摘要：我国的房地产行业由于起步较晚，所以在成本的控制管理上还存在许多的不足。尤其当房地产行业在近年内达到了可观的盈利额，各种投资成本也随之不断的提高，这在无形中必然会加大购房者的经济负担。为了解决这一情况，松弛有度的管理房地产行业的发展，政府也出台了一些相关政策，希望能控制房地产开发的成本。下面，本文就将结合控制的要点，来详细的阐述几点具体的做法。
关键词：房地产项目；成本控制；要点探讨
前言
任何一个项目的完成，都需要经历相当长的建设期。除此之外，还需要投入大量的成本，这些成本既包括资金方面的输入，又涉及到其他方面如固定资产的投入，如果在项目的建设过程中，没有做到控制和管理，必然会导致成本和费用的超支，这与企业的盈利目的显然是背道而驰的。所以，在项目的建设过程中，企业往往都会统计和总结出项目在实施过程中的成本要点，然后给予控制，通过这一举措，来促使企业取得最大的资金回报。作为最常见的房地产项目，也不例外。虽然它的兴起，在宏观上，它调控着我国的经济发展，微观上，又影响着我国居民的基本住房问题，不仅标志着我国的经济正处于蓬勃发展的阶段，而且提高了我国的人均收入总值，但是也要通过控制成本要点来增加项目利润的。这也是政府和项目本身负责人为什么都对房地产项目的开发那么重视的原因所在。
1、房产开发成本控制要点
房地产项目的开发，往往都伴随着高风险，而风险越高，带来的收益必然也会越大。为了有效的避免风险，降低成本，对构成其影响的因素进行一定的分析是非常有必要的。
1.1征地、拆迁补偿控制
房地产项目的开发，首先要具备的就是土地，而土地又是国家的，所以，在开发的区域选择上，首先一定要得到政府的许可，其次就是要符合城市的发展规划。另外，为了降低成本，对于开发的地理位置也要有所考量。因为这些直接决定着项目是否要担负征地费用和拆迁费用，而这些又恰恰是组成总成本不可忽略的重大要素，所以，一定要对其进行科学的控制，以减小成本投入。
1.2工程费的全程控制
项目的投资金额一定要根据市场进行合理的变动，因为市场的通货膨胀或者紧缩直接影响着国家对于银行利率的宏观调控。这也就是说，一旦企业项目的基准收益率定的过底，则很有可能使项目失去其可行性，从而造成盈利机会的丢失。所以，在项目正式施工之前，一定要做好相关的审查工作，以避免后期出现问题，浪费更多的资金成本。
1.3设计、前期工程费控制
前期设计成本的控制，无非就是对房地产项目中的图纸绘制和设计进行管理，如果在图纸的设计上出现问题，就会延长设计时间，从而造成施工进度的延迟，而施工进度对于一个项目的利益多少又有着重要的影响作用，因为在动态的经济评估中，时间价值能创造出不可估量的巨大收益。所以，把握好对图纸的审查，其实从另一种意义上而言，也是一种成本控制。
1.4招标成本控制
房地产项目由于其高额的利润，往往在招投标前期会引起许多企业的竞争，而只要有竞争存在，为了拿下项目，必然会导致成本的增长。所以，这就要求相关的招标单位，注意对中标企业的资金实力，技术质量等综合实力进行考量，而不是单方面的只对出资高低进行绝对的判定，因为这最终将导致整个楼市单价的上涨，成为群众的负担。
1.5管理费用控制
企业的年成本费用包含很多方面，其中管理费用占的比例最大，如果说要控制费用支出，那管理方面必然首当其冲，无论是从财务管理，资源管理，人力管理等多个方面都能使企业得到一大笔可观的资金节省。比如说，可以在企业内部减少不必要的岗位设立，对公司内部的可利用资源充分使用等，虽然看起来都是小事，但是，积少成多，在成本的控制上总归能做出一点贡献。
1.6税费
在企业的年成本组成中，税费也算得上大头目，单税费的种类就有很多，其中最为常见的就是所得税，消费税，营业税和增值税，如果企业需要引进外国设备，在税费上还要增加关税。对于房地产项目而言，土地使用税和增值税必不可少。由此可见，单单税费就能使项目的成本增加不少。
