摘要：本文通过房地产的建设程序与成本构成内容来分析房地产的成本，找到设计阶段成本控制问题存在于选择成本的控制点以及选取成本控制的有效方法上。并通过相关文献以及亲自实习经历进行分析，提出了创造机会，走低成本高品质路线，以及针对自企业自身情况结合自身优势选取一套适合自己的控制方法的重要性。
关键词：房地产；成本控制；设计阶段
一、房地产开发项目的成本控制
目前，房地产开发项目的成本控制已上升为一个多层次，全方位，涉及多个领域的综合性学科，是企业依据预先建立的成本管理目标，由成本控制主体在其职权范围内，在资源耗费发生前和成本控制过程中，对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为[1]。房地产开发项目成本控制的主要七大阶段：
（一）开发成本与立项阶段的成本控制
项目的筛选是房地产开发项目全过程中比较关键的一步。对于开发商来说，想要对房地产开发项目进行经济效益分析并做出正确的决策，必须做好一下四件事情：（1）市场预测。（2）选择定价目标。（3）土地价格及获取方式。（4）可行性研究。因为这一阶段是最前端的行为阶段，所以往往决定了地产企业的生存和发展方向。
（二）设计阶段的成本控制
设计阶段能够决定75%以上的可控成本，所以设计阶段是控制房地产开发项目开发成本最有效、最关键的环节。然而目前，绝大多数开发商不重视设计阶段成本控制。
（三）招投标阶段的成本控制
招投标阶段的成本控制工作主要是进行项目发包的投资控制、招标文件的编制、工程量清单的编制以及工程合同价的确定等，从而确定开发项目总投资范围。
（四）采购阶段的成本控制
采购阶段的成本控制不仅要对项目采购资金进行合理的配置和分发，同时要建立一个资金的适用标准，以便对采购的实施行为中的资金使用进行随时检测与控制，确保项目资金的使用在一定的合理范围内浮动。
（五）施工阶段的成本控制
施工阶段的成本控制是通过工程进度款控制、工程变更控制，索赔事件的预防和合理处理，使实际成本不超过在目标成本。每个房地产公司对成本在施工阶段的控制都有自己的方法，但是这并不是成本控制的关键点。
（六）交付阶段的成本控制
交付阶段成本控制主要内容就是竣工验收工作。这个阶段的成本控制实际上就是对成本控制总目标的检验和评价，也可以认为是开发项目末端成本控制阶段，对总项目投资总造价影响不大。
（七）营销与保修服务阶段的成本控制
营销与保修服务阶段的成本控制是指项目后期，就是在项目交付使用之后产生的各项费用的控制，主要分为三个方面：(1)对营销过程成本进行控制。(2)对广告预算的成本进行控制。(3)对保修服务成本进行控制。
二、设计阶段的成本控制的主要问题
（一）设计阶段成本控制
设计费用通常为建设工程总造价的10%以内，但对工程造价的影响却占75%以上，所以房地产开发项目在设计阶段的成本控制是开发项目成本控制的重要阶段。再从设计阶段在各阶段中所占据的位置也可以体现出设计阶段的重要性、控制性、以及加强设计阶段的成本控制的必要性。所以，房地产项目的成本控制应以设计阶段为核心。
（二）目前房地产开发项目成本控制中出现的问题
1．管理上存在的问题
成本控制在房地产企业中比较落后，具体表现有以下几个方面[2]：
（1）目前许多的房地产商并没有充分意识：成本管理是企业经营管理的重要内容之一，成本管理的动力应来自于企业内部经营管理的需要，成本管理工作只是停留于表面。
（2）成本管理缺乏市场观念。
（3）成本管理的理论和内容陈旧、手段老化。
2．设计上存在的问题
（1）设计人员很难做到技术经济相结合。
（2）限额设计在使用中遇到以下四方面问题[3]：
1)缺乏对限额设计的认识，往往只理解了表面意思，并没有真正弄清楚限额设计原理；
2)过于强调限额设计的概念，限制了设计人员的创新性和创造性；
3)限额设计中的限额是指建设项目的一次性投资，因此设计人员容易忽视对项目全寿命周期成本而只关注当时的限额标准，忽视了时间价值、寿命价值等因素；
4)传统限额设计理论没有给出限额设计值分配的方法和操作技术，使得在实际应用中常常缺乏操作性。
三、设计阶段成本控制的对策
（一）总体战略
