摘要：科技在发展，社会在进步，随着生产力的提高，人民对住房要求也越来越高。根据我们国家现阶段的房地产企业发展的实际情况，介绍了当前我们国家房地产行业与“高周转”模式的概念、房地产行业是如何一步步实现“高周转”模式的，“高周转”模式下企业的发展情况以及“高周转”模式为企业带来的效益。在这些企业发展过程中，在企业实行高周转的同时，如何一步步实现有质量的利润增长。众所周知，经济效益在住宅建筑中的地位越来越高，这一方面是因为全球能源越来越紧张，必须加大资金的使用效率，这也使得各开发商对企业各种资金周转速度的要求也在升高。另一方面，为了激励企业管理人员和企业普通员工不断增强自身的发展意识，共同加快企业资金周转速度的同时，我们应该在对整个企业从管理层到一线工作层进行整体分析。
关键字：“高周转”模式；收益分析；提高效率
第1章 “高周转”模式与房地产行业的概念
1.1“高周转”的概念
房地产行业中所谓的“周转”是指资金从资金形态转变为货物形态，继而从货物形态转变为资金形态的过程。资金每循环一周所需的时间叫作周转天数，周转天数越少周转率就越高，即所谓的“高周转”。换句话说“高周转”就是通过缩短周转所需的时间，从而提高周转效率。
1.2房地产的概念
“房地产”顾名思义可以分为房产和地产两个部分，与此同时房地产又是一种法律权利。从房产的角度讲，它是指地面上的各种建筑物，既包括生产性建筑有包括非生产性建筑，是一种客观存在的物质形态。从地产的角度讲，与房产不同的是地产指土地以及相对于这块土地上下的空间，也是一种客观存在的物质形态。相对于物质形态而言房地产作为一种抽象的概念，它又代表一种法律权利，其本质是一种财产权利。从法律角度讲，房地产作为一种法律权利是受到国家保护的。
第2章 房地产行业实现“高周转”的过程
随着十九大的结束，政府调控房地产市场更加趋于常态化，这也使得高周转的优势变得更加显著。众所周知资金的高效流通才能带来更大的利润，房地产行业也是这样的道理，开发商大量拿地、快速开工、快速销售，通过最大程度减少单位时间内项目股东资金的占用这种高周转方法，一些大型房产企业跨入了千亿模式。在政府调控下，高周转成了越来越多企业的选择。资金是高周转的本质也是高周转的真正对象，虽然开发阶段可以贷款，预售阶段也可以贷款，但房地产所需的资金仍然不是个小数目，各项支出都非常大，动辄过亿资金，这就要求开发商要最大程度的避免风险，避免损失。由于“高周转”能够解决这些问题，所以很多房地产企业慢慢向这种模式靠拢。
高周转最注重的是从拿地到预售的阶段，开发商大量拿地、快速开工、快速销售。一是要求企业把前置工作做足更加快速灵活的拿地，为了获得更多的拿地机会，企业需要多参与，多做城市布点，为了避免竞争激烈，企业可以在二三线城市和部分地级城市上拿地，这样一来参与多了机会就多了，企业能够在不出高价的基础上拿到地，从而降低了成本又节省了时间。二是做好充分准备提前招聘团队，提前进行岗前培训，让团队人员提前了解企业文化，拿地前就打造好核心团队并和政府做好沟通做到更快开工。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆三是企业要提前在做好市场调查，确立以刚需为主的单一产品线策略，做主流市场的产品，同时建立以客户积累为主的营销策略，结合当时的市场状况定价，保证项目快速销售，提前搭建售楼处，先开没有地库的楼栋，这样可以提前回收现金流又可以快速投到下一轮拿地上，也可以通过薄利多销薄利快销的方式换来售价竞争优势，这样便可以做到项目的更快销售。在开发成本越来越高的时代，“快”成了房地产行业致胜的法宝，企业只要抓住高周转的本质，就一定能享受高周转带来的效益。
现如今，“快”已成为地产企业发展的标签。从企业和全局的角度出发，企业在高周转模式下的人才、资金和管理方面面临着新的挑战。人才方面，高周转要求企业培养高质量员工，要在相同的时间内做出高业绩，面对高强度的工作，一名合格的员工要有很高的抗压能力。对于企业而言，要选择合适的领导班子，注重员工奖惩制度，激发员工的工作激情，好的领导者能够使员工更有干劲更有冲劲。资金方面，企业应该保证资金有充足稳定的来源，建立强大的信誉体系，尽可能向银行或者其他金融机构融资所需要的成本。对于资金安全方面的问题也要加强管理，严格控制资金经营过程中的风险，企业管理者应该加紧对企业资金链的控制。管理方面，高周转面对的是整个企业的管理，从高层管理人员到员工企业中的每一个员工，每个人都应该做到各司其职。高周转要求企业要有明确的分级管控政策，同样的每位管理人员要有很强的组织能力，做事要做到精益求精，在较好的组织领导下，企业才能向着“更快拿地，更快开建，更快销售”的目标前进，才能将这种“高周转”模式体现的淋漓尽致。
第3章 “高周转”模式的意义及总结
3.1“高周转”模式的意义
高周转模式能够让企业运营得更“快”，如此一来就可以更好的规避政策风险，也更容易把握住转瞬即逝的市场机会；同时能够更快的出成果和业绩，可以在更短的时间内支付政府的土地款和税收款，因此得到当地政府的支持；再而高周转模式也能够更快的回笼资金，能够更大程度的减少现金流的风险，高周转作为收益最高的模式，无论是市场向好还是遇冷，高周转模式下企业都能够大幅度提高自身的收益率，使企业自有资金在单位时间内收益最大。企业奉行“高周转”，通过强有力专业化的执行团队，实现项目的快速开发。房地产行业资金需求量大，信贷紧张，资金成本高，这就使得房地产企业必须把高周转作为追求的目标，开发商大量拿地、快速开工、快速销售这能够避免风险提高效率，使得高周转这一模式在房地产行业有了更大的生存空间。
3.2“高周转”模式企业发展总结
众所周知恒大、碧桂园、融创是房地产行业有名的“高周转”企业。纵观2017年地产企业家前十名，许家印以2600亿位居榜首，财富变化为415%，许家印时隔六年再次成为首富，中国恒大的成就离不开高周转模式。相比之下，位于第二名的杨惠妍，财富总额1450亿，财富变化为308%，这是碧桂园在高周转模式下的又一新高。此外还有融创地产、龙湖地产等都呈现出惊人的增长速度，而这些速度代表了各企业的速度，是需要强大的策略和管理体系的。前十名地产企业家平均财富819亿元，比去年上升72%。在胡润房地产企业家排行榜中，上榜企业今年销售规模上五千亿的很有可能会有两个：恒大和碧桂园，融创预计可达3500亿。而且恒大和碧桂园今年均位列世界500强。这些企业业绩的增长，离不开各企业战略纵深的发展策略的推动，之所以领跑地产行业前列，无疑都要归功于企业所提倡的“高周转”共性。
参考文献
[1]李莉，高周转支撑下的恒大，中国房地产金融，2016-07-15
[2]中国城市科学研究会主编.绿色建筑技术，北京：中国建筑工业出版社，2008
[3]揭秘碧桂园合伙人制下的高周转，中国投资咨询网，2016-04-05
[4]2011年全国房地产市场年中报告高周转加速企业规模扩张，房地产导刊，2011-08-01
论文作者:王举鹏,吕科
论文发表刊物:《基层建设》2019年第31期
论文发表时间:2020/4/20
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