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摘要：随着我国房地产产业的迅速扩大和发展，房地产企业风险与成本控制能力的提升对提高工程项目的经济效益起到积极的促进作用。这会在很大程度上促使房地产企业提高自身的创新能力和核心竞争力。房地产企业如果想在竞争激烈的市场中进一步提高自身的经济利益，就必须在成本风险控制的规避方面采取有效的措施，做好房地产成本的管理工作，从而能够为房地产企业创造丰厚的经济利润。
关键词：房地产；投资；成本控制；问题
1.房地产企业成本控制相关概述
1.1房地产成本管理
(1)房地产成本。成本是指为过程增值和结果有效已付出或应付出的资源代价。房地产成本即是开发企业在项目开发过程中通过前期规划、王地获取、基础设施建设、房屋建设，进行商品房销售等生产经营活动，以达到盈利的目的，就必须耗费一定的资源，其所耗费资源的货币表现称之为房地产成本。(2)房地产成本管理。了解了房地产成本的组成，我们就可以给房地产的成本管理下一个定义:房地产成本管理即是房地产成本管理部口及相关协同部口，在企业负责人的带领下，对房地产开发全过程可能发生的费用进行控制，从而使得房地产开发效益最大化。
1.2房地产成本管理特点
房地产开发成本是指在房地产开发过程中所发生的各项费用，包括土地购置费、拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套费以及开发间接费等。其特点如下:第一，房地产开发是一种生产性建设项目总投资。生产性建设项目总投资包含建设投资、建设期利息、和流动资金兰个部分;非生产性建设项目总投资包括建设投资和建设期利息两部分。第二，开发成本内容复杂。成本项目从实物形态上，很难划定其支出的界线。因为房地产开发周期长威本内容多，使得各年度之间成本不平衡，而且由于房地产开发项目成本费用又不具备可比性。由于各个地块所处环境不同，使得项目开发的前期工程费、征地补偿费、拆迁安置费等都无法有一个统一标准，而管理的水平的高低、对政策的利用程度、对机会的把握及公共关系的处理等因素，都会造成成本的增减。
2.房地产企业在成本控制方面的突出问题
2.1缺乏科学合理的投资分析，成本优化无门
众所周知，房价上涨之前经历了很长的时间，很多的房地产企业在拿到地皮归属权之后周边的房价和地皮价都呈现迅速上涨趋势，只要拿到地皮差不多就能够得到丰厚的利润，地皮溢价导致房地产企业利润获取轻而易举，也就造成大部分房地产企业不进行调研就迅速购买地皮，但是在取得地皮归属权之后往往才发现没有综合的考虑到个别项目的成本，未能深入了解市政要求的河道改造、景观、垃圾处理、隔离带以及地下、地上障碍物处理等方面的费用。靠土地溢价获取利润的房地产企业在购买地皮时通常只进行简单的投资的可行性测算，而未就各类投资分析指标进行合理系统的搭配测算，由于只是大致测算项目的盈利指标，却未合理评估投资项目的现金流的安全性及其他各方面投资利弊情况，这样就无法保证决策的科学性。
2.2施工现场管理不善，成本目标偏离
房地产项目开发施工阶段具有人员参与多、涉及面广、时间久等特点，房地产企业内部必须要对投资项目目标成本采取动态管理方式，从而保证投资项目能够在目标成本范围之内完成建设开发任务，并在预期目标成本范围内顺利的实现投资项目利润收益值。但该阶段项目成本的合理有效的控制却并非易事，基于前期决策准备工作的不到位，往往导致项目设计在施工阶段会发生大量的更改，施工单位的现场管理水平良莠不齐，施工组织规划质量不高，以及与投资项目建设开发实施有关的单位之间配合不紧密等诸多因素造成的项目设计变更、工程签证、返工重做等无效成本发生现象普遍，再加上因事前风险评估不够充分，动态管理跟进不足等问题，最终导致项目工期及目标成本偏离目标值。
2.3招标阶段存在的成本管理问题
