对我国“入世”后房地产业发展的思考，本文主要内容关键词为：产业发展论文,房地论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
我国加入WTO的日子越来越近了。那么加入WTO后，将会对我国房地产业的发展产生什么影响，房地产业又将如何面对由此而来的机遇和挑战呢？
一、“入世”对我国房地产业的影响
同其他行业一样，“入世”对我国房地产业也是有利有弊，有机遇也有挑战。但与其他行业的根本区别在于房地产属于不动产，不像一般商品可以流通，因此，有专家认为：加入WTO后，国外的农产品、 高科技产品可以流入中国，而房地产则不能进来。所以说，“入世”对中国房地产业冲击不大，反而扩大了房地产市场，带来了发达国家的技术与管理经验，大大促进我国房地产业的成熟，有利于房地产业及相关行业与国际接轨，加快我国房地产业市场化进程。还有专家认为：“入世”对房地产业的影响首先是一个技术上的进步到材料以及结构、户型、生活观念上的进步。从宏观来看，目前国内在相关技术、设备、材料的引进方面都比较落后。如很多新型建筑材料，国外已经用得很多，很普遍了，但在国内根本没有，连设计标准、建筑安装标准和整个规范标准都没有。国内目前建筑设计软件的先进程度也不如国外，入世能够创造更多的交流机会，从而提高我国的建筑设计水平。
具体而言，“入世”对我国房地产业发展的有利因素主要体现在以下几个方面：
1.“入世”将会增加对房地产业及其消费的资金投放。“入世”后，中国与世界经济融为一体，国外银行将会根据协议纷纷入驻中国，这将有利于房地产企业的融资，扩大房地产业的开发力度。同时，外资银行必将以先进而周到的服务，为个人住房消费贷款提供更大的帮助。投资与消费能力的加强，必将带来市场的繁荣。
2.“入世”后将扩大房地产的市场需求。入世意味着将会有大量的外资企业及驻华机构涌入，必将对写字楼和外销公寓形成需求增势，尤其像北京、上海、广州等这些国际化都市。从这一方面讲，我国房地产业市场将会因“入世”而摆脱低迷的状态。
3.“入世”将促进我国房地产设计水平的提高及其相关产业产品科技含量的加强。我国房地产设计水平与西方发达国家还存在很大差距，因此，“入世”后我们可以更直接更快地学习人家的设计理念，缩小差距。
4.“入世”后我们能从家门口学到国外先进的房地产市场运作方式，加速国内中介市场的培育与成熟。我国房地产业处于市场化初期，没有较为成熟的运作模式，特别是中介市场一直是影响我国房地产业健康迅速成长的一个原因。随着国外发达的中介服务组织来争夺市场，国内的中介机构也将与国际接轨。拿房产评估来说，目前国内主观性很强的估价方式不符合科学的行业标准，必须根据国际通行的方法制定细化的标准与程序，客观地评估。美国21世纪不动产公司已经进入中国市场，无形中规范了国内中介交易市场。另外，我们还能学习国外先进的物业管理经验与方法。我国物业管理成本高、效益低，西方发达国家有几十年甚至上百年的管理经验，我们无法与人家竞争，只能是不断学习人家的先进经验，在学习中壮大，在成长中竞争。
当然，“入世”对我国房地产业必然带来冲击，这主要体现在先进与落后在同一市场中竞争，必定优胜劣汰，我国一些房地产企业及其相关产业受到很大影响，一批企业将会倒闭，工人下岗，这对行业来说是残酷的，对国家来说也是个包袱。从日后的形势来看，竞争将集中体现在以下几个方面：
一是土地。房地产开发离不开土地，但土地是有限的，更不是再生资源，其地域性、区位性极强，不同地区、国家的土地政策都不一样，使土地资源在与其它国家比较时，具有其特殊性。 然而， 当我们跨过WTO的门槛，作为一个开放的房地产市场， 当外资开发商进入本地区时，本地区的土地资源对内资、外资理论上是具有同等条件。所以，与国外的房地产开发企业相比，国内房地产开发企业很难具有大的优势。
