唐志诚
山东三箭集团有限公司 山东济南 250100
摘要：随着我国经济不断呈现上升发展趋势，人们的收入不断提高，生活质量和消费水平也上升到了新的高度，人们对居住环境和生活条件的要求增高。在这样的社会需求下，房地产的开发商从中看到了机遇，其在当下经济发展趋势下，要想能够保持经济最优化进程，从其内部来讲，需要在管理运营工作上不断优化，对于相关的体系不断完善和有效实施，并且用专业的行业管理手段来深入探讨如何对房地产的开发项目进行研究。
关键词：房地产；开发管理；特点
1房地产开发管理中存在的问题
1.1成本管理方面存在的问题
在房地产企业运营中，企业盈利是重要保障，资金的运作管理在企业的发展中占据重要地位。我国房地产开发企业工程项目施工现场成本管理体系依旧不健全，存着很多问题。总体来说，我国房地产开发管理现场成本管理的问题主要有：①不健全的成本管理体系使得房地产开发企业在施工合同的谈判及签订环节缺乏相关体制的支持，成本管理环节存在较多不利的漏洞，导致今后的项目索赔执行工作以及工程变更难度加大，最终致使整个房地产开发项目工程成本盲目扩大，而不利于房地产开发市场的良性发展。②相关成本管理体制不够完善，成本核算缺乏系统化的监督制度保障，从而使得开发企业对工程项目成本管理的可控性下降，最终导致资金利用率不高，资金浪费严重。
1.2质量管理方面所存在的问题
质量问题一直以来都是房地产开发项目工程现场管理过程中的主要问题，也是制约我国房地产开发项目现场管理的影响因素。主要体现在以下方面：①施工人员自身施工技能水平和安全意识良莠不齐，开发企业没有按要求执行“一人一岗、一人一证”上岗制度，也没有定期对基层员工和关键施工环节作业人员在岗培训，从而导致项目工程施工工艺及工序混乱，最终影响到整个房地产开发项目工程的施工质量；②开发企业施工监理人员自身的监督管理职能无法得到有效发挥，施工过程中对进场材料把关不严，主观性的偷工减料问题普遍存在；③在实际施工过程中，施工作业人员没有按照施工图纸设计或有关施工标准要求进行施工，从而为项目工程后期运行埋下严重的质量隐患。
1.3设计管理方面存在的问题
随着房地产开发项目不断增多，今后我国房地产开发项目工程将向集成化、系统化以及规模化方向发展。然而，在此过程中，房地产开发项目设计将面临着新的挑战，设计任务也更为复杂与集中。调查显示，以往经常出现受到整个房地产项目建设周期的迫切性要求，开发企业设计赶工的情况。这主要是由于房地产开发项目设计人员缺乏现场一线资料，没能够深入到施工现场勘察，从而所提交的设计方案与项目建设现场实际情况之间存在较为明显的差异，最终无法确保项目建设周期与建设质量的可控性。
1.4涉及房地产开发管理的体制体系不健全
房地产开发商在建设项目施工的过程中，盲目的照搬项目管理模式，缺乏理性思考和理解，没有有效的和房地产开发项目进行有机的结合。没有将事中管理和事前管理有机的结合起来，致使项目资金和施工进度方面失去控制，项目的开发偏离了预期的价值与目标。
2房地产开发管理要点
2.1房地产开发建议书管理要点
房地产开发建议书是项目开发的前期工作，主要任务就是对房地产建设项目做好准确的市场调查和有效评估，确保项目开发能够符合本企业的实际情况及国家相关政策和规划要求，综合考虑本企业所具有的财力、物力、人力资源，做好各方面的统筹和资源整合。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆与此同时，项目管理人员还应该对建设规模、建筑方案、目标客户群和销售方案、建设周期等相关问题做好深入的研究和分析，对运营期资金的筹措和投入做出合理安排，力求控制合理的财务费用水平，通过对项目开展详细调查研究，勾勒出整个项目运营的轮廓，解决好“要什么”的问题，为房地产项目开发工作奠定良好的前期保障，确保后续工作的顺利进行。
