中国房地产面临的八大战略性纠偏，本文主要内容关键词为：战略性论文,中国房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
今年的全国人大、政协两会上，关于中国房地产问题的观点和争论非常多，包括对立的观点，这突显出近年来中国房地产业高速发展中存在的问题很多很重大。一方面，房地产业呈现出急速发展的局面，住宅价格攀升速度很快，消费市场压力日益增大；另一方面，政府不断出台一系列宏观调控措施，试图控制住房地产过快发展的势头。从目前形势看，宏观调控的力度不可谓不大，然而，实际效果并不十分理想。问题出在哪里？笔者认为，是中国房地产业发展的基本思路和行动路线发生了偏差和问题。下一步，应该从八个方面实施战略性的纠偏行动。
一、纠正对房地产发展进行简单化的历史对比的思路
此轮房地产的宏观调控之所以持续了四、五年仍在伴随着房价的不断上升而继续，一方面，说明了房地产发展的势头的确很猛烈；另一方面，也凸现出市场和决策层对于房地产业发展前景的担忧。担忧什么？一个重要的观点是，目前的中国房地产业现状已经出现了个世纪90年代上半期曾经出现过的泡沫经济的格局，调控如果不及时、不到位，将不可避免地陷入当年整个房地产业大萧条的局面中。
这个担忧的出发点应该是善良的，也具有相当的警醒价值。然而，笔者认为，把当前的中国房地产发展现状简单地与十几年前的产业发展状况进行比较，很容易犯机械主义和教条主义的错误。因为，当前中国房地产业的发展环境、体制、模式、市场、政策等重要方面都发生了翻天覆地的变化，即使是谈风险，也要从现实的各种背景出发，而不是简单套过去的经验。
现在的房地产与十几年前的房地产相比，在几个方面存在重大的不同：一是市场，十几年前的市场以及市场需求是严重不成熟的，可以说几乎不存在一个基础的购买阶层，有的只是对土地非法转让的狂热，现在中国已经形成了庞大的、稳定增长的住房消费需求和一定的住房投资需求；二是政策，十几年前，中国房地产业的政策法规还十分缺乏，许多业内行为几乎无法可依，现在已经形成了成套的政策法规，尽管仍然在不断完善中，但产业发展在总体上已经进入法制和政策导向的轨道；三是投资，十几年前，房地产业是十分稚嫩的，全国几乎没有一个像样的房地产开发商，更不用说像样的产品了。现在，中国房地产界已经崛起一大批品牌型的企业，开发出无数高品质的楼盘和小区。
由上可知，我们不能简单套用十几年前出现的问题来评价当今的房地产业发展。正如任何一个产业发展都存在风险一样，房地产业同样有风险，而且通常情况下，这个产业的风险还是比较高的。但是，由于中国房地产在过去十多年的发展中已经积累了相当丰富的经验，也推出了更多更有效的防范风险的规则体系和措施，因此，笔者认为当前中国房地产发展总体上是良性健康的，在市场经济的运作模式下，房地产出现局部的、一定幅度的调整是正常的，而且笔者希望有不断地微幅调整，以不断化解风险的积压变大。用泡沫经济的说法来形容现在的房地产形势，笔者认为并不恰当。在实施宏观调控的时候，应该对中国房地产业的发展有一个最基本的价值判断，否则就会犯战略性的错误。
二、纠正住房问题都由市场力量解决的偏颇倾向
我们知道，过去中国城镇居民的住房问题都是由国家和政府包办的，主体是单位的福利分房制度。上世纪90年代以来，我国逐步实施了住房分配货币化的改革制度和政策，特别是90年代末以来，这项改革的速度大大加快。随着商品房市场的建立和快速推进，各地政府把解决城镇居民住房问题主要转移给市场力量来解决，促使一大批房地产开发商迅速崛起，城镇住宅的规模、档次等迅速提高，城镇居民为满足日益提高的住房需求，自然要通过在房地产市场上购买商品房来解决自己的住房问题。