首先我们要知道降低成本并不是所谓的增加利润，真正的控制先是“解决问题”，但比解决问题更重要的是“创造机会”，前者是战术，后者是战略。所以我们需要选择一个合适的战略，就是坚持推行“低成本高品质”战略[4]。
（二）基本策略
1．推行项目设计方案的发包模式，优化完善设计
项目设计发包有设计招标方式、方案竞选方式、协商或指定承包方式三种，各有利弊利弊。就设计方案竞选和设计招标而言，两者的区别在于：对于未中选的设计方案，要根据其工作量大小给予必要的补偿，而设计招标就不需要；设计方案竞选的第一名不一定就是设计任务的承担者，开发企业可以把中选方案作为设计基础，并吸收、综合其他方案的优点，集思广益，形成更好的设计方案，这样看来，采用设计方案竞选更能保证设计的质量和性能。
2．切实落实设计监理制度
目前，我国设计监理应用并不广泛。但是实践证明，如在设计阶段采用监理，对整个项目投资效益产生巨大影响，实行设计监理，可以及早发现设计过程中出现的问题，有效控制工程造价。因此，房地产企业应通过招标选择设计监理单位，以便控制好工程造价。
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3．落实设计单位技术经济责任制
设计阶段，必须建立、健全经济责任制，使设计人员重视技术经济相结合。将设计人员的考核业绩与经济效益相结合，充分调动设计人员工作的积极性、主动性，以便将投资控制贯穿到设计工作的全过程中去。
4．优化限额设计，制定适合企业自身情况的控制方法
首先我们分析限额设计在实行中所遇到的问题，具体问题具体解决。在使用限额设计时，主要有以下情况：
(1)一种是投资额和成本得到了控制，但产品质量或者性价比不高。原因是不合理的使用限额设计，使得设计师的创作与思维受到限制，同时遏制了好作品的产生。很多时候，设计人员为了追求限额设计，选用低档、劣质的材料设备等“降低成本”的办法，因此，并没有真正实现在设计中控制成本这样以来也在某种程度上限制了设计，影响了项目的品质[5]。
那么针对以上问题我们可以运用价值工程的原理对限额设计进行完善：
首先，按类似工程统计数据对上述求得的功能目标成本进行比较并作适当修正；
其次，在设计各阶段，根据各专业要求作必要的调整；
最后，要求设计人员对项目具体情况作充分的调查研究，使得功能评价系数能和建筑功能、楼层高度、建筑面积及业主对各功能要求匹配。
总之参照上述措施进行，将设计限额值向其分部工程甚至分项工程的分配，使得限额设计的结果最终既能考虑社会效益，又能考虑经济效益，还能考虑到市场效益，达到品质上的要求。
(2)另一种则是成本失控。主要原因是：各设计单位的专业水平不同，参与设计的人员与工种较多，同时在设计过程中存在主观客观方面的变更，引起设计中的错误、漏项，造成大量的修改。而这种现象是普遍存在于各个设计单位的。
那么如何解决以上问题呢？举个例子来说，就拿我正在实习的公司来说，我是在设计部实习，所以发现了一些科学的方法拿来借鉴。公司虽然只是做幕墙工程，也就是建筑物外装饰工程，但也属于房地产开发的一部分，同样也是也需要通过设计阶段来实现的。所以说一个项目设计的种类和工种比较多，而在幕墙工程上就可以很好的体现。实际上公司在做的幕墙工程每个项目工程量也都不小，就拿我所接触的恒隆广场的幕墙工程来说吧。
工程建筑总占地面积37323.9m2，幕墙系统由两栋塔楼66层和68层及一栋6层裙楼组成，（由塔楼的填充式单元式幕墙和裙楼15种框架幕墙系统组成，其中包括玻璃幕墙，金属幕墙，石材幕墙等，需要完成的设计有幕墙框架，支撑，锚杆，装饰条，玻璃，密封胶，背板，改版，百叶，格栅，水平外装饰条，封板，下端背面，避水版，擦窗机揽风绳销和扣板系统，外部照明集成，信号灯，内部喷淋，外部照明支架等）幕墙工程预算总造价约4.86亿元人民币。
就幕墙工程来讲也算是比较大的工程，所以不是几个设计人员就能够完成的，它需要一个庞大的设计团队合作共同来完成。我们公司在做这样规模的工程的方法是采用类似于工作分解结构（WBS）来进行设计及其设计管理工作。
所以我们公司的做法是，首先是把整个幕墙系统化，根据所属类型，技术含量，施工工序等分解成若干个子系统，同时把设计人员也分配成一个个设计小组，使设计人员以组为单位，最后根据分解把整个工程系统合理的分配给不同的设计小组，这样以来便解决了工程量大不便管理，以及设计人员水平和能力的差别的问题。
