江苏省南京市 211100
摘要：房地产企业是一个资金密集型企业，现阶段国家紧缩银根，资金成本非常大，强化企业内部管理，有序加速项目开发进度，快速收回成本无疑是增加企业效益的有效方法。但是在实际项目开发过程中项目建设常常是决策缓慢准备不足而匆忙开工，施工图变更多而影响施工，合同不严密，工程建设项目管理目标总不能自如实现，甚至有土地闲置、延期交房等现象的发生而导致不必要的巨大损失。根据项目管理实际操作的感受，站在开发商工程管理人员角度就开发商的房地产项目开发中工程项目决策、设计、施工的关键问题进行探讨分析，并针对问题提出改进措施。
关键词：房地产；甲方项目；管理探析
1成本控制
设计阶段的成本控制是房地产项目成本控制的重点与关键，工程图纸的设计费约占工程总造价的1.5%－2%，但图纸设计对项目成本的影响高达98%，设计质量的好坏将直接对工程实际费用和工期造成巨大的影响，设计方案一确定就决定项目对财力、物力和人力的投入程度。在房地产项目的设计实例中经常发现，技术派的设计人员为了显示自身的设计水平，一味地追求新材料和新工艺，使得材料费大幅增加。而材料费约占总工程费的65%－75%，这将使得工程成本直接大幅增加。因此，甲方应根据项目的地勘资料、建筑使用功能要求、工期和投资等情况，向设计单位准确地下达设计任务书，要求设计单位按照任务书要求进行设计；为了防止因设计深度不够而导致工程成本不确定因素增加情况出现，甲方要求设计单位实行限额设计的方法，根据初步设计预算和项目投资估算等方案对施工图设计进行审核与控制，将技术要求和成本效益切实可靠地结合起来，在建筑使用功能正常发挥的前提下，对限额进行合理的分解；另外甲方应配合设计单位根据类似工程项目的技术指标对设计方案进行分析、比较和优化，使得工程成本得到有效控制。施工阶段的成本控制也十分重要，首先，对于甲供的材料和设备，应时刻关注市场价格变化，并采取对家询价对比方式，根据大数据分析技术，对材料和设备可能出现波动进行预测，提前采取有利的措施使得采购到的材料和设备质优价廉；其次，做好工程变更索赔管理，对造成变更索赔的原因进行分析，然后按照法律法规相关规定执行；对工程造价影响较大设计变更，应事先进行经济测算，然后从经济和技术两个方面进行对比，选择费用最低和效果最佳的实施方案；变更签证应及时，对于现场的签证一般只签工程量，具体造价由成本部门进行审核，签证证据与程序应符合合同和相关规定要求；再次，在确保工程质量的基础上，鼓励施工单位采取新技术和新工艺，提高生产建设效率，缩短工期，最大限度地节约成本。
2质量控制
首先，甲方应建立完善的工程质量管理体系，组织技术人员编制项目质量管理手册，使得工程质量管理程序化和标准化，明确质量目标，并将质量责任细分到每个人身上，建立完善的质量管理绩效考核办法，充分调动每个人质量管理的积极性；其次，聘请技术水平高和管理能力强的监理单位，将施工监理权限完全下放给监理单位，全力支持监理工作，对监理实施细则和监理规划进行严格审查，认真组织图纸会审和设计交底工作，要求监理单位每周定期召开监理例会，甲方应出席监理例会并对工程动态进行了解。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆当工程质量问题发生时，应加强和监理单位的沟通，及时召开专题会议，及时将质量问题妥善处理；再次，甲方应严把原材料、构配件和设备等进场质量关，检查进场材料的品牌、规格、型号及技术指标是否符合质量要求，对其质量证明文件进行严格审查，对于需要复试的材料，检查施工单位是否按照规定在监理工程师见证下进行取样送检，对于不符合要求的材料，要求施工单位将材料立即退场并做好相关记录；实行全员、全面和全过程的质量管理方针，采取事前、事中和事后质量控制方法，加强对工程项目关键部位、关键工序和质量隐患进行重点监控，实行样本引路制度，对于涉及结构安全、隐蔽工程和防水工程等施工应重点检查，鼓励施工单位对传统的施工工艺进行改进，并出台一些奖励制度，确保工程质量。