中国20多年来实行的基本经济模式正是市场经济体制的改革，因此，这种依靠市场力量解决住房问题的路线看起来似乎是正确的。问题在于，正如当年国家包办居民住房已经被证明是无法适应人民日益增长的住房消费需求一样，单纯依靠市场的力量也无法合理地解决全体居民的住房问题，那些低收入的相对贫困的家庭没有足够的财力去购买价格高企的商品房。全球市场经济发展的经验表明，在市场力量拉动下，居民的收入和消费水平必然会拉开一定的距离，在市场经济发展的初级阶段，可能这种差距还表现得尤为明显。因此，同样从发达国家得出的经验是，在通过市场力量解决居民住房问题的过程中，政府必须根据实际情况，利用财政的手段，辅之以一定的社会手段，填补市场化手段难以到达的薄弱环节，来为那些符合政策条件的低收入阶层提供合理的住房条件，这样：一方面，解决了这部分人的实际住房困难；另一方面，缓解了由住房问题带来的社会矛盾，有效地缩小了贫富差距。
由此可以说，中国城镇居民的住房制度变革分为3个阶段，从哲学上讲，经历了一个“正、反、合”的完整过程，第一阶段是“正”的阶段，完全由政府包办，属福利分房制度；第二阶段是“反”的阶段，自上世纪90年代开始住房货币化改革后，城镇住房问题的解决由政府转移到开发商手中，主要通过市场化的商品房供给来解决；第三阶段是“合”的阶段，市场、政府两只手都要硬，以市场手段为主，以政府手段为辅，合力解决城镇居民的住房问题。
现在，中国的城镇住房生产和消费正在由第二阶段向第三阶段过渡。这正是中国房地产在现阶段的基本纠偏所在，纠偏的核心问题并不是如何绞尽脑汁对房地产商实施各种形式的有关商品房开发的约束和限制，而是政府如何通过比较刚性的法规、政策和措施，在资金、土地、开发途径等方面真正落实政策性住房制度，让低收入阶层能够相对轻松地跳出购买商品房的压力圈，真正在政府的政策性住房制度支持下住得上房、住得起房。与此同时，当政策性住房达到一定规模时，市场上的商品房价格会受到一定程度的牵制，因此，可以把实施规模化的政策性住房制度看作是调控商品房价格的重要手段和途径。
三、纠正人人都需要通过买房来解决住房问题的偏颇认识
伴随中国房地产发展的第二阶段即市场化阶段出现的一个基本事实是，尽管还存在诸如经济适用房等带有福利成分的住房分配政策，但是，越来越多的城镇居民已经无法像以往那样直接通过政府(包括国有企业)来解决自己的住房问题，他们不得不走向市场，按照市场价格去购买房地产商开发的商品房或在市场上购买二手房。
在这种形势下，城镇居民们开始把“买房”看作是天经地义的事情，把自己在所有权上拥有一套真正属于自己的房子看作是一生消费的重大目标甚至是最重要的目标。当这个人生的战略目标确立之后，为数众多的消费者发现，在近年来的住房开发中，住宅价格的上涨幅度甚至超过了他们的年收入，这就是说，这几年来，对于试图购买一套商品房的他们来说，几乎全年是在给房地产开发商“打工”，一年的收入几乎全被房价的涨幅吞没了。因此，消费者的不满与日俱增，房价成了整个房地产市场上最敏感的问题。
然而，在一片关于房价的抱怨声中，我们却看到住房消费热持续不断，许多人并不太计较房价的高低。尤其令人关注的是，在买房人中间，多数仍然是用于自住。这表明，近年来住房价格的攀升，根本原因是供需矛盾造成的。当住房需求普遍存在的情况下，供给的模式主要是商品房制度，那么，城镇居民家家需要买房就成为一种社会现象。
这种形势引发的一个重要的社会认识偏颇是，人人都需要通过买房来最终解决住房问题。这实在是对“居者有其屋”古训的一大误解。“有其屋”的本质是有房子住，至于这个房子是自己买的，还是租来的，并不是最重要的。解决这个重大认识偏颇的根本办法，还是要由政府主导，建立和完善廉租房制度，从理论上讲，那些低收入的家庭，只要符合政策条件，他们可以长期居住政府提供的安全可靠的廉租房，也可以对房子进行必要的装修。显然，这种“有其屋”的方式要比那种完全买下商品房的“有其屋”在经济压力上要小得多，非常符合低收入家庭的住房消费。除了廉租房的制度化问题外，还要对城镇居民的消费意识进行必要的引导，让居民把长期租房居住看作是一种十分合理正常的消费模式，而愿意采纳。
四、纠正对房地产需求的片面、狭隘的理解
