最近各省市区有一批关于新建住房全装修的法规陆续进入了实施阶段，湖北省的相关规定也于2019年1月1日正式实施，至此，全国除了福建、广东、广西、云南、西藏等五个省区外已经全部颁布相关规定并先后进入了实施阶段。在各省市区的规定中，有的省市是强制规定要某个时间之后的新建住房要全装修交付，有的是分步实施，但是也是在比较短的时间实施新建住房全装修交付。有的则是指导性，推荐性，没有规定时间表。但是从前期已经实施的省市区来看，全国各大主要城市的新建住房全装修维权事件频发，事情的发展并没有达到预期的效果。
其实从当前的条件来说，新建住房全装修还不宜进行全面强制实施，只能是在指导、引导、推荐的基础上逐步发展。
一、关于新建住房全装修相关部门给出的解释理由都没有太多的说服力
对于相关的政策出台，各相关部门给出了政策出台的理由和解释，这些理由归纳起来主要有如下五个：a.有利于减少环境污染，噪声、粉尘等污染；b.有利于减少购房者的装修费用。c.有利于减少对房屋的破坏；d.给新房购买者提供了便利；e.国外特别是发达国家都是全装修。但是仔细分析，这些解释好像都没有太多的说服力。
（一）关于有利于减少环境污染，噪声、粉尘等污染
政策的出台，相关部门给出的解释说是实行新建商品全装修可以减少噪声、粉尘等环境污染。其实在开发商统一进行装修时一样具有噪声、粉尘等环境污染，只是开发商在装修时，没有居民入住，污染对居民的造成的实际干扰少，投诉比较低，从而在主观印象上感觉环境污染比较少，其实在噪声、粉尘及其他有害物的污染总量上并不会比单个装修减轻多少，甚至还要多。
（二）关于有利于减少购房者的装修费用
这个理由也是在理想化的状态下才成立。由房地产开发商统一进行新建住房的装修，由于数量上有优势，开发商统一进行招标采购，可以拿到比单个购房者能拿到的更优惠的装修材料价格、装修设计成本和人工成本等。开发商作为一个理性的经济人，他肯定会这么做，但是他拿到了优惠价格，他会把这个优惠价让利给新房购买者吗？从目前遍及全国的各大主要城市的新建住房全装修交付维权案例来看，让利给新房购买者的这种好事好像并没有发生，反而成了开发商变相获取利润的手段和工具。
（三）关于有利于减少对房屋破坏
相关部门给出的理由是开发商可以在建设时一并考虑好结构问题并据此装修，这样可以减少住户今后对结构的改动，从而有效减少住户对房屋的破坏。其实每个住户的偏好是不一样的，开发商统一的装修并不能满足一部分人需要。有的住户最终还是要从自己的想法入手来进行第二装修甚至是对房屋结构的变动。
（四）关于给新房购买者提供了便利
由开发商统一装修，让新房购买者购买免去了装修的烦恼，但是在体制机制不完善的条件下，提供了一种便利，却也带来了另外一种烦恼，就是装修质量不过关，装修风格不满意，装修材料不满意。近期遍及全国各大主要城市的新建住房全装修交付维权案例就是最好的证明。
（五）关于国外特别是西方发达国家的新建住房都是全装修
国外实行新建住房全装修是有条件的，因为国外的商品房建设市场是充分的竞争市场，新房购买者的选择多，国外商品房质量保证法律法规完备，监管有力，对违法处罚相当严格。正是这些条件具备，才让新建住房全装修交付成了主要方式。具体条件后面将专门介绍。
二、全面强制推行新建住房全装修的条件并不成熟
以上这些道理在某些条件的限制下是成立的，但是新建住房全装修交付的规定如果要在实践中落实，当前的各种条件还是不成熟。
一是装修施工的透明度不高，暗箱操作多
开发商在进行房屋装修时从材料的采购，到具体施工并不透明，由于属于企业经营行为，也可以不用透明，只要能保证质量就可以了。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆但是现实情况却是由此导致的无法监管，很多开发商在装修过程中往往对装修的材料以次充好，白牌、杂牌代替品牌，装修的工序也能省则省，由此产生了大量问题。同时在当前限购限价限售严格地房地产调控条件下，许多开发商把推出全装修住房当作了变相提价、获得利润的手段和工具。
