我国养老地产开发模式及发展策略研究
孙淑敏 吴美玉 陈金阳
(山东师范大学商学院，山东 济南 250358)
摘要： 传统养老地产的开发模式已经难以满足不断增长的老年人口数量，无法满足日益多样化的老年生活需求。本文结合老年人多维度需求的特征划分，指出养老地产在开发的过程中，应重视老年人的社会需求，打破不同年龄段人群之间的生活隔离与情感隔离。笔者认为，通过在地产开发中充分发挥社会组织的参与作用，让养老地产的开发能够满足老年人生活、精神与财富需求。
关键词： 养老地产；开发模式；发展策略
一、引言
随着我国人口老龄化程度的不断加深，养老问题日益突出。据国家统计局在2019年1月21日发布的最新数据显示，截至2018年末，我国60周岁及以上人口达到24949万人，占总人口的17.9%。按照国际惯例，我国已进入老龄化社会。
3)周边存在旅游景点。由于大部分森林古道周边自然景观优美，当地政府利用周边优势开发了部分旅游景点。如果利用协调好这些景点，可将其作为周边森林古道的连接枢纽，将单一割裂的森林古道形成体系，增加人流量，唤起森林古道活力。
图1 中国60岁以上人口数量及比重(2007年～2020年)
在我国，“四二一”的家庭结构给独生子女带来很大经济压力和生活负担，老年人养老问题成为亟待解决的社会热点问题之一。现有的养老设施总量难以满足日益增长的养老需求。为了解决养老难题，缓解养老压力，养老地产顺势而生。地产行业是社会经济中的一个重要支柱行业，可以组织生产和消费的一个产业部门。养老地产的发展使地产业与养老服务结合起来，以老年人群体为目标客户，根据老年群体特点和老年人需求开发设计及运营管理的为老年人提供居住、餐饮、娱乐、养生、保健、就医等服务的养老设施或居住场所，通过地产行业为解决养老压力提供了新的答案。
二、我国养老地产市场现状
我国养老地产市场现状具有以下特征：首先，从养老地产市场需求方面来看，独生子女家庭数量增加，家庭规模趋于小型化、空巢老人、孤寡老人数量的增加、人们生活水平的提高，带来的老年人养老观念的转变等都使得养老地产消费者的消费意愿逐渐增强，而且我国自古以来的传统消费习惯是先积累再消费，大多数人在年轻时都形成了一定的经济积累，从而在进入老年阶段后，能够具备实际的消费能力，再加上现如今我国医疗水平的改善和养老保障制度的不断完善，养老地产市场需求日益增长。其次，从养老地产市场供给来看，由于现阶段我国的养老模式还是以居家养老、社区养老和机构养老为主，养老地产并没有得到足够的重视和支持，所以发展尚处于起步阶段，养老地产市场供给还存在较大的缺口。
目前，养老地产在发展中主要存在两个约束。一是老年人口基数和比例都较大，青年劳动力的比例不足，传统的养老模式难以实现养老发展。二是社会化养老模式正在成为主流，老年人口正在情感和精神上成为弱势群体。因此，从社会化的养老层面来看，必须要从社会与经济相结合的角度来解决中国的养老问题。
三、我国养老地产发展模式的构建
在设计收入模式时，要综合考虑企业的定位、资金、成本、服务、品牌等各方面因素。资金实力相对雄厚的企业，通过出租物业，既可以获得长期稳定的现金流量，又能够不断完善服务水平，提高品牌影响力。资金实力较为欠缺的企业，需要把更多精力放在回收大量的前期上，也可以采取收会员费的方式，这样能够使得投资的巨大压力得到缓解。