上面谈到了中国房地产的供需矛盾问题，必须清醒地认识到，这是长期制约中国房地产的基本问题。中国的人均GDP才15000美元，离世界发达国家乃至中等水平的国家仍有相当大的距离。按照基本国策，中国不可避免地要在未来二三十年中，保持相当快的发展速度，以求缩短与先进国家的发展差距。而在这个波澜壮阔的现代化、城市化进程中，大约有3～5亿的农村人口将进入城市，而原有的城市人口也将不断提升他们对住房质量的需求。这就是现实的城镇住房需求和压力。谁忽略了这个基本事实，谁将对中国房地产的发展得出错误的判断。
也许一些人对真正的住房消费需求没有太大的异议，他们的批评重点是那种所谓“投资性”甚至是“投机性”的住房需求。笔者认为，这是对房地产需求的一种非常片面和狭隘的认识，必须从根本上纠正。
毕竟，中国正在大踏步地走出计划经济的巢穴，迈向与全球经济接轨的市场经济，而市场经济的一个基本要素是资本。没有资本，何来投资？没有投资，何来经济发展？资本形态中，有货币资本，有实物资本，这两种资本在投资行为中是经常在转换的。例如，我用钱买房作投资，就是把货币资本转化为实物资本，反过来，我把房卖出去，就是把实物资本转化为货币资本。
房地产是一个非常特殊的行业，从普通消费者的角度看，房子是他们一辈子安身立命的场所，具有使用价值，是最大的消费品，同时，房子又具有保值增值的功能，具有交换价值，是民众可以直接操作的重要的投资品。从这个意义上说，住房需求中，天然就包括投资需求。至于所谓“投机性需求”，实际上是对那种看上去更加急功近利式的投资需求的一种称谓，从市场的角度看，只要不违反市场法则和政策，就不能人为限制或取消投资性需求。就如当年金融危机中的索罗斯一样，你可以从道德上批判他，但是，在国际市场运作中，很多东西无法用非市场的传统道德来解释，你不能说他在金融市场上按照道德应该怎么做，因为那样将消灭市场经济。
从上面的角度看，现在的政策对住房市场上的投资性需求的限制似乎大了一点。政策应该通过经济手段辅之以一定的行政手段对购买多套房子的行为实施必要的限制，因为这种投资行为达到一定比例，房地产市场可能会出现泡沫经济的隐患。但是，现在的住宅市场上，主要的需求是自住性的消费需求以及小量性的投资需求。政府应该给民众在房地产市场上进行合理的、适量的投资性行为提供必要的政策空间。不愿面对和接受住房本身具有的投资性质，连购买第二套住宅都要加上许多政策性限制，甚至是带有一定惩罚性的限制，这不是健康的市场经济的发展路线。
五、纠正在房地产微观发展领域的行政过度干预倾向
不少人在形容中国股市的时候爱说，这是一个典型的政策市，因为股民对于政策对股市影响的关心远远大于对上市公司业绩的关心。其实，从中国房地产业的发展看，这又何尝不是另一个政策市，因为，我们看到，每当房地产发展出现令市场关注的问题时，都会看到国家有关部门强有力的身影，他们会出台一个又一个相关政策来通过行政的力量约束房地产业的发展。
我们可以有一个十分流行的理由：中国正在由计划经济向市场经济过渡。既然还在过渡，那政府的干预就是不可避免的。
当然，我们说过，有两只手，看得见的手——政府，看不见的手——市场。连市场经济高度发达的国家也不可能完全放弃政府这只手的作用。然而，到现在为止，理论界并没有说清楚，在一个国家经济发展的过程中，这两只手到底如何分配各自的管辖权限。这就为专管宏观调控的那只看得见的手留出了巨大的迂回空间。
这个迂回空间有多大？把宏观调控直接转化为微观调控，这个空间就这么大。具体到中国房地产的发展看，在近年来的调控中，政府部门出台的完全是行政命令式的文件、规定越来越多了。例如，最著名的90/70政策，作为一个国家部门的政策，可以管到任何一个开发企业的任何一个楼盘的户型面积和某类面积户型在每一个项目中的比例，这种调控的“宏观性”已经令人质疑了，这算不算行政过度干预？如此下去，中国的社会主义市场经济又该开始一轮波澜壮阔的大回归了。在这种强制性政策出台后，有些地方推行了变相的改动，有些坚持这种规定的地块出现了流拍的尴尬局面，等于直接间接地表达了对相关政策的不认同。
当格林斯潘代表美国政府不厌其烦地动用利率的经济杠杆对国家经济实施宏观调控的时候，他们展示的是一个成熟政府的市场耐性，我们获得的是一种来自市场经济运作的深层感动。只是，我们多么希望这种感动更多地来自自己政府的运作。
六、纠正对房地产宏观调控主导方向的偏离
