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摘要：随着我国改革开放进程的深入，改革开放的成果也越来越明显。我国的城镇化速度也是以显著的速度越来越快。伴随城镇化而来的就是小区建设，小区建设关系着成千上万人的生活水平生活质量和生活保障。在小区建设的过程中，必须要从小区建设项目的理论工作抓起，通过理论工作的研究得出小区项目建设的合理性，并不断加强其合理性，最终提高小区建设项目的管理水平，让小区建设项目进入良性发展阶段。项目管理这个理念虽然在我国已经发展起来，但由于时间和研究水平的关系，我国的项目管理水平距离西方国家还有很大一段距离。笔者也只是对一些优秀的方法进行简单的学习和借鉴，以此来谈一下小区建设项目管理规划的研究。
关键词：小区建设；项目管理；项目概况；工程目标；工程实施；合同
1、小区建设项目概况
1.1 小区建设施工总体情况。小区建设工程的名称，该小区建设选址，小区的设计，由哪个施工单位施工、监督、工期等有一个全面而具体的说明。首先要确定该工程是高层还是低层住宅楼，其次确定该工程是用来作为居民住宅还是商用。然后，测量建筑面积，规划该工程楼层层数，确定基础和结构形式。不管是居民住宅还是商用小区都要达到国家对于房子抗震，耐火，防水的要求。
1.2在建筑这一板块。架空层高度，其余楼层高度，室内和室外的高度都要准确测量。在建筑物的外装修上，根据标高选择装修材料，用构件成品的风格，乳胶漆的颜色等都要有一个统一的布局安排。在结构部分，抗震方面，选择合适的符合国家要求的剪力墙，桩顶标高、桩承台梁厚度等根据国家要求和实际情况来；防水方面，根据国家对建筑物的要求选择防水材料以及防水做法。在其他方面，配电、防雷、消防、电视、排水等电气安装弱电安装以及水暖安装也要进行一个整体布局。
1.3 在施工时要考虑到该工程的特点，综合投资方要求，工程期限，政府的规定以及一些外界因素的干扰，合理的分配资源，提高施工团队的管理和组织能力。借用工程所在地的地理位置优势，交通优势，充分利用这些优势来提高整个施工进程的效率；要尽最大的努力做到文明施工，在不影响附近居民生活和不破坏周围生态环境的前提下，让工程顺利开展。
2、小区建设工程目标
2.1首先是质量目标。要建立健全生产安全的管理体系以及商量保证体系，做到各个环节都有专人负责，责任明确，并且各个环节相互监督相互制约的体系，从而保证整体目标的实现，实现目标管理。从图纸审核到样板间制作再到工序安排等每个环节都要严格把关，特殊的工种一定要坚持持证上岗。必须坚持填写施工日志，做好档案存储工作。以达到市级优良工程标准和省优质结构工程的要求。
2.2其次是安全目标。无论是对施工工人还是周围居民都要以无死伤重伤事故，轻伤事故低于0.05%为目标。坚持安全原则，制定周全的安全管理计划，事前预防，事中控制，事后处理三个步骤每个步骤都要考虑全面，制定出全面的应对措施。成立专门的生产安全管理小组，对全体施工成员进行不定期的安全教育要对施工过程进行全方位的监督。
2.3 其他目标，比如环境目标，针对施工有可能完成得水污染，噪音污染，空气污染以及建筑垃圾的安置，都要建立相关管理制度，制定合理的计划；工期目标，将工程控制在约定的总工期内，合理分配各个施工阶段的时间，制定合理的工期保证措施，让施工的各个环节紧密相扣，在保证工程质量的基础上保证施工时间；文明施工目标，依然是将责任落实到具体的岗位具体的人，按标准流程进行管理，制定平面布置图，施工的整个过程都要保持现场的整洁。
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3、小区建设施工准备