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2、成本控制现状分析
就目前的现状来说，国内大多房地产公司的成本管理依然没有完全脱离传统的成本管理，虽然采用了很多新的管理制度，比如动态成本管理体系、目标成本管理办法等，新增了招投标的方法，；规范了设计流程和控制质量。但成本管理工作在整个阶段仍存在不足之处。
2.1工作停留在表面
房产成本控制是企业经营的核心内容之一，可是目前很多房产公司并没有意识到这一点，工作只停留于表面，没有真正意识到该工作在企业管理中的重要作用。
2.2缺乏市场观念
低成本是意味着以较少的投入生产出更多价值及服务，但低成本并不等于高收入。避免因节约成本而压低设计、服务费用，也不能因追求效果使费用失控。市场所需要的服务、产品得质量，两者直接影响到项目的效益。
2.3决策阶段不够重视
虽然决策阶段产生的费用成本少，但是在整个项目的实施过程中却起着非常重要的作用，甚至会影响到一个项目的成败。因房产开发周期过长，资金回笼速度慢，不重视资金的时间价值，造成利息过高。前期市场调查、市场定位、产品地位、营销策划等等都影响下一步工作的开展。周而复始导致周期往往大于预算值。
3、新思路的探讨及对策
3.1提高员工的成本意识
建立健全的奖惩制度，杜绝因碍于情面而对个人岗位失职的处罚。要奖惩分明，这才是对实施低成本战略实施的第一武器。
3.2建立成本控制的运行机制
优化成本的环节大体包括成本预测、成本决策、成本计划、成本控制、成本分析、成本核算等六个环节。这几个个环节关系密切，相互促进，构成了现代成本管理的整体，在这个过整体中，成本控制又是之中的中心环节。
3.3成本控制执行时间
房地产开发过程一般可分为项目前期阶段、项目建设阶段、项目后期阶段。前期阶段可分为两部分：首先是项目研究定位阶段。通过不断的考察房产市场情况，确定所开发项目，并对项目进行科学严谨的市场调查，正确的前期评估。在项目确定可行的定位后，即变为规划设计过程，开发项目的设计工作是其主要内容。通过规划设计各项技术经济指标、结构形式等逐步明确具体化，直接影响甚至决定了之后的建筑施工等工作。
3.4建立科学的评价指标体系
规划评价指、设计方案评价指、经济评价指标、市场定位评价指标。以上每个评价指标所包含的因素，对房地产开发项目的成本都有直接或间接的影响。
3.5技术与经济相结合
要真正有效的控制工程造价，在完成真实市场调查研究后，必须结合项目的当地实际情况，将技术和经济有机结合，进行设计多个方案相互比较，争取在技术先进条件下做到经济合理，在经济合理基础上力争技术先进。
结语
成本控制是房产开发管理中的一项重要内容，对提高房产开发投资效益和管理的水平起着重要作用，需要企业的全体员工在项目实施的全过程做好成本控制工作，只有这样，房产项目开发成本控制的工作才可能取得项目投资预期的效益。成功的成本控制是全体员参与成本控制的过程，不仅依靠成本控制部门的核算、压价。成本控制应该是一种怎么用钱更合理、更有效的学问，成本控制更多要看的是成本投入是否必要、投入是否能带来预期的效益为标准。也只有这样，房地产项目投资才能真正可控，管理才会出“笑果”。
参考文献：
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[4]邢有海.房地产项目开发成本控制研究[J]，中国电子商务，2012（3）
论文作者:赵鹏
论文发表刊物:《基层建设》2017年第11期
论文发表时间:2017/8/11
标签：成本论文; 成本控制论文; 项目论文; 房地产项目论文; 阶段论文; 企业论文; 工作论文; 《基层建设》2017年第11期论文;