中国房地产宏观调控从2003年算起，已经推进了四、五年。在这不算短的过程中，我们看到，调控的重点始终集中在房地产开发商方面。在商品房价格迅速走高的形势下，消费者以及一些学术界人士认为是开发商在违规操作，哄抬楼价，赚取暴利，转嫁风险。政府则出台一系列的政策措施，对开发商或限制，或处罚，导致房地产商处在一种十分尴尬的境地：一方面，他们在为民众提供越来越得体的住房；另一方面，他们时刻面临部分百姓以及学术界部分人士的苛刻指责。
中国的房地产商们是不是有问题？答案是肯定的，的确有一些开发商在中国房地产发展过程中有违规操作的问题，少数问题可能还比较严重。然而，把中国房地产市场的住宅价格提升过快的责任都归罪于开发商，笔者认为是不公平的，甚至是错误的。首先需要明确的是，中国房地产近年来的发展，主流是健康的，中国城镇居民住房水平得到了迅速的提升，这之中，大多数房地产开发商为此做出了积极的贡献。至于房价攀升过快的问题，首先必须与我们这个国家的国民经济发展水平相比较，在过去一些年中，中国的经济发展速度一直在世界上遥遥领先，国民的收入和消费水平也在快速提高，作为支柱产业的房地产就一定会表现为高速发展，包括房产价格的提升。从这个意义上说，中国城镇的住房价格总体上并没有到达那种“泡沫经济”条件下完全离谱的地步。但是，住房价格的确存在结构性失调问题，有些城市的房价涨得过快，有些户型的房子涨得过快等等，需要认真研究解决。
但是必须清醒地看到，中国房地产的结构性失调，主要不是商品房的户型结构失调，而是政府应该主导建设的廉租房太少而导致的政策性房源失调。从提高城镇居民住房水平的意义上说，中国的商品房不是多了，而是远远不够(即使是按照人均面积看，我们看到的统计数字有太多的水分，因为，我们没有理由把大量的在城市化过程中加入的劳务工的数字排除在统计基数范围之外)。既然主要问题出在政策性住房方面，宏观调控的重点自然应该在政府方面，包括中央政府和地方政府，而不应该仅仅局限在房地产开发商身上。
当然，有关开发商以及商品房的问题，宏观调控时也应有一些新的政策来推进，但是，调控的主次应该明确。如上所说，在中国房地产正在进入发展的第三阶段即“合”的阶段时，我们看到，真正的发展软肋在政策性住房方面，而不在商品房方面，因此，宏观调控的主导方向和当务之急是，如何运用政府强有力的地位，为收入偏低的中下阶层的居民提供更加实用、更加消费得起的政策性住房，而不是把宏观调控的更多精力放在如何约束开发商在开发商品房时的具体行为，因为，开发商在开发商品房的市场操作中如果受到行政力量的约束，他们还会把政府当作抱怨的对象，如果是受到市场的调节，那他们只能抱怨自己了，因为市场没有对谁不公平的问题。
七、纠正在发展政策性住房方面的不合理途径
既然我们把当前中国房地产宏观调控的主导方向放在了政策性住房的建设上，就必须深入研究政策性住房的内涵。这时，可能有人要说，这么多年来，政府一直在搞政策性住房啊。那是什么政策性住房？经济适用房。原来，政府也的确一直在为那些符合政策要求的低收入居民提供一些由财政补贴的价格偏低的住房。
然而，我们看到，以经济适用房为主体的政策性住房制度并没有达到缓解低收入阶层住房难的问题，反而引发了一系列新的社会问题。首先，经济适用房的供应量远远满足不了社会的需求，促使其价格也在快速走高，正在背离“经济”的底限；其次，由于经济适用房相对商品房的低价位，导致社会上对其中的差价存有极大的幻想，一些不具备政策条件的人通过各种渠道也能够挤进经济适用房的分配之中，然后在条件具备时转手卖出赚取差价。在相对应的体制和监管条件下，很难杜绝这种问题的发生，其中还掺杂着腐败现象的产生。再次，经济适用房仍然是一种需要消费者“购买”的房子，是经过政府补贴的特殊“商品房”。于是，在市场上，就出现了两类在品质上类似而价格上存在较大差距的商品性房源，形成一种房价上的双轨制。我们知道，价格上的双轨制是一种经济体制转换过程中的过渡形态，不能成为常态，否则，将成为一种导致社会不稳定的因素。