其次，公司还把设计部和预算部合并，给每一个设计组都配有预算人员，这样做便把设计人员与预算人员联系起来，能够让设计人员与预算人员更多的沟通交流，进一步达到设计与成本控制的合理化。这样以来也就在某种程度上解决了目前设计人员不懂经济，成本控制人员不懂设计的尴尬局面，使技术经济相结合，从而有效的控制设计成本。
再次，由于幕墙工程的施工与建筑主体工程施工时间不同，做幕墙不能等到所有设计完成才进行施工，因为幕墙工程的结构和功能多样化，造型的可调化，在国内技术相对落后，导致建筑师方面修改方案频率比较多，设计人员就要按要求反反复复修改设计，所以幕墙的施工是紧跟在每个系统设计完成之后进行的。那么在整个项目进行中难免会出现系统与系统衔接上的问题，因为通过分解后的系统比较多比较细，像这样大的工程幕墙系统数量是惊人的，而且每个系统相互的联系性、制约性都比较强，往往会出现各个系统之间工程进度参差不齐，个别材料以及人员不到位的现象。再比如说有的系统设计完成较早，施工也基本完成，但是往往与他相互连接的系统设计还尚未完成，所以不能保证系统与系统之间能够完美的衔接，甚至会出现系统与系统衔接不上的严重问题，导致设计上的修改。修改就意味着反工，造成成本增加，当增加到一定程度成本就会失控，就这个问题公司也采取了相应的解决办法，就是设立两个设计部，一个是总设计部进行初步设计与成本控制，另一个设立在施工现场称之为现场设计部，针对总设计部的初步设计在现场进行反复试验对比与合理化修改，把出现错误的设计及时修改，这样也就大大减少了系统与系统在施工以后衔接不上的尴尬局面，使工程成本得到有效控制。
总之这个公司之所以能够把很复杂的工程简单化，合理化完成，就是凭借以上几种具体问题具体对待的方法（以及我还未曾发现的先进方法），从而在竞争激烈幕墙行业中保持领先。所以我认为在设计阶段究竟采取什么样的控制方法还是要根据具体情况来具体来对待，不适合、不合理的方法就要想办法改进，最终制定出一个适合自身情况的方法，这样才能够最有效的解决问题，不能盲目的给自己戴上一个大帽子，把自己变成瞎子，瞎忙一场白费力气。
(3)还有一种原因是每个企业都想节约成本，每个企业的做法也不尽相同，但不是每个公司都能做好的，有的公司在材料使用上节约，采用低档材料，成本控制了，但产品质量也差了；有的通过压缩施工价格，使施工单位不得不偷工减料，造成的安全质量隐患；有的从设计入手，通过精打细算来节约成本，然而这一现象也是普遍存在于房地产开发项目过程中的。
出现以上几种现象就是由于没有摆正成本控制的位置，往往都是在表面做工作，没有看到问题的本质。
5．加强对设计变更的管理工作
设计变更一般会增加造价而不利于成本控制，所以无论建设方还是设计方，一定要尽量减少工程设计变更的数量，对非发生不可的变更，应尽量提前实现。
四、房地产开发项目的成本控制
竞争越来越激烈，要想在竞争中生存就必须严格控制好房地产开发成本，合理有效的利用开发资金。成本控制是企业降低成本获得最大利润最大的关键工作，设计阶段的成本控制更关系到计划目标能否实现，因此，企业内部需要从领导到员工充分认识到成本控制的重要性和必要性，全员参与到工程资料和信息的收集整理中。同时，在企业外部，需要与设计单位、监理单位相互配合，以房地产项目全生命周期为出发点，用可持续发展的眼光分析解决成本控制问题。
参考文献：
[1]冯科,苏博.2010年我国房地产趋势观察[J].行业观点,2010.
[2]陈阳.房地产建设项目成本管理的现状、问题和对策浅析[J].跨世纪,2009.
[3]常晓宁.基于价值工程的房地产企业成本控制研究[J].学位论文,2009.
[4]顾元纬.如何在设计阶段降低工程建设成本[J].安徽建筑工业学院报,2008.
[5]廖欠明.广州地区设计阶段房地产成本控制研究[J].学位论文,2006.
作者简介：张入方,女，研究生/硕士，于顺德职业技术学院设计学院担任讲师
论文作者:张入方
论文发表刊物:《基层建设》2016年第34期
论文发表时间:2017/3/22
标签：成本控制论文; 阶段论文; 幕墙论文; 成本论文; 限额论文; 工程论文; 设计人员论文; 《基层建设》2016年第34期论文;