二是监管成本太高
由于普遍实施新建住宅全装修，对一个城市来说，数量太多，监管范围太大，根本没有这么人力、财力来进行全面监管，二是由于装修过程的复杂性、隐密性，也无法做到全程监管。
三是房地产市场缺乏竞争，高度垄断对消费者严重不利
中国和国外同样实行新建住房全装修的西方发达国家有一个很大的不同，国内大大小小的房地产开发商看似很多，但其实是缺乏竞争的，相对来说都是高度垄断。首先是土地供应垄断，只有地方政府这一家。土地的稀缺，导致新建住房的稀缺，新房购买者在大大小小的开发商面前根本就没有选择，只能主动接受。其次是地段不同，房屋的户型不同，价格也不同，这也让新房购买者没有多的选择。
四是消费者的收入水平，风格偏好千差万别，无法统一
由于每个新房的购买者收入水平是不一样的，对装修的投入不一样，每个新房购买者对新房装修的风格也不一样，对装修的质量的认可度也不一样。正是要面对这些千差万别的新房购买者，统一的，一刀切的全装修无法满足他们的需要。全装修新房购买者在维权过程所说的“货不对板”，可能就是一是真的是不对板，再者就可能是与自己理想中的标准不对板，这正是每个人的风格偏好不一样导致。
三、新建住房全装修的发达国家具备了完备的实施条件
国外特别西方发达国家广泛实行新建住房全装修交付，也是条件具备之后水到渠成的结果。这些条件主要有：
一是具有充分竞争的新建商品房市场。国外特别是发达国家的商品房建设都面临着充分竞争，只要符合法律和规划的要求，居民个人也可以买地建房，或者是几个人一起合资建房，而且大多数以独立屋为主。由于竞争充分，房地产开发商也不敢在房屋质量上做手脚，欺骗新房购买者。
二是法制完备。国外特别西方发达国家的商品房建设已经有多年的发展历史，在漫长的发展过程中，已经制定出台相当完备的新房建设质量保证方面的法律法规。例如法国和欧洲几个国家都建立了国家一级的质量保证体系。1945年法国就制定了建筑新产品新技术评价(认定或审定)制度(Agreement)，对制品(部件、构配件)和建造方法进行认定，此后该制度扩散到整个欧洲。法国在1974年还建立了房屋性能评价制度(Qualitel)。Qualitel是从建设项目的规划、设计阶段开始评价住宅性能。1979年法国又制订了《斯比那塔法》，该法规定开发商或直接建造房屋的房主必须为新建设住房投保为期十年的房屋质量保证险。英、美也出台了相关的住宅保证制度(HomeWarrantySchehle)，“住宅保证制度”主要包括以下5个制度：①保证责任制度；②生产者的审查、登记制度；③质量管理制度；④保险制度；⑤纠纷处理制度等。从1982年开始，日本尝试建立住宅质量保证制度，1999年正式通过了《住宅品质确保促进法》，从多方面对新建商品房的质量进行了规定，包括标准的遵守和侵权责任的处理等。
三是监管有力。国外的新建住房质量保证制度不仅完备，而且在落实到监管上也相当给力。如在日本新房质量出现了问题，房地产开发商必须先行赔偿，甚至要退房或者是实行召回。违规严重的，会纳入到黑名单，直接取消房地产商的房地产开发资格。由于处罚严，处罚重，开发商一般都不敢在房屋质量上做文章。
反观国内，这些条件都还有相当大的差距。
四、结论
从上面的分析，我们可以得出如下结论：
（一）由于当前的条件不成熟，在推行新建住房进行全装修交付方面，可以引导、鼓励，不能强制推行。否则会引起混乱。一是会增加相关部门不必要的工作量，二也会给一些新房购买者带来伤害。三是会给进一步的工作带来阻力。
（二）要加强立法、制度方面的建设，为全面推行创造条件。
（三）不断创新监管，促进房地产市场健康持续平稳发展。
论文作者:王军
论文发表刊物:《信息技术时代》2018年5期
论文发表时间:2019/3/5
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