关键词：房地产；成本管理；合约规划
引言
众所周知，房地产项目开发主要取决于其既定的社会效益以及经济效益。社会效益主要是指房地产企业在经营项目过程中在市场上所树立的形象、知名度等。经济效益则主要是指项目经营的利润等。在房地产企业的发展建设过程中，合约规划对于房产企业的成本管控具有重要的作用以及效果，是实现房产企业可持续发展的重要环节。
1合约规划对成本管理的重要性
合约规划对成本管理的重要性主要涉及到以下几个方面：合约规划就是在项目成本目标制定后，有关本部门预估项目全生命周期内所发生的全部合同大类以及金额，是实现成本控制的重要基础。合约规划作为房地产成本管理环节的关键部分，能够有效的将动态成本与目标成本进行连接，有利于对目标成本的执行效果进行及时监控。有效的合同规划是房地产进行事前成本控制的重要方法之一，主要是对企业的目标成本和成本科目进行科学管控。首先，由于成本管理工作的专业性要求较高，各部门对有关成本的数据信息不能透彻的掌握，加上由造价管理部门主要负责目标成本，其对房地产企业的业务机构难以发挥指导作用，目标成本管理工作开展受阻。开展合约规划后，在企业运营中的成本管理直接通过合同的形式体现出来，使企业的成本管理逐渐向合同管理转变，实现了房地产成本造价部门与业务部门的共同管控，促使企业全体员工及部门参与成本管理工作中，房地产的成本管理更加全面、高效。其次，合约规划能够支撑资金计划预测工作的顺利开展，其在房地产项目目标成本基础上将所涉及到的资金通过合约的形式进行具体的分级体现，能够对项目开展过程中的资金发生情况做出合理的预测，帮助企业制定资金计划。再有，合约规划的开展还可以对后期的采购计划编制产生指导作用，有关部门可以根据合同制定采购计划，使项目采购环节的开展更加顺利。同时，合约规划的开展能够将成本责任进行有效的划分明确，使有关人员及部门都能有事可做、有章可循，从而促使房地产成本管理工作质量的不断提升，确保有关企业的持续发展。
2资金计划和合约规划的概述
资金计划和合约规划的概述主要从以下方面进行论述：资金计划简单的说就是资金的收支计划，其内容非常全面，既包括资金的筹措又包括资金的使用。房地产企业内的大多数企业编制资金计划是为了保证资金流和资金结构的稳定，避免出现长期资本和流动资本同时减少、长期资本减少而流动负债增加、流动资产和自有资金同时减少、自有资金减少而负债增加等类似情况的发生，实现利润最大化的目标。如果企业在编制资金计划后还出现上述的情况，企业必须迅速结合资金计划和资金预算、资金计划表的关系分析问题，审查编制手续及目的是否正确、是否有不正当的账项，一旦发现问题要立即解决。合约规划从项目管理和成本管理的角度来说有广义和狭义之分，前者是指在项目前期提前规划所需设备和材料的合同，后者是指在项目目标成本确定后，对项目从开始到结束的整个过程内所发生的全部合同范围及金额进行预估。房地产开发企业做好合约规划不但有利于做好项目管理、成本管理，还有利于做好工程管理。
3合约变化、偏差的原因
由于房地产项目自身的特点，企业想让合约规划百分之百执行几乎是不可能的。但如果合约规划在指导合约执行时合约出现大的变化或偏差，那也是不合理的，直接说明了企业在做合约规划时存在问题。例如，房地产项目在建设过程中可能会发生变化，导致一些项目合约并不能按照原先合约规划的内容进行正常签订，这时就需要在建设过程中根据实际情况调整合约规划，将原先的大类合约规划分解为更为细致的合约规划，并且，为了避免与后面的合约范围交叉，还需要对多个分类合约规划进行调整，重新确定合约金额及合约发生的时间。由此可见，在合约规划编制完成后再进行修改，就算是小幅度的改变，也会给房地产开发企业带来麻烦。目标成本的合约分解不细致是目前房地产企业在做项目合约规划时较为常见的问题，这种情况在某种程度上来说是不可避免的，但是降低修改幅度是房地产开发企业能够做到的。因此，如果企业在做项目的合约规划时能够尽可能的将目标成本的合约分解的更细致，那么以后建设过程中再发生变化时，合约发生变化、偏差的可能性就会减小。
4提升基于合约规划的房地产成本管理质量的有关策略
4.1树立合约规划意识，加强合同管理
