关键词：城市轨道；交通工程；开发模式
Abstract: under the constant speed up urbanization, a large number of population into cities, the larger influence on urban traffic, rail transit has gradually become an important transport infrastructure in city. On the right track traffic development pattern choice, actively guide the optimization of urban space layout and efficient utilization of land, offering services to the public transportation, on a city's sustainable development has important significance. In this paper, based on actual work experience, the author briefly analyses the development of urban rail transit construction pattern, hope to help practitioners.
Key words: urban rail; Traffic engineering; Development mode
前言：城市交通需求快速增长，导致道路交通拥堵、噪声扰民、空气污染等问题严重，使人们逐渐认识到，要解决好城市交通问题必须依靠公共交通。作为公共交通系统重要的组成部分——城市轨道交通，因其具有速度快、时效好、运量大、环境友好等特点，已然成为大众出行的首选。自“十二五”以来，我国城市轨道交通建设进入了快速发展期，研究行之有效的轨道交通开发模式，成为当前国内城市城镇化建设开发新方向。香港、东京、深圳等地在城市规划、土地确权、投融资模式、项目实施、管理体制方面积累了大量建设管理经验。
1 建设城市轨道交通的必要性
我国是世界人口总数最多的国家，但是我国人口平均占地面积却是世界倒数。目前，越来越多的人喜欢到大城市生活，我国人口流动基地也越来越大为了满足我国人口的出行。建设城市轨道交通势在必行，城市轨道交通可以短时间内运输大量的客流。尤其是我国的上下班高峰期，简直可以用人山人海来形容。这样大的人流量，轨道交通强大的运输能力刚好派上用场，就像北京的地铁，一次可以运载3万～6万人，轨道交通因为不受天气，其他交通工具的影响，所以它更具有准时性。速达性和安全性。车内有空调自动化服务齐全与传统车辆相比更具舒适型。城市土地本身寸土寸金地面拥挤，轨道交通更是充分利用了地上和地下土地空间，有效地缓解交通拥堵状况，更大程度地提高了对空间的利用，而且轨道交通主要是由电气牵引的，而且与轨道街的摩擦力比较小。因此，与公共电车、汽车相比更节省能源相对的花费也比较少，在一定程度上减少了废气对环境的污染，对环境保护也有一定作用。
2 轨道交通建设模式经验借鉴
2.1 香港
香港轨道交通建设采用“地铁+上盖物业开发” 开发模式，以上盖或周边物业开发为主。香港政府授予香港地鐵公司一定的沿线物业开发权，在建设前按溢价前的地价向政府缴付地款，建成后再利用物业升值收益再建设新地铁项目。轨道交通不但可发挥公共交通服务功能，其配套商业项目带来的利润，还可以补贴其他公共服务项目。该模式常见于城市中心区的地铁和轻轨站点周边，常包括与地铁直接相连的各类商用建筑物、构筑物以及配套设施及场地。
2.2 东京
东京轨道交通建设采用“地铁+沿线土地综合开发”开发模式，以沿线土地综合开发为主。东京主要是由政府赋予私营铁路公司专营铁路沿线土地、享有土地增值收益的权利，私营铁路公司一次性收购铁路沿线的新城土地，并与其他新城土地所有者组成联合公司，共同承担铁路沿线建设及基础设施配套建设。该模式常见于大都市区的通勤铁路和城际铁路站点周边，物业开发主要是站点核心区范围内的大型土地综合开发。
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2.3 深圳
深圳轨道交通建设采用“地铁+物业开发”开发模式，在设计、融资、建设和运营的全周期将轨道交通与土地利用整合，满足地铁站点综合交通功能的前提下，将站点与物业一体化综合开发，用物业收益来反哺轨道交通建设运营，颠覆了以轨道交通基础设施为主的单一模式。建立了政府与地铁公司土地溢价回收利益分配机制，既提高个体项目土地增值潜力，也兼顾城市宏观层面社会、经济发展目标。详细规划及工程可行性研究与沿线物业开发的规划和设计同步，根据轨道线路走向调整拟开发用地的位置、规模、开发强度，或者根据供地条件和开发潜力来调整轨道站点或车辆段的具体位置。
3 轨道交通建设开发的建议
3.1 建立有效的跨部门协调机制
轨道交通建设是一项周期长、涉及面广的系统工程，其站点及周边土地综合开发利用项目涵盖规划、审批、建设、运营过程，涉及项目审批、项目融资、财务规划、用地规划、轨道规划、土地供应指标、房地产市场、市政配套等多个业务领域，对应发改、财政、国土、规划、交通等多个政府部门，还有项目公司参与，因此要增强各部门之间的协调沟通，建立有效的跨部门协调机制，保证轨道交通规划实施的连贯性和可行性。
3.2 倡导综合开发建设的理念
坚持轨道交通总体规划，统筹规划，按照市场化、集约化基本思路，树立城市轨道建设综合开发理念，将轨道交通建设与沿线土地进行综合开发，通过城市轨道建设带动沿线物业的开发，以物业开发增加城市轨道交通建设，两者相互带动促进，有效实现土地增值效益。同时要将资源进行合理分配，一方面对站点周围进行高容积开发，另一方面在一定程度上提高站点各层空间的高利用率。
3.3 做好各阶段各领域重点研究
前期阶段做好整体线路、车站设计和车辆段、停车场用地评估等研究。沿线物业综合开发方面，做好重点地块概念性规划设计，明确地块特色价值，开发定位、内容和时序。道路交通方面，调查确定交通需求总量与方式，优化车站交通接驳功能。投融资领域，分析比较国内外同类项目投融资模式及补贴政策，开展公私合营及“地铁+物业”模式的经济、财务及法律法规和政策研究，提出初步投融资建议及框架方案。分析沿线地块土地收益，并对重点地块进行地价评估、盈利及财务分析，研究提出具体可行的投融资模式及实施方案。
3.4 充分发挥内外部咨询力量
建议着重扶持和培养了多个本地规划设计咨询机构，为规划和实施地铁加物业开发提供了关键的土地出让政策、地铁加物业开发规划等前期研究，并在规划到初步设计的全过程协助政府。在私营部门，涉及基础设施融资、TOD规划、物业开发方案等领域的咨询机构，作为本地规划设计咨询机构的补充，分别为政府和项目企业提供了研究支持与咨询建议，为地铁加物业开发实施奠定基础。充分挖掘公共政策和私营咨询机构的参与和献计献策。
结束语：
总而言之，城市轨道交通已经成为城市发展中不容忽视的部分，轨道加物业开发通常适用于城市密度高、公交可达性好、土地供应有限、地价潜力高的城市地段。研究发现，中国城市轨道交通走廊所在区域，多数城市密度高、地价潜力高、公交可达性好，具有良好的土地溢价等外部条件，加之国家鼓励城市轨道交通站点周边、车辆段土地综合开发，吸引社会资本参与城市轨道交通建设。由此可见，轨道加物业综合开发模式在经济、社会、环境等方面具备较强优势，是城市轨道交通建设开发的较好选择。
参考文献：
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[4]王祥玉.城市轨道交通站点区域综合开发利用设计研究[D].大连理工大学，2017（06）.
[5]盛宇平.深圳轨道交通建设“地铁+物业”模式前期研究工作的探讨[J].现代城市轨道交通，2011.
论文作者:任自袁1,刘镔辉2
论文发表刊物:《建筑实践》2019年10期
论文发表时间:2019/9/2
标签：轨道交通论文; 城市论文; 物业论文; 土地论文; 模式论文; 地铁论文; 综合开发论文; 《建筑实践》2019年10期论文;