300余万少缴税款是如何审出的——某房地产开发公司企业所得税审计案例,本文主要内容关键词为:税款论文,房地产开发论文,企业所得税论文,案例论文,少缴论文,此文献不代表本站观点,内容供学术参考,文章仅供参考阅读下载。
基本案情
某内资房地产开发公司2006年6月以85万元每亩的价格在市区取得拍卖地块86亩,拟开发安康一期和二期两个项目,规划建筑面积16万平方米。其中安康一期建筑面积8万平方米,于2007年11月竣工;安康二期建筑面积8万平方米,尚未竣工。2007年1月安康一期取得预售许可,上半年实现预售收入7260万元,到年底实现现房销售收入6200万元。当年结转开发成本11455万元,分别为土地地价3655万元、建安成本及材料6880万元、拆迁补偿920万元;期间费用968万元,分别为利息支出323.62万元,营业费用和管理费用644.38万元;主营业务税金及附加740.3万元,已纳所得税款97.911万元。安康二期准备从2008年1月预售。
审计过程
审计人员根据计划安排,对该公司2007年度企业所得税计算缴纳情况进行专项检查。首先取得该公司的资产负债表和年度的企业所得税申报表,通过对企业所得税申报表的分析性复核发现,该公司2007年收入13460万元,缴纳所得税款97.911万元,所得税贡献率为0.73%,小于行业的贡献率3%;毛利率为15%,小于行业的毛利率20%。以此推断该公司可能存在虚增成本或者少计收入问题。
接着,审计人员将该公司的收入、成本和期间费用作为审计的重点,通过检查发现以下问题:
1.核对银行对账单与银行存款日记账发现,2007年2月份银行对账单有10笔记录共160万元,在银行存款日记账上没有反映。审计人员到公司合作按揭银行调查取证,发现银行保存有该公司收取首付款收据的复印件,金额合计160万元。根据银行提供的购房户资料,联系4户购房户,经过询问证实购房户在2007年初将首付款项交付给该公司并取得收据,最终交房支付余款时开具的发票金额不含首付款项。对此审计人员做了笔录,取得少记收入的确凿证据。
2.营业费用——佣金支出明细账反映该公司按代销手续费3%支付销售佣金220.5万元,审计人员按照代销手续费3%推算,实际预售收入应有7350万元,该公司申报预售收入只有7260万元,经调查证实隐匿收入90万元,目前仍存放在代售商处准备移作他用。
3.2007年3月其他应付款反映欠某中介公司120万元,通过了解该中介与该公司没有业务关系,经检查也没有相关的利息支付记录,审计人员排除了这笔应付款属于借款的可能。决定通过电话询问该中介机构,结果了解到是该中介因租用该公司某幢商住楼顶层办公而支付的2007年度租金。审计人员到实地查看,该幢商住楼竟然比设计图纸多出一层,出租的顶层属违章建筑。当时账务处理为:借:银行存款120万元,贷:其他应付款——某中介公司120万元。
4.抽查该公司开发成本的原始票据发现,有几份当地地税部门代开发票印章模糊,大小与其他的代开发票也有差别,审计人员带着疑问到当地地税部门调查,经过协查,共发现8份加盖有该局代开发票专用章的建筑安装(代开)发票不是该局开具,属假票,涉及金额220.8万元。当时账务处理为:借:开发成本220.8万元,贷:应付工程款——某建筑公司220.8万元。
5.抽查该公司支付的拆迁补偿费,审计人员核查拆迁补偿协议时,发现有多份拆迁协议签字的笔迹几乎一致。带着这些疑问,检查人员来到拆迁管理办公室。经查,结果为该公司伪造拆迁协议9份,经过分摊计算,安康一期涉及虚列拆迁补偿费156万元,当时账务处理为:借:开发成本——安康一期156,贷:其他应付款——拆迁补偿费156。
6.对该企业的成本结算进行核实,审计人员发现属于安康一期和二期共有的水塔等配套设施已经于2007年完工,其发生的340万元配套设施成本全部记入安康一期项目,经计算安康一期应分摊170万元。
7.检查期间费用时,审计人员觉得2007年共列支“财务费用——利息支出”323.62万元金额较大,引起怀疑。经过调查取证,证实该企业2007年初取得了一年期开发项目贷款3000万元,当年共发生利息323.62万元属实,但该利息应由安康一期和二期共同分摊,安康一期应承担161.81万元。
审计处理
审计人员根据相关会计、税收政策法规,考虑该公司2007年安康一期已经竣工并已全部销售,其开发成本已经转入销售成本,对上述查出的问题提出如下处理意见:
1.首付160万元,要求该公司补记入账,账务处理为:
借:银行存款 160
贷:以前年度损益调整 160
2.隐匿预售收入90万元,要求该公司向代售商收回,收回后账务处理为:
借:银行存款 90
贷:以前年度损益调整 90
3.违章建筑出租收入,要求进行账务调整为:
借:其他应付款——某中介公司120
贷:以前年度损益调整 120
同时,房屋出租应缴纳房产税120×12%=14.4万元,账务处理为:
借:以前年度损益调整 14.4
贷:应交税金——应交房产税 14.4
4.虚假发票列支开发成本220.8万元,账务调整为:
借:应付工程款——某建筑公司220.8
贷:以前年度损益调整 220.8
5.安康一期虚列拆迁补偿费156万元,账务调整为:
借:其他应付款——拆迁补偿费156
贷:以前年度损益调整 156
6.共用配套设施成本340万元,由安康一期多分摊的170万元应由安康二期承担,账务调整为:
借:开发成本——安康二期 170
贷:以前年度损益调整 170
7.2007年发生的利息支出323.62万元,由安康二期分摊161.81万元,安康一期记入成本148.33万元(当年未完工的11个月发生的利息应计入商品房成本,因是成本与费用之间调整,可不进行账务处理,只在报表中反映),账务调整为:
借:开发成本——安康二期 161.81
贷:以前年度损益调整 161.81
8.因上述调整增加销售收入相应增加营业税及附加计13.75万元,其中:营业税为(90+160)×5%=12.5万元,城建税为12.5×7%=0.875万元,教育费附加为12.5×3%=0.375万元,账务处理为:
借:以前年度损益调整 13.75
贷:应交税金——营业税 12.5
应交税金——城建税0.875
应交税金——教育费附加0.375
9.重新计算该公司应交企业所得税额:
主营业务收入=13460+160+90=13710万元
主营业务成本=11455-220.8-156-170+148.33=11056.53万元
主营业务税金及附加=740.3+13.75=754.05万元
管理及营业费用=644.38万元不变
财务费用=323.62-161.81-148.33=13.48万元
其他业务收入=120万元
其他业务支出=14.4万元
应纳税所得额=13710-11056.53-754.05-644.38-13.48+120-14.4=1347.16万元
适用税率=33%
应纳所得税额=1347.16×33%=444.56万元
已纳所得税额=97.911万元
未纳所得税额=444.56-97.911=346.65万元
账务处理:
借:以前年度损益调整 346.65
贷:应交税金——应交所得税346.65
10.将以前年度损益调整余额转入利润分配——未分配利润并补提盈余公积
(1)借:以前年度损益调整 703.81
贷:利润分配——未分配利润703.81
(2)借:利润分配——未分配利润105.57(703.81×15%)
贷:盈余公积 105.57
鉴于目前仍处于企业所得税汇算清缴期间,该房地产公司2007年少列收入、虚列成本涉嫌偷税漏税数额较大,且涉及虚假发票行为,审计决定移送税务机关处理。