目前企业在招标阶段面临的成本管理问题主要有下几点:一是招标过程中出现合谋串标、不合理低价竞标、低价中标离价索赔等现象，招标质量差，招标风险增加;二是对招标清单标底的编制不重视，询价工作走马观花，清单底价与实际相差较大，指导性不强，甚至发现无标底进行招标的现象，定标过程中片面的采用最低价中标，没有合理价格区间、技术方案比选等;三是总企业对项目上招标中的成本监控深度不足，往往是事后核查，过程监控力度不足，给招标腐败留下了生存空间，造成招标成本增加;四是因人工统计控制的局限性，部分项目招标时由项目成本部通过合约规划控制合同金额难度较大，造成总的建安成本失控。
3.房地产企业成本控制的对策分析
3.1对房地产项目开发全过程加强成本控制
房地产企业在购买地皮之前必须要组织专业人员对当地展开合理有效的调研，建立科学的投资评估体系，然后在根据公司具体的战略规划制定出科学的项目成本控制体系。房地产企业应该引进专业的人才成立项目研究小组对项目的可行性展开调研，全面掌握土地属性及其周边存在的市政配套设施，然后再根据项目的产品定位、目标客户、建设规模等合理的展开成本估算工作。房地产企业在设计规划阶段应该制定更容易被客户和市场所认可的建设方案，针对不同的建设方案应该展开经济性考虑。提前优化设计方案，做好项目的成本控制工作，根据我国在房地产行业实施的政策选择具有高盈利性的规划设计方案，最大限度的实现成本节约。
房地产企业在招标时可以将经济方案和设计方案进行综合考量，将不同方案中的建筑耗材含量、品质、理念、附加值面积、墙地比等因素进行分析和对比，最终选择出科学合理的规划方案。施工阶段的成本管理和控制工作也是非常重要的，它也是具体实施成本控制的阶段是对目标成本的动态管理和监控阶段。该阶段必须严格执行已经制定的目标成本，在执行过程中尽可能的避免与目标成本出现偏差，如果有的设计变更不合理就必须要予以否定，在保证施工进度和项目总投资的前提下，对项目设计变更进行合理有效的可行性评估。在开始施工之前还必须要审查相应的施工设计图纸，如果发现有不合理的地方就必须要及时的予以纠正。同时还必须要将各项目的实时成本数据更新至目标成本对应数据系统上，从而实现时时成本动态管理，为提早发现偏离或风险做足准备和防范工作，以最大限度地减少风险的发生，避免成本的浪费。
3.2对房地产项目成本核算加强精细化管理
随着房地产行业的市场竞争越来越激烈，房地产企业必须要做好企业的成本管理控制工作，对项目开发各阶段的成本进行科学化的管理，从而进一步提高企业在房地产市场中的竞争力。房地产企业在实施具体管理的过程中，应该将成本知识形成系统的、精细化的管理，根据之前已经积累的经验和案例将涉及到的数据整理成册，为后续再开发项目的参考提供依据。所以，房地产公司首先必须要收集和整理项目相关的完整的数据信息，主要包括有房屋信息和面积信息等，将工程信息、项目预算、合同信息、目标成本、付款结算等进行归集，同时将相应责任落实到人，制定详细合理的关于成本信息收集整理的时间安排。待这些信息全部整理完毕之后，还必须及时的组织公司内部相关部门进行信息数据的交流，从而制定出科学的项目定额标准，以备后用。如图：
3.3完善成本管理制度、明确管理目标
首先，逐步建立健全成本控制管理制度，提高全体员工对成本控制管理的认识，明确每个人的责任，使得管理模式更加科学、规范。其次，制定成本控制管理目标。在项目建设的开始阶段，结合项目开发的具体情况，针对项目建设开发的不同特点，投资定位及相关影响因素等制定相应的目标成本和目标收益。在经过详细的调查研究的基础上，尽可能地使目标成本具体化，除此之外，还应当考虑一些不可见的风险因素与隐性成本。最后，将成本预算系统化并编制成册，以利于在实施的过程进行核查和控制，提高成本控制的效果。正确合理的流程程序，严格规范开发流程，减少不合理不规范操作的行为发生的可能性。要想建立完善的成本控制体系，必须有一套完备的制度流程作为支撑。成本互控体系实质上就是一种控制机制，其主要内涵是形成以成本控制部门为主，工程管理部门与财务管理部门之间相互监督的制度。这种体系可以确保更好的开展成本管理基础工作，为更好地对成本进行管理提供了支撑。同时，房地产开发企业还应该做好统筹管理，将管理范围涵盖进度、质量与成本三个方面，从更加全面的角度对成本进行管理。