二是背景。从一些政策环境、法律环境、治安环境、社会关系网等几个方面因素考虑，国内的开发商也未心有优势可言。但国内房地产行业具有明显的地域性特点，也许可以同国外的开发商相搏一番。不过，有些开发商在专业方面不很在行，但在处理与行政管理机构关系上却十分精明。为了争取较高的容积率或是少交缓交各种税费、争取报批各种手续等，不惜血本。实际上是利用各种政策、管理方面的漏洞，以非市场化的手段进行暗箱操作，争夺市场。即便如此，这种日子也快走到尽头了，等跨过WTO的门槛， 国外大的外资开发商一旦进入中国房地产市场，在操作手段上“适应国情”的能力也不会落在国内开发商的后头。
三是投资。国内的大型国有开发企业大都是政府支持的，一般的开发企业资金实力相当弱。如一些具有一级开发资格的开发商或是综合开发公司的注册资金额要求只有1000万人民币。当我们跨过WTO的门槛， 会不会好起来呢？未必！因为外资银行进来时，我们的开发商在外资银行面前是否有足够的资信呢？恐怕外资银行会将贷款贷给那些曾经与其有过关联业务史的开发商，国内的大多数开发商还未真正具备这一条件。
四是差距。目前国内的开发商在建设普通用房方面已经有了一套自己的办法，而且在国内同行业的竞争中，这种模式也较为成熟。但在建筑上引用新技术、新材料方面，我们并无优势可言。譬如在建设一些高档项目时，房地产开发商在选用什么样的设备、材料，并没有形成自己的一套行之有效的方式方法，总是依靠建筑设计单位或施工单位的技术力量，显得很被动。在高档项目的开发中（如写字楼、酒店、高档公寓等），国内开发商显得经验不足。在这种综合技术能力和实力走向国际化的过程中，国内的开发商仍有相当大的差距。
最后是市场。在有形建筑业高度市场化的今天，我国建筑业的成本优势就是用低价劳动力可以盖出较为省钱的房子，但这种优势即便存在，当我们跨过WTO的门槛时， 这种优势便成为所有房地产业开发商们所共享的，而不是被国内开发商独享。国外开发商进入国内，在建筑工程承包市场上，与我们至少是在同一条起跑线上。假若考虑其他方面的因素，外商没准还会享受到更低的建筑成本。房地产是一项大众化的产品，在市场竞争中，国外大的财团更有经济实力和国内开发商们叫板。
二、我国房地产业发展的对策思路
针对以上的分析和当前我国房地产业发展的状况，我国宜从以下方面着手来推进我国房地产业的发展：
1.组建有活力的大型国有房地产企业集团。由于历史发展的原因，我国房地产业严重“先天不足”，严重缺乏应有的投入，房地产企业存在“小、散、差”等缺陷。据不完全统计，全国共有22287 多家房地产开发企业，平均净资产不足1000万元，其中具有一级资质的只占1.44%，二级资质的占12.9%。实施产业战略重组是改变这种局面的出路。通过产业重组，使每个大中城市都能形成两三家乃至五六家大型房地产集团，使中国真正出现一批房地产大企业，一批大型的国有房地产企业集团。
要组建大型的国有房地产企业集团，必须转换国有房地产企业的经营管理机制。首先要按现代企业制度，真正做到政企分开，政府部门不应干涉房地产企业的日常经营活动，更不应将国有房地产企业看成是政府部门的“小金库”，随意从企业抽取资金。其次，要解决国有房地产企业的激励机制和约束机制问题，可考虑结合实际试行年薪制、持有期股等多种方式，调动管理者的积极性，同时建立业绩考核制度，形成有效的激励和约束机制。第三，明确股东会、董事会、监事会和经理层的职责，形成各负其责、协调运转、有效制衡的公司法人治理结构。
2.清理和规范房地产税费。高成本造成的高房价，加剧了进一步启动居民住房消费的难度。据调查，在我国大城市现行房屋价格中，土地出让金约占16%，拆迁补偿费约占25%，税收约占9%， 三项合计约占房价的50%。此外，建安成本仅占房价的35%，贷款利息占房价8 %，利润约占房价的7%。而在国外，地价及税费三项合计仅占房价的20%，建筑安装成本占73%，利润占7%。 我国大城市地价及税费占房价的比重竟高出国外城市的30个百分点，建安成本占房价的比例却低于国外城市的一半多。房价不菲而建安成本含量低，这是造成近几年住宅建设粗制滥造、质量不高、居民怨声载道的重要原因。因此，进一步清理和规范房地产税费，降低开发成本，理顺住房价格构成，已成为进一步启动住房消费，提高住房建设质量的关键。
3.完善住房金融服务体系。