提升基于合约规划的房地产成本管理质量的策略之一是树立合约规划意识，加强合同管理。基于合约规划的房地产成本管理工作的有效开展，需要相关人员树立合约规划意识，充分认识到合约规划对企业成本管理的作用，及时对有关资料进行归类整合，为合约的签订提供可靠的依据，并且应该充分考虑到项目开展时的动态因素影响，保证相关合同能够对成本目标进行科学的动态监测。再有，企业应该加强合同管理工作，完善合同管理机制，严格遵循相关法律法规，使合同管理更加科学合理，从而充分发挥出合约规划对企业成本管理的积极作用，也在一定程度上促进了相关企业的发展。例如，某房地产项目在具体开展时就十分重视合约规划对成本管理的作用，对于每个进度节点都签订了建筑设计合同、桩基础施工合同、土建承包合同、水电安装合同、消防安装合同等方面的合同，为相关的成本管理工作带来了极大的促进作用。
4.2构建高素质的成本管理团队
提升基于合约规划的房地产成本管理质量的策略之二是构建高素质的成本管理团队。员工团队是房地产企业运营发展的基础，高素质的成本管理团队是开展有效工作的重要前提保障，所以企业必须重视专业团队的建设。首先，企业应该定期对有关人员进行合约规划以及成本管理相关知识的培训教育，拓宽其知识面，提升其知识水平，保证其工作能力不断增强。其次，应该加强企业各部门员工间的交流沟通，可以派遣财务工作人员深入到其他部门，了解相关工作内容，帮助其理解有关资料信息，保证成本管理工作的高效开展。再有，房地产企业在进行人才招聘上可以与有关高校开展合作，吸纳校内的高素质人员。同时，对于应聘人员应该全面考虑其学习能力、专业水平以及相关经验等方面的素质，确保所招纳的人员能够高质量的完成相关工作，促进企业高素质专业成本管理团队的建设，确保相关成本管理工作的高效开展。
4.3资金计划对合约变化的控制方式
提升基于合约规划的房地产成本管理质量的策略之三是资金计划对合约变化的控制方式。合约变化一定要在资金计划的可控范围之内，这一点对于房地产开发企业来说是毋庸置疑的。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆最重要的是对合约变化所需金额的控制，大多房地产项目的周期长、过程复杂，合约在建设的过程中发生变化实属正常，有可能会有额外的可能，有可能会在原先的合同规划中添加一些内容，有可能合同的范围会发生改变等，但房地产企业始终要保障自身的利益，其不可能会让自己在完成一个项目时没有经济利益的流入，所以，对这种可能性的合约变化，房地产开发企业都会对合约变化所需金额进行控制。除此之外，资金计划还对合约变化的幅度有所控制，在合约规划的基础上房地产开发企业是不会让合约变化幅度发生很大变化的，除非合约规划本身存在问题。一个项目的资金投入一定是有限的，在项目进行的过程中已经签订了一些合同，对于未签订的合同如果变化幅度过大，那么合约规划的内容就会改变，相应的合约金额也会发生变化。因此，合约变化的幅度一定要在资金计划的可控范围之内，这样才能确保经济利益流入企业。
4.4合约规划管理
提升基于合约规划的房地产成本管理质量的策略之四是合约规划管理。合约规划是将合约策划和目标成本融合，实现目标成本与合约管理的有效衔接。在项目初期明确合同清单和招标采购业务安排，将目标成本分解到各个合同，前置控制合同成本及签约，并在动态成本控制过程中基于合约规划进行目标成本跟踪，实现目标成本管理与合同管理的业务体系协同。（1）合约规划模板的梳理合约规划模板，其实质是各部门的协作和对业务的提前规划。合约规划模板的要点在于需要梳理一个与企业现状、管理能力、业务成熟度等相匹配的模板，这个模板中的内容需要体现成本科目与合约规划的承接关系、合约规划的责任主体、分级管控的责任主体、执行要求以及时间周期等。合约规划的模板梳理强调的是各个业务部门如采购、工程、设计、成本等在项目开发上的工作协同，只有构建彼此间的共同语言，才能指导合同的相关工作在合适的时间，以合适的方式、合适的资源启动。因此合约规划模板应按照以下框架及流程进行组建。毋庸置疑，合约规划模板的梳理应该放在第一位，在合同的标准化过程中处于中心地位。合约规划模板的梳理涉及众多业务部门，需要企业组织多个业务部门共同进行。在做好合约规划模板的梳理工作之后，合同所涉及的各业务部门，可以在统一的合约规划模板上进行有效的成本控制。（2）合约清单梳理，合约清单的梳理是在实施项目合同架构确定的基础上进行的合约梳理。对于合约清单的梳理，房地产企业可结合自身历史项目的合同情况进行分类归总，进而形成一个合约体系。（3）合约范围梳理合约范围的梳理是非常重要的，如果合约范围在前期界定很模糊，后期的合约金额测算就会不准确，进而对后续变更、签证带来非常大的影响。，明确合约的标准要素，确定合约的数量是合约范围确定的前提。房地产企业可以按照合约清单进行合约范围的划定，将每一个需要做的工作按照分部分项工程逐层分解下去，得到最末级的细项，然后根据合约内容将每个细项进行打包，划定合约所对应的成本科目。在此过程中可以检查成本科目是否全部包含在合约内，从而实现项目全覆盖、不漏项。