3.4运用必要的成本管理技术
首先，利用清单报价模式，清单报价体现的是房地产企业的整体管理水平，其中分部分项反映出生产者的实际消耗成本，而不再是定额模式下的预算成本;工程量清单是一种与市场经济相适应的，与国际惯例接轨的计价模式。其次，在管理中引入战略成本管理，战略成本管理以企业的全局为对象，根据企业总体发展战略而制定的。第三，房地产成本管理的信息化是先进的信息技术在房地产管理领域的运用，强大、详尽、实时跟踪的信息管理系统为房地产企业摆脱高成本、低效率、粗放式的经营方式提供了有效的途径。将计算机技术应用于企业成本管理，可大大提高企业现代化管理的进程。如图：
4.量本利分析法的应用
某项目总建筑面积16363平方米，其中地上总建筑面积10523平方米，地下总建筑面积5840平方米。房地产开发项目总成本如表1。住宅每平米售价23000元/m2，共10523平方米；车库售价12000元/个，共124个；地下储藏室售价5000元/m2，共1191.06平方米。
4.2企业成本费用控制
本项目的目标利润I为4373.11万元，建筑面积Q为16363平方米。盈亏平衡点时固定成本为13976.86万元，单位可变成本为4556.10元/平方米。得：△V=43731100/16363=2672.56元/平方米△F=Q（P-V）-F=I=4373.11万元也就是说在其他条件不变的情况下，项目的可变成本在盈亏平衡点V0即4556.10元/平方米的基础上涨幅不得超过2672.56元/平方米，否则企业将亏损；项目的固定成本在盈亏平衡点F0即13976.86万元的基础上，涨幅不得超过4373.11万元，否则企业将亏损。
4.3最佳开发量
诺要求得最佳开发量，就要知道销售收入曲线的函数式R（Q）和总成本曲C（Q）。根据本企业自身的技术水平和大量经验数据估算出相应建筑面积下的开发成本和收益。本案例在根据本公司现有的开发技术水平和参考大量经验数据后，在前期估算出相应建筑面积下的开发成本和收益。通过Excel分别对大量的成本和收益离散点进行回归拟合，得到销售收入函数R（Q）和总成本函数C（Q）。如图4成本、收益、利润回归曲线图所示。虽然该图并没有从（0，0）点开始计算，但是我们所要求的是非线性量本利分析在两个保本点之间求最大盈利值，因此所选取的建筑面积范围（包含两个保本点）已满足计算要求。虽然个别点偏离回归曲线，但是整体回归函数不受个别点影响，所得回归函数正确可用。
成本、收益、利润回归曲线图
通过计算机拟合的回归函数分别为：
成本C（Q）=0.0007Q2-21.251Q+190912
销售收入R（Q）=-0.0002Q2+9.5887Q-68471.08
利润函数（IQ）=-0.0009Q2+30.839Q-259383.1
本项目根据非线性量本利分析法所求的最佳开发建筑面积为17132.78平方米，此时利润最大为（IQm）=4795.79万元。目前本项目的开发建筑面积是16363平方米，总销售收入是25805.11，所得总利润是销售收入减去总成本，为4373.11万元。即在最佳开发量时比现在净利润增加4795.79-4373.11=422.68万元。
结束语
房地产开发项目的成本控制与管理由不同的阶段构成，并且处于不断的变化之中，具有一定的复杂性。房地产开发企业将面临更加严峻的生存环境，要想生存下去，就必须严格成本控制，提高自身的竞争能力。同时宏观政策的调整，也是房地产开发企业改善管理结构、完善成本控制方法的机遇。
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论文作者:王松兰
论文发表刊物:《基层建设》2017年3期
论文发表时间:2017/5/5
标签：成本论文; 成本控制论文; 项目论文; 房地产企业论文; 成本管理论文; 房地产论文; 目标论文; 《基层建设》2017年3期论文;