区域规划对房地产市场的影响，本文主要内容关键词为：房地产市场论文,区域规划论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
区域规划是经济格局的重要影响因素，历史数据表明，1999年的“西部大开发”、2003年的“振兴东北”、2004年的“中部崛起”（下称“三大区域政策”）等区域政策，在加快基础设施建设、加大财政转移支付力度等多项措施的作用下，区域宏观经济和房地产市场发生了显著变化。
2009年以来，为应对国际金融危机的不利影响，加快转变经济增长方式，实现区域协调发展，中央政府先后批准了长株潭、珠三角、海峡西岸等14个区域规划，数量超过此前三十年的总和。
为分析2009年来出台的众多区域规划对未来房地产市场格局的影响，中国指数研究院通过对2000～2009年经济指标和房地产开发经营数据的分析，对“三大区域政策”的影响进行了量化分析，并在此基础上对14个区域规划政策进行了分析，对未来房地产市场的区域格局进行了展望。
一、三大区域政策对区域宏观经济和房地产市场的影响
2000～2009年的宏观经济和房地产开发经营数据显示，区域规划政策颁布以来，在加快中西部和东北地区①（以下简称“三大区域”）基础设施建设，加大财政转移支付力度等多项措施的作用下，区域宏观经济和房地产市场发生了显著的变化。
在宏观经济方面，三大区域固定投资增速2001年以来明显加快并从2004年开始超过东部地区；工业增加值特别是私营企业主营业务收入增速近年来大幅超过东部地区；但在就业机会创造和人才吸引力方面，东部地区仍有较大的优势。从GDP增速来看，2000～2007年，三大区域仍略低于东部地区，与东部地区经济水平差距有所扩大；不过在国际金融危机的影响下，2008年以来三大区域经济增速开始超过东部地区，经济发展面临较大的赶超机遇。
在房地产市场方面，三大区域房地产开发投资增速2005年以来持续高于东部地区；商品房销售面积和销售额占比呈稳步上升趋势，但商品房均价水平及其增速明显低于东部地区。 （图1）
图1：2005年以来中西部和东北地区房地产开发投资额增速持续高于东部地区
数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统（下同）。
在经济和社会保持快速增长的同时，中西部和东北地区的房地产市场也呈加快发展势态，2005年以来房地产开发投资增速更是持续高于东部地区。2009年，东北地区、中部和西部增速分别为26.1%、25.1%和19.0%，较东部地区分别高15.7、14.7和8.7个百分点。
图2：中西部和东北地区房地产开发投资额占比稳步提升，2009年合计占比为49.0%
从区域房地产开发投资额占比来看，中西部和东北地区合计占比呈上升趋势，从2000年的32.8%上升到2009年的49.0%，而东部地区为51.0%；其中中部地区占比上升幅度最大，为9.1个百分点，东北地区占比上升2.3个百分点，西部地区上升4.9个百分点。（图2）
图3：中西部和东北地区商品房销售面积占比稳步提升，2009年合计占比达到54.3%
在商品房销售面积和销售额份额方面，中西部和东北地区合计占比也同样稳步上升。其中商品房销售面积合计占比由2000年的41.9%上升至2009年的54.3%，年均提高1.4个百分点；从各区域占比来看，西部地区上升幅度最大，为6.3个百分点（图3）。在商品房销售额方面，中西部和东北地区的占比同样稳步上升，从2000年的28.2%上升至2009年的37.0%，年均提高1个百分点，增幅小于商品房销售面积；从各区域占比变化来看，西部地区上升幅度最大，为5.0个百分点。