4.5设计阶段的成本控制
提升基于合约规划的房地产成本管理质量的策略之六是设计阶段的成本控制。所谓限额设计是指：“按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破”。设计阶段实行限额设计是控制成本的有效手段，限额设计能够促进设计单位优化设计，使设计人员在设计时以成本为出发点，做出方案比较，用最少的投入取得最大产出，从而有效的控制项目的投资。限额设计的控制过程是合理确定项目投资限额，科学分解投资目标，进行分目标的设计实施，设计实施的跟踪检查，检查信息反馈用于再控制的循环过程。（1）限额设计的纵向控制1）在可行性研究阶段，要建立限额设计的观念，合理进行项目投资估算，经审批后的投资估算是下阶段进行限额设计的重要依据；2）初步设计阶段要注重方案的比选，按批准的投资估算进行限额，通过多方案比较，合理选择费用指标和经济指标，确定正确的设计概算，严格控制在投资估算限额内；3）施工图设计时设计单位的最终产品是要把施工图预算限制在批准的概算内，限额设计的主要工作放在控制工程量上，严格按已确定的原则、内容及投资额进行相应的设计，因初步设计受外部条件如工程地质、材料供应、价格变化及写作关系等的变化影响，导致给施工图设计局部的变更和修改。变更或修改后要经专业人员核算和调整，控制施工图设计不超过概算限额；4）加强项目设计变更的管理工作。确定已发生的变更，应尽可能在设计阶段实现变更，建立设计变更管理制度，实行变更的层层审批，变更尽量控制在设计阶段，重大变更先算后变的办法，保证设计结果和费用不超过规定的投资额；5）合同措施。设计合同中应明确限额的内容、数量值和弹性浮动范围，增加设计变更的费用额度限制条款，并和设计费挂钩，如果设计变更费超出施工合同价的一定比例，则扣罚相应比例的设计费。将设计进度、质量和付款计划挂钩，并明确延期、质量索赔责任。
4合约规划在房产企业中的局限性
合约规划在房产企业中的局限性主要体现在以下方面：在实际的发展状况来看，有很多企业没有重视合约规划的作用，在进行招标采购管理的过程中，缺乏合约管理的整体思维方式，导致在实际的招标管理过程中出现了较大的问题。合约规划对于房地产企业来说，应当贯穿于项目的整个建设阶段，在进行规划余量的控制上，合约规划有着重要的作用。如何能够将合约规划实现动态化的监控，从项目的开始到最终的评价阶段实现项目的动态化管理是目前各个房地产企业所匮乏的。
结语
总之，无论是资金计划还是合约规划，简单的说就是企业为控制项目成本做的一项收支计划，资金计划是为了使该房地产项目的资金流和资金结构稳定，使项目能够稳定推进，而合约规划在项目开始阶段就做好复杂的合同管理，使复杂的合同管理尽可能简单化，并且实时掌握目标成本的变化情况。而只有在两者相互作用、相互控制的情况下，项目才能顺利的完成，企业才能获得最大的利益。房地产项目全过程成本合约采购管理是伴随着房地产项目开发和施工而进行的，它是项目管理的子类，解决好成本合约采购管理工作可以使得房地产开发顺利进行、降低成本，但目前对房地产成本合约采购管理的研究仍处于成长阶段。需要通过成本合约管理，为房地产企业提高核心竞争力、规范成本合约采购管理工作提供了提供了一些理论依据和具体的实施方法。
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论文作者:邹婧
论文发表刊物:《建筑实践》2019年38卷24期
论文发表时间:2020/4/26
标签：合约论文; 成本论文; 成本管理论文; 项目论文; 合同论文; 企业论文; 资金论文; 《建筑实践》2019年38卷24期论文;