浅议房地产企业资金管理提效方法
钱麟 无锡万科房地产有限公司
摘要： 资金是房地企业正常运营的重要保障，当前房地产企业面临的行业竞争日益激烈，加强资金管理，保障单位正常运转是房地产企业内部管理的重点。笔者结合自身多年的工作实践从营运资本管理和资金集中管理两个维度探讨了新时期如何实现房地产企业资金管理提效，从而更好地提高资金使用效益，实现企业健康持续发展。
关键词： 房地产企业；资金管理；提效
众所周知，房地产业是资金密集型行业，资金对于房地产企业发展具有至关重要的作用。随着房地产行业“白银时代”的到来，自中央至各地方政府均出台了各类政策以抑制房价。习近平总书记亦在党的十九大报告中明确指出“房子是用来住的、不是用来炒的”。2019年伊始，政府更是加强了房地产开发贷款、个人按揭贷款、影子银行、房地产信托和中长期境外发债等方面的监管，以此来降低房地产行业杠杆。因此在资金供给端极度受限的大环境下，房地产企业为了“更好地活下去”，就必须着力提升资金管理的效率。现笔者从营运资本管理和资金集中管理两个方面探讨如何实现房地产企业资金管理提效。
霍译：Almost without thinking where she was going,she made her way to the House of Green Delights.
一、营运资本管理
一般财务人都对营运资金的构成了如指掌，笔者认为房地产企业的经营性营运资金公式应为：房地产企业的经营性营运资金=预收房款+应付工程款-土地款-预缴税金-预售监管资金，从上所公式不难发现，要增加经营性运营资金，无非就是做到“快收缓付”，换言之，开盘回流越早越大越好，资金支出越晚越小越好！但要实现这一目标，要从如下方面努力：
为保证城市安全供水，明湖水厂采用明湖水库的水源，在水库内建一座一级取水泵房，取水泵设3台潜水泵，通过DN600管道流入供水能力为5.0万m3/d的配水楼顶部的分配水箱，送至高效澄清池，经澄清、过滤后与高纯二氧化氯充分混合杀菌、灭病毒自流进清水池。同时在出水管上安装压力传感器、电磁流量计、残余二氧化氯分析仪和浊度仪。全程自动控制并以采集屏显示运行指标，电脑指令储存、记录及打印。
(一)分期筹划
分期筹划是财务运营的重要工作，也是房地产企业资金管理提效的基础。一个项目获取后，到底该如何分期，各次的开盘到底先开哪几栋后开那几栋，最主要就是要考虑如何用最少的施工面积在最短的时间内获取最大的现金回流。比如，在一些城市，“正负零”即可预售，那么可以选择小面积段的高层作为首开批次，小面积段产品总价低去化速度相对较快；另外高层的户数较多，预售面积高，相比小高层和洋房，在几乎相同的施工时间可预售的总货值最高。而在另一些城市，形象进度要达到“1/3”或者“1/2”，甚至封顶才能预售，那么可以考虑选择小高层和洋房等层数较低的产品作为首开批次，该类产品的施工进度能更早达到预售条件，也就实现了用最少的施工面积在最少的时间内获取最大的现金流。
(二)高效回款
人力资源管理模式样式较为灵活，任何企业在发展过程中不可能一直沿用某一种管理模式。通常情况下，企业会依据国家政策，同时结合自身需求与经济情况，来研究符合企业自身发展的管理模式。企业在发展人力资源模式的过程中，常常基于多元化的角度，来分析多方面因素，包括发展前景、企业文化与发展规模，制定出一个优化的人力资源管理模式，为企业的未来发展奠定坚实的基础。笔者接下来阐述影响人力资源发展的因素。
供应链业务是把供应链上的核心企业及其相关的上下游配套企业作为一个整体，根据供应链中企业的交易关系和行业特点制定基于货权及现金流控制的整体金融解决方案的一种融资模式。房地产行业供应链融资主要是针对供应链付款业务，即项目公司与各供应商签订工程款支付的合同，项目公司要按照合同支付工程款给供应商，为了延长支付的期限以及公司现金流提前回正，减少“四证贷款”的手续及融资成本。其主要做法为房地产公司总部或者集团安排指定银行或保理公司，并由房地产公司总部或者集团提供贷款信用额度及担保，由银行或保理公司先支付相应工程款给供应商，一年或半年到期后项目公司归还此笔款项给银行或保理公司。
②额度管理分配。根据按揭合作银行提供的按揭额度，将按揭资源合理分配给各家银行，适当向战略合作银行倾斜，根据国家政策变化，及时了解各家银行按揭额度的变化，做到“有的放矢”。对各家合作银行的放款速度进行跟踪和统计，放款快的多给额度，放款慢的控制按揭量，做到“看菜吃饭”，从而激励合作银行加快放款速度，做大按揭规模。
资金集中管理是提高整体资金周转效率的重要途径。要通过资金集中管理，实现总部对子公司资金的统一调配和运用，有利于增强资金保障能力、降低资金风险、提高资金使用效率。可通过如下途径实现资金集中管理：
开盘后，营销签完合同收了首付，接下来就要通过按揭回款。一些优秀的房地产企业能在一周左右的时间收回按揭款，总结下来主要是得益于以下四点：
②高效管理。一般来说，预售监管资金的限额是当地平均单位建安成本乘以预售建筑面积算出的金额，然而预售监管资金限额的提取则是与工程进度相关。因此，需按各批次预售证号建立管理表格，每周更新超预售监管资金限额的资金和各项目各预售批次的工程进度，以此实现第一时间解活超预售监管资金限额的资金和达到工程进度的预售监管资金的目标。