3.1 任何一个大型项目，都要配有标准的项目管理组织结构，从项目经理到现场施工的负责人，任何一个关键岗位都要有专人负责。项目经理要对整个施工过程全权负责，因此必须要有丰富的施工管理经验，不能只会管理，更要对施工流程熟悉。其他的项目经济师、质量员、设计师等专业的技术管理人员，必须人员齐全制度明确，保证工程的顺利实施。
3.2在技术准备方面，从工程图纸的绘制到审核，再到施工人员技术的交底。从工程地质的地形地貌的勘探到整理一个工程技术资料所需的各种表格，都要严格谨慎的进行。最重要的是要购买质量放心的试验和检测的装置，为工程的顺利实施打好开端。
3.3 在进行施工现场布置的时候，要保持物品摆放整齐，施工现场干净有序，尽量减少临时的搭建，保证运输材料的通道通畅。重点是要做好安全措施，防水防火也要防止物品摆放不牢固掉落现象。临时的用电用水和搭建办公场所要在保证安全的前提下方便现场使用。临时办公室和工人住宿都要按照现场情况做最安全可靠的安排。
4、小区建设现场施工部署
4.1在现场施工的时候就需要在保证质量的前提下，用效率高的管理团队合理的加快工程进度，最终达到社会效益和经济效益的双赢结果。首先在挑选施工团队的时候，要挑选有信用度且有责任心的团队；其次，与当地的社区、政府和居民做好沟通和联系，保证工程的顺利进行。
4.2 在施工过程中，根据既定目标，结合现场情况，确定各阶段的目标，制定严格的规章制度，合理的安排人资和物资，按部就班的完成各个阶段的目标，不仅保质还要保量。在施工的时间上，要考虑当地季节的气候特点；在施工的空间上，要有立体交叉施工；在施工的顺序上要制定合理的顺序原则。
5、小区建设工程施工的方法
5.1从钢筋工程开始，在选材上，所有的建筑钢材必须有出厂合格证，必须达到国家要求的标准；在使用过程中根据现场工程的进度下料，按照配料表对钢材进行加工。紧接着是混凝土工程，选材时要根据不同地方的不同用途挑选适合的材料，并且原材料的计量要准确，另外根据施工现场的情况不同，恰当的选择布料杆、输送车、混凝土泵等工具进行运输。其他的砌筑工程、脚手架工程以及后期的装饰阶段，都要在保证符合国家教材指标的基础上结合该工程自身的特点对其进行方法研究。
6、小区建设的合同研究
6.1 在一个大的工程中会用到许许多多的合同，价格不会因为市场环境的变化而变化的合同叫做固定总价合同，这个合同的优点是会对整个工程有个详细而具体的描述，但是缺点是需要承包商自己承担一定的风险。但一般来说很多业主是愿意选择固定总价合同的。当然在这个合同之下还会有租赁合同、劳务合同、运输合同等一系列合同，共同构成一个合同体系，对整个工程的实施提供一个法律意义上的保障。同时也对各方参与者有一个责任明确以及工程实施进度的保障。合同是双方权利义务的约束，因此在制定合同时，必须要有专业的人员审核最终签字。这也是为了保护双方的权利。因此整个工程的合同资料以及各种报表，开会的会议记录等都必须妥善保管。
结束语.
自从进入21世纪，我国的房地产建筑业迅速发展起来，并成为我国的支柱性产业。但随着房地产行业的竞争越来越激烈，质量在这场竞争中显得尤为重要。而项目管理从整个工程实施的各个阶段各个方面都有一个很明确的目标和规划，对于建筑行业的小区建设工程的实施有着不可否认的重要作用。
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[4]耿璐.BZ市A住宅小区建设研究[D].吉林大学，2014.
[5]曹恩军，孟喆，刘广翀.小区建设项目管理规划研究[J].建筑管理现代化，2005（02）：45-47.
论文作者:王奋杰
论文发表刊物:《基层建设》2018年第5期
论文发表时间:2018/5/21
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