摘要：随着城市化进程走向成熟，城市中心区土地开发强度接近极限、房地产业存量趋于饱和、土地稀缺导致的价格上涨迅速，城市发展政策战略性地由内部转移到外部，引起了郊区城市化。当其反作用于房地产价格时，则形成了具有实证规律的价格形成机制。
关键词：郊区城市化；房地产价格
一、引言
二十一世纪以来，随着城市化进程走向成熟，城市中心区土地开发强度接近极限、房地产业存量趋于饱和、土地稀缺导致的价格上涨迅速，城市发展政策战略性地由内部转移到外部，同时由于道路、公共交通设施的改善和基础工程管网的普及，逐渐出现了人口、产业从大都市的核心区向郊区蔓延的郊区城市化。作为中心城区向外蔓延的产物，郊区己经不仅仅是“一个城市边缘上的居住区”，它与城区共同构成大都市区域，成为影响区域乃至整个国家发展的基本经济单元（奥利弗·吉勒姆）。
本文将基于目前郊区城市化快速发展下房地产市场，综合文献研究和实证分析方法，提出房地产价格的内涵、特征，以发掘其形成机制，试图探究城市化和长沙郊区房地产之间的联系，并以此为基础对城市扩张和外延背景下的长沙郊区房地产发展思路提出建议。
二、房地产价格内涵及特征
1、房地产价格内涵
房地产指物质实体和依附在实体上的权益，房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。作为实物、权益和区位三者的结合体，房地产在开发、建设、经营房地产过程中所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现称为房地产价格。
2、房地产价格特征
房地产价格是地价与房价共同组成的，其特征受到房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者的影响和作用，且由于房地产价格与一般物品价格的差异性，使其具有权益主导性；
较强地域性；买卖与租赁价格的结合性；价格构成的双重性及自然增值性。
三、郊区城市化背景下房地产价格的形成机制
房地产价格形成机制即各类组织或对象在价格形成参与权中的配置结构，并以此决定了价格的作用方式、表现形式和形成体系，是决定房地产价格的客观依据和定价体制的基础。具体而言有以下三种机制：
1、政府政策指向型
我国房地产业价格形成的机制更多的受到外部干预的作用。由于上世纪90年代出台的分税制度规定企业税金直接上缴中央，地方财政收入范围骤减，同时城市化的需求下不可避免的房产开发热潮，使得土地财政逐渐成为地方政府预算外收入的重要组成部分。通过经营土地增加财政收入成为城市建设和缓解地方债务的主要资金来源，地方政府也不断出台相关规定与政策以激励土地征收、促进土地买卖[8]。总体来说，在相关政策的指令下，城市化不断向未经开发的城郊地区扩散，促进了郊区房地产业的空前繁荣，体现了政策指令在价格形成机制中的催化和激化的作用。
2、企业利润驱使型
房地产价格构成中的实体价值赋予主体为开发商即房地产企业。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆企业应付出的价格成本=成本[（n+成本利润率）]/（n-税率）（在已知生产成本、利润率、税率的情况下）。因此，在城市化背景下，购置相对廉价的郊区土地成为了减少开发成本的根本途径，间接使得郊区房地产价格相对较低、产生的利润也得到了最大化。企业利润驱动下的价格形成机制反映了经济发展的客观要求，也是房地产价格的生产价格形成的基础。
3、市场供求影响型
房地产市场的正常运作通常需要开发商、中介方、消费者三方面共同参与，三方相互影响、相互促进，形成了“在总体上其价格由价值决定，并随着供求等市场因素的变化围绕价值上下波动”的基本市场关系。这三方中开发商综合生产运营成本，给出了房地产市场的供给价格，并通过销售途径来补偿生产过程中的各种支出或成本获得合理利润（中介方不需要承担生产风险，直接从此阶段得利），同时这个价格能被消费者接受并购买。由此可看出，在市场交换过程中，房地产价格决定权在于参与市场的企业和个人；对郊区城市化过程中的房地产市场来说，最佳开发区位影响下经济利益的驱动力、配套设施完善程度的竞争压力和更新速度快的信息引导力成为了市场中各类主体的激励力量。这些主体和相关关系综合构成的市场在供求关系影响下的形成了房地产价格。
四、长沙市梅溪湖国际新城为例的郊区房地产价格形成机制分析
1、梅溪湖国际新城概况
梅溪湖国际新城项目位于长沙湘江新区核心梅溪湖，东起二环，西接三环，北起龙王港，南至岳麓山支脉桃花岭，涵括高档住宅、超五星级酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、文化艺术中心、科技创新中心等众多顶级业态。
2、房地产市场价格走向及分析
本文搜集了2009年6月~2016年11月梅溪湖国际新城内开发的楼盘，随机地、均匀地抽取了16个样本作为研究对象，通过对比样本楼盘开盘时和最近半年房地产均价发现各楼盘均具有明显的价格涨幅。新城既拥有利好的开发政策和条件、也具备活跃的市场竞争力和最佳配套设施驱使下的高需求量，是价格形成机制的实证体现。同时，由于相比市区内人均绿地资源、教育资源等的紧张和短缺，梅溪湖新城内楼盘在郊区环境影响下，房地产价格的权益主导性和地域性得到了充分的体现。
3、长沙郊区房地产发展思路建议
根据前文的理论分析、结合长沙市实际情况，本研究站在房地产价格内涵角度对郊区房地产发展提出以下意见：政府政策方面，在进行城市扩张和经营土地时，需考虑适当的土地利用类型分配，过于倾向于居住建设用地有可能会导致市场投资的投机，进而引起不必要的价格竞争现象；对于房地产开发商来说，在郊区进行开发时需重视相关服务设施配备，保证业主拥有的权益得到落实。
五、总结
本文通过对郊区城市化背景下房地产价格内涵、特征的总结和对形成机制的分析发现，在城市开发趋于成熟、土地开发逐渐向郊区扩张的大环境下，房地产市场价格被赋予了新时代的意义、表现出符合当下发展的形成机制，并可从政府政策、市场管理等方面进行价格调控。
参考文献：
[1]吴淑莲.城市化与房地产业互动发展关系研究[D].华中农业大学，2006.
[2]白忠菊.城市快速扩张中土地供应对房价及其波动的影响研究[D].西南大学，2013.
[3]李永乐，舒帮荣，吴群. 房地产价格与土地城镇化：传导机制与实证研究[J]. 中国土地科学，2013，11：52-58.
论文作者:周可婧
论文发表刊物:《防护工程》2017年第16期
论文发表时间:2017/10/24
标签：房地产价格论文; 郊区论文; 价格论文; 机制论文; 土地论文; 房地产论文; 城市论文; 《防护工程》2017年第16期论文;