3合同和信息管理
甲方在合同拟定、签订和实施等方面应对内外部、时间与空间等制约因素进行充分的考虑，尤其是地质情况以及对周边环境的影响情况，最大限度地减少不确定因素出现概率，对工程质量目标、工期、造价、范围、进度款支付、变更索赔以及施工先后顺序等内容进行明确规定，提高合同文件的严密性；在合同实施过程中，甲方应根据合同规定对合同主体的具体履行情况进行检查与落实，对各方的关系进行理顺和协调，使得合同能够顺利实施，对于合同履行过程中可能出现的风险进行预测，并制定对应的应急方案，减少合同风险造成的不必要的损失。在工程施工过程中，甲方应通过现场调查、资料传送、直接沟通和召开会议等形式，充分利用微信、QQ和邮箱等信息传递载体，及时地对各类信息进行收集、汇总、整理、传输和反馈，使得信息管理能够及时、规范和准确。甲方企业内部应借助OA等现代管理手段，使得相关信息传递和反馈更及时，确保工程顺利进行。
4安全管理
在项目建设过程中，甲方应坚持“安全第一，预防为主，综合治理”的安全管理重要指导方针，督促监理单位和施工单位切实做好安全生产管理工作。首先，督促监理单位检查施工单位的安全生产保证体系，加强对重要部位的安全专项方案以及应急救援预案进行审查，与施工单位签署安全生产责任书，对双方的安全义务与责任进行明确，积极对安全生产责任进行落实；其次，明确施工单位项目经理为安全第一责任人，要求施工单位对新进场工人进行三级安全生产教育，切实提高安全生产意识，定期开展安全检查活动，加大安全监管力度，对于日常安全检查中发现的安全隐患，督促监理单位要求施工单位进行及时整改，及时有效地将安全隐患消除，督促施工单位技术负责人对施工操作人员进行安全技术交底，对安全生产注意事项进行强调，督促监理单位检查安全技术交底的落实情况；再次，要求监理单位对施工单位上报的安全措施费进行严格审查，严格按照工程实际进度对安全措施费用进行审核并拨付，为安全生产提供强有力的经济保障，对安全措施的落实情况进行实时的跟踪与检查，坚持安全措施验收合格后方可投入使用的制度，对于施工中出现的安全事故，严格按照相关程序及时进行处理。
5组织与协调
甲方应从组织机构、协调程序和制约机制等方面做好组织与协调工作，首先，成立外联部门，专人负责对政府部门、电力部门、消防部门、规划部门和当地村委会等对外联系与协调，甲方工程部应做好总包单位和分包单位的协调工作，做好甲供材料进场的协调，做好设计单位、勘察单位、监理单位和施工单位之间的技术信息协调，使得技术协调工作集约化；其次，建立严密、科学和规范协调程序，对具体协调人的相关权限进行明确规定，使得技术信息协调能够正常和有序地进行；再次，协调失败将可能会带来一些损失，那么为了转移或者避免这些损失，甲方应高度重视经济和法律的制约手段，合理地规避风险。
6结语
总之，房地产项目管理是一个系统性的工作，针对决策、设计、施工等过程的相关问题采取有效的管理措施进行全过程和全方位的规范管理，就一定会在实际操作过程中减少项目管理的困难，提高项目管理的质量和效率，实现企业管理目标。
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论文作者:王亚龙
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第33期
论文发表时间:2018/4/25
标签：甲方论文; 施工单位论文; 工程论文; 监理单位论文; 安全生产论文; 技术论文; 项目论文; 《建筑学研究前沿》2017年第33期论文;