的具体情况，实现抵押贷款债权证券化，一是应建立专门的住宅抵押贷款保险机构。减少违约风险，增强金融机构对住宅抵押贷款的信心，同时促进抵押贷款的标准化。二是政府应先行成立国有住宅抵押贷款债权证券化经营机构。由国家控股，可考虑将原有的长期资金来源，如住房公积金、住房租赁保证金、国际货币组织的住房贷款政策性资金由政府直接支配变为托管方式，由该经营机构在二级市场从事经营活动。三是设立专门的政府中介保证机构，提供住宅抵押贷款及时偿付本息的保证业务。这将有利于提高住宅抵押贷款债权证券投资者的信心，并增强二级市场经营机构对抵押债权证券化的积极性。四是在条件成熟时，应鼓励民间机构入市。如基金、信托投资公司、证券公司、保险公司等民间机构，让其从事抵押贷款债权的买卖及证券化业务，扩大市场资金量。
五、建立和完善住宅资本市场的法律法规，促进住宅市场稳定、健康、快速发展。缺乏健全的法律保障是我国目前住宅资本市场运转中的大问题。我国尽管制订了有关住宅金融市场的法规，但尚未真正从法制上规定住宅金融组织的创立，规范住宅金融工具的发行和流通，保证住宅金融市场的正常运行。致使一方面，由于无法可依，不能很好地规范住宅金融市场的投融资行为，如住房公积金制度没有一个严密的使用和管理办法，使得实施的效果不尽人意；又如一物多压问题，需要《住宅抵押法》进行规范。另一方面，由于无法可依，中央银行对住宅金融业务也缺乏有效的监管措施和手段，部分地造成商业银行和住宅金融机构丧失了风险意识，这些都影响了住宅资本市场的健康发展。
为此，我国应着手制定一个较为完备的住宅资本市场的法律法规体系。这个体系包括贷款银行的经营，住宅抵押程序，抵押权人的权利保证，担保公司的经营和管理，个人住房贷款方面的保险以及抵押贷款二级市场的运作等方面和层次。
与此同时，应加强对住宅资本市场运作的管理。完善的法律体系是确保住宅资本市场健康发展的制度保证，而规范的市场运作也离不开有效的市场监管。所以，应充分发挥作为金融机构核心的中央银行的调节和管理作用，以保证国家住宅发展计划得以实施，支持专门机构的各项业务，通过借款、贴现等方式输送资金，使住宅资金流通顺畅，促进专门机构正常发展。此外，在住宅资本市场中，由于住宅抵押贷款证券化是住宅金融创新和融资活动高级化的结果，作为融资证券化的一部分，开展这一业务将会带动金融改革，促进金融深化。但是，这一过程本身也将一些新的不确定因素引入经济领域和金融市场。尤其是在我国这样的发展中国家，金融体系不够发达，金融业缺乏评估、控制、抵御风险的能力，如果盲目推进住宅抵押贷款证券化将难以达到预期的收益，甚至还可能出现风险。所以，必须对住宅抵押贷款证券化加强监管。在某种意义上说，只有当监管的水平达到一定程度，住宅抵押贷款证券化才能在宏观管理、规划控制的情况下取得健康的发展。这就需要制定一个涉及住宅业、金融、法律、会计等方面的完整的监管制度，明确规定进行证券化的住宅抵押贷款组织标准、住宅抵押贷款证券评级标准、发行交易程序以及违反法规的处罚措施等，以对住宅抵押贷款证券化进行指导和规范。
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