这种所谓的“经济适用房”尽管政府的出发点是好的，然而，实际效果往往十分不理想，该住的人住不进去，不该住的人不少都买去了。与此同时，政府往往在财政上还要承担相当大的压力。笔者认为，应该废除经济适用房的政策，把经济适用房的双重性质分别还原到两类住房中去：它的经济性质还原到廉租房上去，它的商品性质还原到商品房上去。这就是说，政府真正应该下大力发展的政策性住房是廉租房，而不是这种不伦不类、隐含着众多问题的经济适用房。
这样，我们能够看到的和谐社会图景是，一方面，通过市场的力量，大力发展各种类型的商品房，盖什么样的房子，主要通过市场需求来调节，而不是政策一刀切，以满足广大城镇居民日益增长的对住房的多样化需求，居民可以根据自己的消费能力和消费习惯，在市场上购买任何品种的商品房，包括普通住房、高档公寓、别墅等，包括小户型、中户型、大户型等，也包括一手房、二手房等，而不是现在政策导向的那种万众齐住90/70。另一方面，通过政府的力量，制度化地、规模化地开发廉租房，让符合政策的那些低收入家庭能够放心地、开心地入住，从根本上解除他们买不起商品房的苦恼。
八、纠正中央和地方两级政府在房地产发展问题上的职责偏差
尽管我们已经认识到政府发展廉租房的重大意义，但是，从实际执行看，存在相当多的困难，导致这项利国利民的制度和政策难以合理地推进。今年，国家有关部门要求各地政府必须建立廉租房制度，包括规定必须从每年的土地出让收益中拿出一定比例来用于廉租房建设，让大家感到国家的确在强化廉租房制度的建设。
然而，笔者认为，发展廉租房应该是中央政府和地方政府共同的责任，而不仅仅是地方政府的责任。中央政府有关部门不仅仅是制定一些政策规定，交给地方政府就可以把廉租房制度建立起来的。因为，在廉租房发展的战略理念问题明晰之后，发展廉租房制度的根本障碍——利益和资金问题就凸显出来。发展廉租房会如何影响原有的利益格局？究竟应该谁来出钱？这是目前廉租房制度迟迟难以快速推进的最大障碍。
从地方政府看，过去一些年中，各个城市通过市场化改革，已经把城市土地纳入城市经营最重要的范围内，土地的招、拍、挂产生的大量土地出让金成为各地城市财政收入之外的最大政府收益，有些城市甚至占到政府年收入的一半以上。这些资金成为常年为财政资金缺乏而苦恼的城市政府发展各项公共事业的重要资金来源。在这种情况下，如果大规模建立廉租房制度，不仅要占用一定的本来可以通过有偿出让收回大量资金的土地，而且还将不可避免地占用相当数量的土地出让金，从而影响到对其他城市项目的投资和开支。所以，建立廉租房制度全部由地方城市政府出钱，压力很大，也很不情愿。
由此我们想到现行的分税制。国税、地税走两条线，有利于国家财政实力的增长，国家拿国家的钱干那些涉及国家发展的大事，而地方上的事则由地方政府解决，这看起来合情合理。然而，在廉租房制度建设这件事上，关乎千千万万民众的基础生活，关乎国家的稳定和社会的和谐，又涉及到巨大的、长期性的投资，远不是地方政府的单一财力能够承受的。由此，廉租房制度能否真正建立起来，并不是我们现在看到的让地方政府一手管起来那么简单，一方面，中央财政应该在各地征税时建立一种专门用于各地廉租房建设的资金返还制度，确保从国家建设的高度扶持廉租房的建设；另一方面，在国家出台一系列有关廉租房建设的政策法规条件下，由地方政府统一落实廉租房的建设，包括从地方土地收益或财政收入中拿出必要的资金。与此同时，也应该积极呼吁社会资金进入廉租房的建设中，形成廉租房建设的更加合理、更加有保障的资金链和产业链。
以上关于中国房地产宏观调控的纠偏观点，也许本身就存在偏颇，请大家指导。但是，集中到一点，我要大声呼吁，政府的宏观调控，首先要调控好自己的战略方向和行动路线，从对房地产商的口诛笔伐和对商品房价格的纷争中解脱出来，集中精力、实实在在地落实廉租房制度的建设。笔者相信，当千千万万的城镇低收入困难家庭不再抱怨地盯着价格日益高企的商品房而开心地入住政府为他们提供的高品质、低租金的廉租房时，房地产商的进一步规范操作和商品房价格的合理调整也会同时发生。
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