1、工作流程框图及坡路刹车控制如下图所示，一个以 MCU为主控芯片的最小系统，完成程序运行、信息采集、刹车制动和整个系统的协调控制等任务。
④应收按揭管理。根据应收款的状态“待放款”、“审批中”、“缺材料”等分别建立管理表格，每天统计更新，设按揭管理专员对“待放款”和“审批中”状态的应收款向各家银行实时催收；“缺材料”状态的应收款每天与各家银行的个贷小组进行核对更新，并由银行和业务员向客户催要材料，从而加快按揭办理速度，实现资金的尽快到位。
(三)减少受限资金
预售监管资金政策是指各地政府为保障购房人和建筑方的合法权益，控制房地产企业预售房款的政策，监管资金必须按照管理办法和要求逐步提取。预售监管资金的存在会增加房地产企业的运营资金投入，千亿规模的房地产企业预售监管资金高达几百亿元，必须采取必要的措施以降低受限资金比例。因此要从如下方面努力：
“互联网+”与传统产业的结合，使传统产业产生颠覆性变化，互联网金融、互联网医疗等一大批新型的“互联网+传统行业”正如火如荼地发展，其新兴业态出现“1+1＞2”的作用，可见“互联网+”与传统养老行业相结合也势必存在巨大的潜力和发展空间。针对“互联网+养老”模式的优势进行分析，主要表现在以下几点：
①政策突破。充分理解预售监管资金政策的初衷，与当地住建部门保持良好的沟通，用能保障购房人和住建部门权益的替代方法来解活监管资金。例如，用银行保函替代监管资金，前不久万科南通公司就在南通市住建局的指导和支持下，开立了江苏省第一张预售资金监管的现金保函解付了4103万元的监管资金，有效盘活了资金。
从整体上看，六国对于除130（其它代数思维内容）之外其余4个知识主题的覆盖程度比较全面：澳大利亚、中国、英国和美国，4个知识主题均有涉及；新加坡、南非没有“代数式的证明”．
(四)土地分期付款
在涉及多宗土地同时出让的情况下，需要投资部在土地出让信息公示前与当地国土部门沟通土地分期付款条件，在签订出让合同后，交清先开发地块的土地款，暂未开发地块待开发时再付清土地款，以便实现资金的正常周转。
(五)供应链融资
①银行战略合作。与国有四大银行及具有实力的股份制银行建立“总对总”的战略合作关系，能优先满足企业的回款要求，特别是在按揭额度紧张的情况下，这就显得尤为重要。
(六)税款延期
盈利项目尽可能推迟清算时间，延期补税；低毛利项目或者亏损项目尽早清算完成退税。另外，要跟所在地税务部门紧密沟通，合理利用延期纳税的申请条件实现有利的税收筹划。
二、资金集中管理
③客户材料齐全。银行和公积金中心按揭放款的必要条件就是客户材料是否齐全，客户材料齐全程度会影响到按揭回款速度。因此，除了业务员正常告知之外，在开盘前就要安排合作银行查征信收材料，从而保证开盘签约后材料能第一时间收集齐全。
银行账户管理是资金集中管理的基础。“精简、集中”是账户管理的原则。在精简方面，房地产企业总部可对子公司日常账户数量进行控制，除基本户之外其他专用或者临时账户需经总部审批核准，总部应定期组织子公司梳理银行账户信息，督促子公司及时注销无实际用处的银行账户。在这过程中，房地产企业应将开户银行集中于战略合作银行，从而有利于集中优势资源以保障银行服务水平。
(一)银行账户管理
敦煌文献出自于莫高窟，大部分为东晋至北宋初年的写本，也包含少量的刻印本。写本以汉文为主，也有以古代少数民族文字和西域文字如吐蕃文、回鹘文、于阗文、龟兹文、梵文等写成的文本。因此敦煌文献除了具有极高的史料价值外，还具有极为丰富的语言学价值。
(二)信息系统建设
信息系统建设是资金集中管理的保障。信息系统可以极大地提高资金归集所需要的上收、下拨等大量工作的效率；而建设资金管理系统，同时也是对资金业务管理流程的梳理和规范，有利于改进资金管控模式、防范资金风险、提升资金管理水平。
(三)现金、票据和理财的集中管理
现金集中管理是资金集中管理的核心。公司在设计现金集中模式时应关注集中平台的选择、账户设置、归集下拨方式、计息管理等内容。
①平台公司选择。原则上应为总部层面的投资公司和境外融资主体公司。
②账户设置模式。在精简账户的前提下，除了必要的账户之外，各项目公司在当地的收支都通过基本户进行，其余都在资金中心账户进行支付。
③归集下拨方式。归集，子公司仅保留少量固定余额，其余资金每周归集一次，月底再归集一次；下拨，由于大部分付款都在资金中心完成，所以总部应根据子公司提交的下拨申请拨付资金，同时应加强资金计划管理和考核，以利于总部的资金管理。
④计息管理。现金归集和透支业务产生的利息收入涉及所得税和增值税等，公司应加强现金集中的计息管理，合理设定计息规则。
另外，各公司可以根据自身的实际情况在现金集中的基础上进一步实现票据和理财的集中，进一步提升资金使用效率，确保资金的正常周转。
总结语：在当前激烈的行业竞争中，通过以上营运资本管理的梳理和资金集中管理，房地产企业子公司从运营管理中获取大量资金储备，房地产企业总部通过集中管理充分发挥资金集中的优势，在房地产行业去杠杆的严峻形势下必将能“更好的活下去”！
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