（1）保险业进入住房按揭业务。 以寿险资金为按揭贷款来源并购买人寿养老保险以偿还贷款本金的机制，在国外已行之多年。专家认为，这种机制不仅达到了长期资金来源供长期使用的目的，而且低成本的长期资金可减轻购房者的负担，减轻供楼款压力。同时寿险公司多了一条投资渠道，又有利于寿险资金的增值，满足了保险公司追求长期稳定回报的稳健性经营要求。建议国家应尽快研究保险业进入房地产业的途径方法和步骤，促使寿险与住房抵押贷款的结合。
（2）创造条件、大胆尝试住房证券化。 住房证券化就是将住房信贷以证券投资的形式表现，从而使投资者与投资标的物之间直接的物权关系转化为债权性质的有价证券形式，将固定的债权关系转化为可变的债权关系。住房证券可以主要通过发行长期债权凭证——住房债券，将住房抵押贷款集中的风险分散到众多的投资者，降低了金融体系的风险和压力。住房债券通过资本市场筹集和融通，运作机制具有积极、主动的特点，效率较高，这是住房公积金制度、住房信贷制度、住房储蓄制度无法相比的优势。住房证券适用范围广泛，不仅适应一般投资者和机构投资者，也为保险资金开辟了投资领域。
住房金融市场的创新包括建立房地产二级抵押市场。二级抵押可以实现抵押资金的再次分配，增强抵押贷款资金的流动性。它将其它类别的资金通过发行债券等方式转化到住房投资上来，同时又使部分居民的短期储蓄转化为长期资金，使社会长期资金在金融市场得以安全、稳定地获取较高收益。建议在全国几个城市进行试点、总结、推广。
（3）成立政府或商业性住房担保机构。 目前由于银行对抵押物处置方面存在顾虑，所以还需要有人做担保，即使担保由原单位做也有风险，因为当前人才流动性强，困难企业下岗人数多，企业本身状况也难。如果贷款购房者因失业、企业破产或其它客观原因不能偿还贷款，就会使金融机构利益受损。如何解决这一难题？现在上海、成都实行了置业担保公司担保的办法，苏州实行了住房贷款综合保险的方式，北京部分大型开发公司试行为购房者提供担保的方式，这些都是较好的尝试。
（4）设立住宅投资基金。住宅投资基金是投资基金的一种， 是指住宅投资基金发起人通过发行住宅投资基金券，将投资者分散的资金集中起来，交由基金托管人保管，住宅投资基金管理人经营管理，并将投资收益分配给住宅建设投资基金券持有人的投资制度。住宅投资基金数量较大，时间较长，与住宅建设投资数量大、时间长的特点相吻合，可以起到平衡、稳定住宅建设市场的作用，避免住宅建设市场大起大落，有利于住宅建设市场的稳步发展。
4.成立廉租屋经营开发中心。廉租房的供应与经营由于资金、房源等问题的制约，成为住房供应体系中的薄弱环节。建议政府借鉴国外经验，成立由政府资助的廉租屋经营开发中心，承接政府的财政拨款、低息贷款、土地地价减免、税收优惠等优惠政策，避免政府部门或机构直接操作，通过规范的公司化运作，有效发挥政府的资助优势。
中低收入者的住房问题涉及社会安定，具有一定的社会效应和展示政府形象的作用。这应是国家控制的行业，应该是国有大型房地产企业“有所为”的领域。
5.规范中介服务行为。当前的房地产商业机构普遍存在着从业人员素质不高、服务手段陈旧、信息的开拓利用不充分，以及企业的经营管理模式落后等问题。信誉度不高已成为二级市场进一步发展的障碍。国家应积极发展住房商业机构；应健全有关法规，使房地产商业机构的活动有法可依；应引导房地产商业机构的经营走向，使国有房地产商业机构改变现有的经营模式；应用优惠政策鼓励商业机构采用先进的信息技术，降低交易成本，提高效率。
6.提高住宅建设科技含量。
随着科学技术的迅猛发展，住宅的科技含量不断增加，新型建材、建筑节能、住宅智能化等方面均提上日程，住宅产业现代化对房地产开发提出挑战，科技进步成果对住宅应用所形成的附加值已被逐渐认识。现在，要找准住宅建设关键技术的产品，遵循系列开发、集约化生产、商品化供应、社会化服务的原则，尽快建立起住宅建设现代化的框架体系。主要包括：技术保障体系，统一技术标准、设计规范；建筑与结构技术体系；部品体系；智能化技术体系；节能及新能源开发技术体系；质量保证体系等。要提倡新建住宅要有超前意识，其标准和面积都应超过现有住宅水平，使新建住宅再过30年也不落后。