养老是个社会问题，需通过经济手段来解决，在养老地产开发模式的构建中，模式创新显得很重要。首先在供给模式方面，政府的工作重心应该放到“保基本”上，深化基本养老模式改革，非基本的领域应让市场和社会发挥更多的作用。继续深化居家社区养老和机构养老改革试点，形成符合国情且行之有效的养老地产发展和运行模式，持续提高养老机构的专业化水平，促进医养结合。在保持供给数量合理增长的基础上，明确质量第一、效益优先的理念，加速形成养老地产质量提升的长效机制。繁荣相关养老产业，促进养老地产与文化、健康、休闲、旅游、互联网等业态的融合发展。其次在养老体制机制方面，应结合具体经济发展状况和老龄人口增长情况，充分发挥公共财政投入的作用，建立起长期稳定的经费投入保障机制，同时鼓励各类社会资本投入到养老产业中来，从而形成多元化的资金投入机制。不断丰富宣传媒介，拓展传播渠道，引导社会形成正确的舆论导向，营造全社会参与养老产业发展的良好氛围。还可以将养老产业纳入政府绩效考核的内容之一，同时搭建社会监督平台，建立健全监督机制，保障养老产业的稳定发展。加强国际间合作交流，借鉴发达国家的成功经验，形成适合我国国情的养老地产发展模式。
目前，我国独生子女家庭数量增加，“四二一”家庭比例增大，随着家庭规模趋于小型化发展，传统的居家养老模式逐渐弱化，空巢老人、孤寡老人数量的增多，养老模式正由传统的居家养老向居家养老与社会化养老共同发展过渡，在这个关键时期，养老地产的发展与完善就显得尤为重要。在发展养老地产时，应以我国的具体国情为基础，在政府的领导下，完善社会保障体系，鼓励地产商们发展老年地产，增加市场有效供给，此外，多方宣传吸引社会各方关注与投资，多主体共同努力构建多元融资平台，发展相关老龄产业，从而进一步推进养老地产市场的发展，创建带有中国特色的养老地产发展模式。在养老地产的发展过程中，要注意贯彻以下几点：
如图2所示，在构建养老地产开发模式时，主要考虑到我国国内现有的居家养老、社区养老(邻里养老)和农村养老院/机构养老三种养老模式各自的优缺点，三者发挥各自的优势、互补不足，同时融入了老年人现有的三种主要养老需求，把老年问题当作一个整体来看待，对我国养老问题的解决以及养老地产的发展起到一定的借鉴作用。
图2 我国现有养老模式与养老需求
观察两组餐后2小时血糖（2 h PBG）、血糖达标时间、低血糖次数、糖尿病自我管理行为以及患者满意度。护理满意评分表由本院自制，主要内容包括护理人员的专业知识水平、处理突发问题的能力、 团队意识、护理操作娴熟度以及护患关系。满分为100分，≥90分为非常满意；70～89分为满意；≤70分为不满意。
养老地产项目在运营管理模式方面主要有两种不同的选择方式。首先是直接运营管理模式，这种模式是指开发商直接担任物业管理，为居住的老年人提供系统和个性化的服务，采用这种模式，同时也有助于企业快速建立起相对成熟的服务体系，服务品质得以提升。其次是专业公司管理模式，这种模式是指让专业化的公司承担养老地产的物业管理工作，这种模式对分工进行了专门化，服务体系更加科学专业，服务品质得以保障。
从老年人对养老需求的特征来看，主要可以划分为生理需求、情感需求和价值需求三个方面，生理需求即对居住、健康等最基本条件的需要，情感需求即指在精神层次上减少老年人的孤独感，而价值需求是在生理需求、情感需求得到满足后，老年人追求的“老有所为”的自我实现感。由于目前国内养老地产行业尚处于起步阶段，养老地产暂时还未得到重点关注，因此在发展养老地产满足老年人需求时应以生理需求、情感需求为主，价值需求为辅。
四、多元互助养老地产模式的发展策略
DN是临床危害性大、致死率高的疾病，高血压、遗传、肾脏血流异常、糖代谢异常等为疾病常见诱因，由于疾病可造成肾脏不可逆损伤，因此如何延缓病情，提高患者生存率是目前临床关注重点。血液透析是DN治疗主要手段之一，其疗效已得到证实，但大量实践表明患者透析期间易出现急性并发症，危及其生命安全，故为提高患者生存率、生活质量，临床提出对患者给予相应护理，以提高治疗效果[2]。