值得注意的是，2008年，全国房地产市场大幅调整（全国商品房销售面积和销售额降幅接近20%），中西部和东北地区降幅较小，商品房销售面积和销售额合计占比分别达到56.6%和41.2%，较2007年分别提高2.7和5.2个百分点。2009年，全国房地产市场快速回暖，东部地区由于2008年降幅更高，回升力度也更大，因此中西部和东北地区的商品房销售面积和销售额合计占比较2008年略有下降，但仍高于2007年水平，延续了2000年以来占比稳步上升的趋势。
图4：中西部和东北地区房价水平与东部地区呈扩大趋势
图5：2000～2009年商品房均价涨幅前十位的省市中有6个位于东部地区
在房价表现方面，中西部和东北地区的房价水平和近年来的涨幅皆明显小于东部地区。（图4、图5）2009年，东北地区、中部和西部商品房均价（销售额／销售面积）分别为3412元／平方米、2940元／平方米和3027元／平方米，东部地区为7134元／平方米，分别是东北地区、中部和西部的2.09、2.43和2.36倍。从房价涨幅来看，2000～2009年房价涨幅前十位的省市中有6个位于东部地区，进入前十名的中西部省份（四川、江西和安徽），涨幅也低于东部地区的浙江、上海等地。
图6：2008～2009年房价收入比排名前十位的省市有8个位于东部地区
从房价收入比来看，中部、西部和东北地区低于全国和东部地区（图6）。2009年中部、西部和东北地区房价收入比分别为6.1、6.3和8.1，低于同期全国(8.4)和东部地区(10.8)。与2008年相比，2009年东部地区房价收入比提高了0.9；全国房价收入比提高0.8，中部和西部分别提高0.2和0.3，东北地区则保持不变。
从各省市房价收入比来看，2009年排名前十的省市中有7个位于东部地区，其中北京市房价收入比最高，为19.4；上海市16.6居于第二；而在8～10之间的黑龙江、辽宁和四川，房价收入比分别为8.8、8.7和8.4。
近年来，东部地区由于在新增就业机会创造方面明显强于其他区域，吸引着大量中西部和东北地区劳动力。但从长期看，由于中西部和东北地区房价收入比相对较低，特别是中西部地区，将会吸引越来越多的在外务工人员返回家乡，在当地置业安家，成为区域房地产市场需求的一个重要组成部分。与此同时，东部地区特别是一些特大城市在自住及投资需求的共同推动下，房价和商品房销售额占比仍将保持较高水平，但销售面积占比将稳步下降。
二、2009年以来获批的区域规划及其对未来房地产市场的影响
（一）2009年以来中央政府批准14个区域规划
2009年以来，为应对国际金融危机的不利影响，加快转变经济增长方式，实现区域协调发展，中央政府先后批准了14个区域规划，同时提出要进一步推进西部大开发、振兴东北地区等老工业基地和中部崛起三大区域战略。
2009年以来批准的区域规划具有以下三大特点：
(1)促进东部重点地区率先发展。新批准的14个区域规划中，中部地区4个，东北地区2个，西部地区1个，东部地区占7个。中央政府对区域规划的批准，不仅考虑到推动中西部和东北地区加快发展，同时还要促进东部重点区域率先发展。此外，与之前笼统的区域规划不同，此次区域规划的地域范围相对较小，如上海、海峡西岸（福建部分区域）、江苏沿海地区等，因此在政策上更有针对性，也有助于提高未来区域内各地区的相互协调性。
(2)注重经济转型与升级，社会发展和环境保护协调并进。批准的区域规划在加大地区创新力度，加快经济结构转型和产业升级，以确保经济持续增长的同时，越来越强调经济、社会和环境的综合发展，强调统筹城乡和社会事业的发展，加大环境保护和生态建设的力度。但在当前国外经济环境仍充满不确定，保增长仍是当前主要任务的背景下，包括经济转型在内的综合目标是否能够实现还有待观察。
(3)更注重区域自主性和鼓励内生动力。区域规划的重点不仅在于中央政府给予的优惠政策，更在于给予地方政府更多的制度创新和实验的自主权利，这或将增强区域内经济发展的内生动力，有助于促进中西部和东北地区私营经济的快速发展，促进东部地区获取进一步发展的动力。
（二）区域房地产市场未来格局展望
