宋艳芹
合肥安兴金水湾养老投资有限公司 安徽省合肥市 230011
关键词：养老地产、运营、经验教训
摘要：本文合肥太阳湾养生公馆的建设和运营回顾，介绍了在养老地产项目建设运营中的经验教训。
前言：
中国已经步入老龄化社会，即使不去进行精准的人口核查，通过这么多年的计划生育行动，按照通常4个老人生育一个三口之家的比例，中国目前的人口老龄化比例已经超25%，目前在城镇农村随处可见的老人也印证了这一判断，未来中国必将成为一个遍地银发的社会，养老不仅仅是一个产业，也必将成为我们需要尽快解决的紧要问题。
正文：
从1990年到现在，国内养老事业从政府养老逐渐发展到社会养老和居家养老，养老产品的运营已经比较丰富成熟，从每年二十几万会费的高端养老到每年五万费用的低端床位，不同企业已经在不同消费层级提供了多样的服务。
养老服务依然供不应求，逐渐加快的社会老龄化速度也让政府出台了大量的优惠政策，鼓励社会资本进入这个行业，房地产行业的资本也收到引导和鼓励。
目前已经有多家知名房企进入养老地产的领域，万科、绿地、保利、首创、华润纷纷试点或开始研发养老产品，在国内这种老龄化日益严重的市场前提下，我们预判在养老地产这片蓝海，地域和消费能力的不平衡依然是后来者从容立足的机会。
安徽省旅游集团旗下的安兴发展公司，也开始从传统的住商开发朝养老地产展开尝试，合肥太阳湾养生公馆就是集团在安徽省内第一个试水养老地产运营的项目，
太阳湾养生公馆是一个有着绝佳地理优势的养老项目，它位于合肥最大的饮用水源董铺水库和植物园东南角，交通上距离西二环路不足500米，交通便利，环境优美，周边没有拥堵的商圈，适合养老。
太阳湾从2007年3月开始运作拿地，2012年完成方案设计，2013 年开工建设，2016年6月完成交房，期间经历了很多困难，但对养老地产运营的经验也得到很大提升。
1、盈利模式设计尽量选择快钱+慢钱模式
项目商业模式选择是我们遇到的第一个决策点，是销售还是持有加服务模式？这将关乎后续一系列动作的方向和效果。
通过考察北京和上海、南京正在运营的养老项目，我们对太阳湾项目做出的判断是，合肥这个三线城市难以支撑全部持有加运营的收费水平，销售自理区住宅，持有护理区床位和商业是既维持项目现金流、又能培养推行养老服务的两全之策。
在大方向的决策后，我们又在如何销售、销售的产品如何保有类产权性质的保障等这些细节问题展开研究和预判，为后来的顺利销售做好了管理技术准备。
2、销售自理区大户型、精装修、节能无障碍设计
如何划分自理区和护理区、如何选择主力户型与交房标准、如何进行养老元素的设计是我们在方案设计中考虑最多的问题。
经过研讨我们把项目自理区设置于靠近董铺水库和植物园一侧风景最好的区域，提高销售户型的客户环境满意度。
自理区总共规划了112850平米，1098户，主力户型选取了72平的小户型，同时配建了别墅和100及120平米的大户型，力求做到适合多种家庭模式需求。
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精装修和无障碍设计是我们对满足养老社区功能的基本理解，同时我们升级了户内应急设施，除每个房间配建必要的紧急呼叫按钮和廊道扶手外，我们还在每个单元设置了担架电梯，为护理应急做好了设施准备。
精装修采用传统中式风格，设备齐全的厨卫全部采用国内一线品牌，环保无甲醛是地板和橱柜验收时的重要项目，每户设置太阳能和取暖锅炉也解决了在合肥地区冬季老人取暖的难题，
3、自持护理区小单间设计、配套医疗资源
由我们自持管理的全护理区与配建省立医院门诊部结合在一起，规划了20262平米，310张床位，位于社岗路西侧，对面是一个成熟社区“金色池塘”。
对于需要护理的老人，我们在护理区提供医疗、保健、康复、护理服务设施非常关键，除选用国内一线品牌的设施外，我们采用1:3的护理人员与床位比，除提供巡床的医生外，配建的省立医院门诊解决了太阳湾90%的医疗需求。
对于需要送院救治的客户，所有入住老人均享受在省立医院的绿色通道服务，能无障碍地第一时间送达省立医院的诊疗室，为老人提供及时的救治服务。
4、以特色商养特色服
太阳湾项目周边自持的商业出租收入，不但是支持运营公司发展的经济基础，也是提升养老社区运营品质的重要环节。
根据养老特色设置的养老餐厅、快捷酒店、茶馆、养生健身馆、超市和药店等商家，共同为养老社区的客户提供了日常服务支持。
太阳湾提供的养老型物业、家政、餐饮也各具特色，除提供了较一般社区更高强度的安保外，家政型物业关怀是为老人提供的日常自选服务项目。
为了让老人在养生食堂吃到环保安全的食品，我们还在水库边租赁农场自行生产养老社区需要的食材，保证了社区的饮食安全。
5、活动牵线、健康保障、快乐养生
从人退休到全护，每个人都需要经历旅游养老、居家兴趣养老和护理养老这几个阶段，太阳湾也针对这三个不同的阶段设计了养老服务产品。
结合集团丰富的旅游资源和社区配建齐全的运动和活动设施，太阳湾在运营过程中开展了旅游养老、兴趣学习、老年大学、运动健身、棋牌健智、养生太极这六项增值养老活动，利用每个单体楼一层的隔空活动区域，为社区的六大活动主题提供了充足的场地，真正让老人住得舒适、活出滋味。
经过两年的运营实践，社区已经通过增值养老服务引导老人们将邻居熟悉成朋友，各种娱乐小圈子已经形成，极大丰富了社区养老生活。
6、养老地产运营的教训
作为一个养老地产的新兵，我们对把控行业特点的难度有心理准备，但运营管理的坎坷依然超出预期。
这里面主要归纳为心理健康管理能力不足和团队能力建设不足。
老人的孤独是老人健康最大的敌人，运营之初，我们运营团队疲于解决设施维修维护和老人日常生活要求及投诉，未能在心理健康方面下功夫和组织活动，导致孤独老人的关怀还不能让客户满意。
虽然在运营之初，我们对员工养老护理知识能力进行了两轮培训，让所有的管理人员和护理人员都具备了专业应急护理的技能，但整体呈现出来的团队效率依然不高。
养老服务要求对小区硬件和智能软件设施进行提升、如果不能从安保监控到家政护理关怀形成系统性、标准化的服务规范，很难给养老客户一个全面满意的服务。
参考文献：无
论文作者:宋艳芹
论文发表刊物:《中国住宅设施》2018年2月下
论文发表时间:2018/11/1
标签：老人论文; 合肥论文; 太阳论文; 地产论文; 社区论文; 项目论文; 设施论文; 《中国住宅设施》2018年2月下论文;