1.明确运营理念和产品定位
不同社会基础和发展阶段的老年人对养老地产的需求存在较大差距，具体分析各阶段老年人的养老需求，确定养老地产的产品定位，在养老地产的建设过程中，打造系统科学的生活服务平台，以专门针对老年人设计的物业形态，同时整合医疗康复机构和养老建筑规划设计机构等多方资源，逐渐形成服务水平高、配套设施全、健康舒适度好的居住环境，在满足各阶段养老需求的基础上，实现经济和社会利益。
2.设计合理的收入模式
养老行业现在的新趋势，强调“积极老龄化”。1990年世界卫生组织首次提出了健康老龄化这一概念，以应对人口老龄化的问题，其核心理念主要是立足于老年人的生理健康和心理健康，能够良好地适应社会的发展。而积极老龄化是在健康老龄化的基础之上提出的，强调提高老年人的生活质量，使健康、参与和保障的机会尽可能发挥最大效应的过程。意味着老年人在身体健康、具有参加体力活动和劳动队伍的能力之外，还要参加社会、经济、文化、精神和公益事务。实施积极老龄化能够鼓励老年人积极参与社会、文化、经济和政治生活，通过参与工作增加收入，有助于为社会缓解养老保障制度不断支出而增加的压力。
3.采用有效的运营管理模式
从案例教学的基本环节可以看出，案例教学对教师的要求比一般理论课高。这种高要求体现在不但需要教师有较好的课堂组织协调能力，营造恰当的医疗情景，妥善处理教学中出现的意外情况，还要掌握准确而丰富的临床理论知识、熟练的临床操作技能[23]。因此，建立培训一支强大的双师型教学队伍尤为重要。
4.构建多元的融资模式
养老地产项目资金需求较大，在开发建设过程中要注意引导社会各方资金流入，拓宽融资渠道。在市场大环境中，资金总规模较大且倾向于投资风险低、周期长、回报要求不高的项目的资金除了银行信贷以外，还有三类资金，分别是保险资金、社保资金和企业年金，养老地产项目可以重点关注这三类资金，使其积极参与进来。除此之外，为了鼓励社会其他资金如企业、投资机构等投入项目建设，可以成立基金，交由专业化的公司管理，也可以设计债券和信托基金等来汇集更多社会和民间资本，使社会各方都参与到项目建设中来。
参考文献：
[1]高翰泓.我国养老地产发展的问题及建议[J].建材与装饰，2019,(06):160～161.
[2]林慧,陈亮宇.我国养老地产发展现状及模式研究[J].市场研究，2019,(01):59～60.
[3]彭宇文,黄凯峰.养老地产发展机遇、融资特征和路径探索[J].决策咨询，2018,(05):72～74.
中图分类号： F299.23；D669.6
文献识别码： A
文章编号： 2096-3157(2019)20-0130-02
[注]基金项目： 本文系山东师范大学2018年度校级大学生创新创业训练计划项目“乡村养老的困境与突破：多维养老需求与新型多元互助养老体系构建”(201810445384)的阶段性成果
作者简介：
1.孙淑敏，山东师范大学商学院学生；研究方向：房地产发展导向。
2.吴美玉，山东师范大学商学院硕士研究生；研究方向：旅游消费者行为。
除了讯问外，询问也是收集言词证据的主要手段。在刑事诉讼传统的办案方式中，询问证人的方式通常是由办案人员采取文字记录的方式形成书面的证人证言，再由被询问人签字确认。这种方式不能反映询问时的各种情况，包括询问的背景环境、被询问人的语气和表情、回答问题的精确措词等，而且可能存在办案人员没有如实记录的问题。因此，和讯问一样，监察机关有必要通过录音录像对证人证言进行固定。
3.陈金阳，山东师范大学商学院学生；研究方向：房地产导向。
标签：养老地产论文; 开发模式论文; 发展策略论文; 山东师范大学商学院论文;