1.2009年以来批准的区域规划将从扩大房地产市场区域辐射力和提升居民购买力两个方面促进区域房地产市场发展
按战略目标的不同，2009年以来批准的区域规划可以分为4大类，分别从不同的方面对区域宏观经济和房地产市场产生影响。其中，以促进东部重点地区加快发展为目标的“珠江三角洲地区改革发展规划”和“加快上海‘两大中心’建设”，有助于提升当地经济发展的效益和持续性，但珠三角规划由于涉及区域广，本身也属于中国经济起步最早、发展最为成熟的区域，通过规划拉动地方经济发展的成效还有待于进一步观察；从对房地产市场的影响来看，“两个中心”建设有助于扩大上海市高端物业的市场需求和市场辐射力。
以继续深化区域合作与对外开放为目的的“中国图们江区域合作开发规划”等5个规划有助于促进区域经贸往来和分工协作，增强区域经济发展活力，扩大房地产市场的区域辐射力。其他规划则通过提升工业实力和综合发展水平，有助于区域经济保持快速增长，提升当地居民商品房购买力。但以实现生态保护和经济发展协调并进为目标的三个区域规划，短期来看对当地宏观经济和房地产市场的影响较为中性，难以像其他区域规划一样很快产生效果。
2.房地产市场的区域性差异将长期存在，但中西部和东北地区商品房销售面积占比将持续上升
历史数据表明，区域经济发展的不平衡是常态，区域规划要发挥作用仍有很长的一段路要走。2009年颁布的一系列区域规划及政策，也难以很快抹平区域之间经济发展水平的巨大差异，房地产市场的区域性差异将长期存在。
由于上海、北京、广东等东部省市在经济总量、房地产市场规模等方面的优势，区域规划难以对中西部和东北地区商品房市场带来立竿见影的效果，但长远来看，这三个区域的商品房销售面积占全国的比重将持续上升，但销售额占比提升将较为缓慢，而东部地区房地产市场占全国的比重将持续下降。预计未来十年，中西部和东北地区商品房销售额合计占比增长将较为缓慢，预计年均增速约为1%（过去十年的平均水平）：
(1)中西部和东北地区与东部地区经济社会发展的不平衡仍将长期存在，特别是在GDP增速方面；东部地区特别是广东、江苏、浙江、江苏四省和上海市的先发优势依然显著；
(2)为促进东部重点地区率先发展和深化区域合作与对外开放，2009年以来中央政府批准了半数位于东部地区的区域规划，中西部和东北地区后期获取的政策优势或将不再明显；
(3)东部地区在房价水平和增速方面仍将继续超过三大区域，2009年东部地区商品房均价分别是东北地区、中部和西部的2.09、2.43和2.36倍。东部地区特别是一些特大城市在自住需求和部分产业资本等带来的投资需求的共同推动下，房价水平和增速仍将保持在较高水平。
但中西部和东北地区商品房销售面积占全国市场的比重将继续保持较快上升趋势，预计每年提升1.4个百分点左右（过去十年的平均水平）：
(1)2005年以来，中部、西部和东北地区房地产开发投资年均增速分别较东部地区高14.5、12.5和12.8个百分点，较高的房地产投资增速将确保未来有充足的市场供应；
(2)中西部和东北地区房地产市场起步晚于东部地区，未来仍有较大的发展空间；
(3)东部地区房价收入比过高，超过了大部分普通工薪阶层的承受能力，而其他地区特别是中西部地区房价收入比相对较小，市场风险较小。另一方面，随着中西部经济水平的提高，就业机会有望上升，加上房价相对较低，可能吸引一部分外来务工人员返回家乡置业安家，成为当地房地产市场需求的一个重要组成部分。
注释：
①根据国家统计局的相关分类，西部地区为重庆、四川、贵州、云南、广西、陕西、甘肃、青海、宁夏、西藏、新疆、内蒙古12个省、市和自治区；东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江3省；中部地区为湖北、湖南、河南、安徽、江西、山西6省；东部地区为北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东和海南10省市。