2.2房地产开发可行性管理要点
可行性研究阶段是确保项目建设顺利落实的重要依据，房地产企业作为主要的委托单位，通过工程咨询、设计单位等对项目进行深入的可行性研究，在这个过程中必须结合房地产开发项目的经济可行性及技术可行性进行分析，通过对多个房地产开发项目进行研究对比，寻找出项目存在的不确定因素和风险因素，提出规避不利因素的措施，同时总结出科学性、客观性、经济性、技术性的可行性意见，其中风险因素包括政策风险、规划变更风险、财务风险等，可行性阶段的要点在于对风险和不利隐患的识别和规避措施。可行性报告的编制必须在房地产企业及咨询单位的确认基础上，结合具体的研究内容进行编写，并到相关部门审批后方可作为编制设计文件以及投资项目的主要依据。
2.3房地产开发设计阶段管理
项目建议书解决了“要什么”的问题，在项目设计阶段就是为这个“要什么”绘制蓝图。在设计阶段经济指标与技术运用是至关重要的两个内容，设计阶段主要为实现两方面的内容进行平衡，一个好的房地产项目设计，是经济性和技术性协调统一的成果，设计阶段的重点在于项目方案设计，一个项目百分之七十的成本在这个阶段已经确定了，从总平面布置到户型设计，从建筑立面和景观设计，再到设备的配置标准，一旦确定了，背后就是资本的投入，就是成本，所以这阶段主要考虑成本的投入是否有效，是否能产生增值效果。另外项目开发设计是后续施工阶段的依据，其准确性、安全性和可实现性其对于整个项目建设来说意义重大。项目管理团队必须调研对标准确，时间安排合理，根据前期项目建议书和可行性报告的内容，按照成本计划协调设计单位，做好开发设计管理工作。
2.4房地产项目建设实施阶段开发管理要点
在项目总包招标完成后，施工实施阶段的主要内容是安全、质量和进度，这几个方面在项目实施过程中容易受到多方面因素的影响而产生问题，总包合同要明确甲乙双方的工作界限，职责明确，包括对双方对执行合同过程中产生的风险和不确定性要有双方认可的、明确的措施，项目管理团队要在施工单位、监理单位、政府建设行政管理各部门之间做好协调工作，依法行使好甲方的责任和义务。做好项目实施过程中的监督与管理工作，避免出现进度延误或工程质量、安全问题。
2.5房地产项目竣工阶段开发管理要点
房地产项目竣工阶段的主要工作就是项目的工程收尾和验收，是对项目实施及考核的重要环节，检验开发项目是否符合原设计需求质量要求和建设行政管理部门的管理要求，这也是对建筑工程质量检查的最后一个环节，其对于未来业主的利益具有直接影响。在这个过程中，管理人员必须制定严格的竣工验收规章制度，在自检合格的基础上组织、协调各方进行全面验收，同时做好成品保护工作，确保开发项目符合国家规范的设计要求和建设行政管理部门的管理要求，确保能顺利交付未来业主。
3结语
要想使房地产开发企业能够始终处于良好的发展状态，并且能够与当下经济发展水平持平，就必须将开发管理工作放在首要地位，作为一项重要的任务去实施和完成，在相对公平成熟的管理体制中，深入探讨房地产开发工作的发展动向，只有这样用科学的手段、先进的管理理念，丰富非规避风险经验，才能够形成强大的竞争优势，不至于处于劣势地位，使其在长远的发展道路上越走越远。
参考文献
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[2]兰启轩.房地产开发管理中存在的问题与解决的途径[J].河南建材，2016（04）：266-267.
[3]陈传贤.房地产开发管理的重要性[J].科技经济导刊，2016（32）：223-224.
论文作者:唐志诚
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第20期
论文发表时间:2018/11/13
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