摘要：房地产开发项目投资量巨大，建设周期长，是一项复杂的系统工程。房地产开发的设计管理作为房地产开发的第一步，有着不可替代的作用，其设计的好坏直接影响到项目开发的成功与否，目前房地产项目设计管理存在严重的不规范性、随意性，给房地产项目的开发和施工带来了诸多的问题，也带来了严重的经济损失。因此，探究房地产企业的设计管理就是有意义的。本文就分析了房地产企业设计管理的重要性和存在的问题，并给出了解决的方法。
关键词：房地产；设计；管理
引言：近年来房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业，并呈现出与经济发展相对应的快速增长特征，然而，就是这种持续高速增长的特性，使得房地产企业无遐管理，且由于中国地产市场属于严重的供求不平衡状况，地产对建筑产品的品质关注度不高，同样目前对企业设计部门的投入也严重不足。因此，房地产业如果想要取得长足的发展，就必须加大对设计工作的管理，才能不断促进房地产业更好更快的发展。
1.房地产企业设计管理的必要性
房地产发展初期主要是以民营企业为主，大部分是由建筑施工单位转型而来，他们对设计管理的概念了解不深刻，产品也均以毛坯房为主，小区布局简单，楼层以多层为主，建筑外立面、户型布局、室外景观均简单粗糙，技术也仅偏向于解决施工技术问题，盲目以建筑设计院的图纸为基础，基本以解决基本居住功能为主。加上市场客户购买力低，更无从客户的角度考虑制造的住宅这一产品特性，产品的同质化严重。
但随着我们国家经济的快速发展，居民的支付能力在不断加强，逐渐认识到住宅的多功能性、外部硬环境、社会环境、区域管理等，对住宅品质需求越来越高，这样自然就将住宅这一品质提升到研究的层次。因此，设计管理部门也就应运而生。房地产设计的诞生，能够更好地让房地产的布局更加合理，外观更加美丽，居住更加舒适。而房地产设计管理对于设计工作的推进有着非常重要的指导意义，所以，重视房地产企业设计管理工作，促进其稳步发展就是非常必要的。
2.当前房地产企业设计管理中存在的问题
2.1缺乏完善的设计管理制度
尽管当前房地产行业是中国现代国民经济的主导产业，与现代社会经济生活息息相关，但是对其设计管理的研究还是比较少的。由于房地产企业设计管理既不同于房地产的工程管理，也不同于设计公司的设计管理，现有的研究知识针对管理中的单一要素管理进行研究，缺少深层次的分析，因而难以给出一些有意义的指导，助推设计管理制度的形成，导致了当前设计管理制度的空缺，无法很好地指导整个房地产行业的设计管理工作的进行。
2.2设计管理经验不足
中国房地产有自己的特色，中国地产管理模式没有太多外国管理参照标准，这样就需要自己结合多年的经验与研究进行完善、创新与发展。但纵观二十余年的发展，在房地产设计管理上尚没有成系统的研究成果，相关工作人员也缺乏经验总结的意识，导致了设计管理经验的严重不足。此外，在规模化集团化经营下，对地产管理是严峻的挑战，如何在集团的管理模式下发展与创新设计管理工作，也是一个非常重要的问题。
2.3对设计质量的重视度不够
设计管理缺乏规范的条例和可借鉴的经验，严重影响房地产项目的开发和施工，在此种情况下，许多工作人员就难以意识到建筑的质量，导致了设计质量难以保障，使得建筑事故频发，给房地产企业和整个社会带来了巨大损失。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆目前国内房地产项目的设计质量主要是靠人为去管控，主要体现在房地产企业没有专门的设计管理人员，房地产公司为节省资金选择没有设计水平比较差的小设计公司，设计人员参差不齐的设计水平，这些因素都影响到设计的质量以及项目的质量。此外，一些开放商、设计单位和施工单位从利益角度出发，很少考虑项目的实际情况和业主的实际需求，盲目缩短设计周期，忽略设计质量，最后导致频繁的设计变更，或者建成的项目无法满足业主的功能需求。
3.提升房地产企业设计管理水平的策略
3.1细化房地产设计目标与流程管理
房地产开发管理的目标与流程是与企业的战略、组织发展、企业文化息息相关的，因此，细化房地产设计目标与流程管理，对于房地产行业的整个运作都是非常有意义的。所以，在实际的设计管理过程中，管理人员首先要细化设计目标，抓准管理对象。而流程是管理组织职能中研究的内容，是计划后的组织工作形式。所以，需要对着部分内容进行深入的研究分析。在流程管理中，进行单个时，需假定摒弃另一部分。比如在研究设计进度时，极端的做法是设计标准化、模块化的应用，得出基础的原始的空间在设计进度时的基本值。只有在此基础上才能建立复合状态的各种因变量、条件系数，最终推算出符合模型的理论与应用范围。
3.2加强房地产设计的质量管理
质量即为产品的适用性，是用户对产品适用要求的满足程度。因此，房地产企业应对设计质量全面，对设计质量实行全面周全把控，这不仅要求在设计过程中要注重与建设单位的建设意图吻合，同时也要考虑现场变化情况及审查过程中可能带来的偏差。这样才能保证设计的高质量，让设计工作变得有意义。
3.3加强对设计图纸的管理
施工图是对建筑物、构筑物等工程对象的尺寸、构造、布置、施工要求实施详细说明的图纸，是指导施工操作的根本性文件，也是设计阶段审查设计功能是否满足质量目标的关键图纸。因此需做好施工图设计工作。做好施工图纸的设计工作，可以从几个方面入手。第一，为施工图设计任务书提供成本限额要求，实施目标成本分析、投资效益分析、以及相关细节的控制。第二，增加施工图设计任务书评审环节，对拟建项目的概况、总图设计要求、平面设计要求、立面设计要求以及室内装修设计及标准等进行评审，检查是否违背初步设计的设计原则和方案，有效地避免出现设计问题。第三，把施工图设计流程划分为设计前期准备、设计实施、设计图纸报批和会审三个阶段，实现了规范化的操作程序。
3.4加强房地产设计管理中的成本管理
加强房地产项目开发阶段的成本管理控制工作。在房地产工程项目的正式施工以前，为了充分的控制工程项目实施所需要的总费用，就需要做到以下几点：第一，制定优化的项目设计方案，并加强对工程项目施工阶段造价管理工作的管理，尽可能在减少突发状况可能导致的工程超支现象。第二，应严格按照工程项目的定额用料计划，来领取施工设施用料。第三，若需要技术变更，则在技术变更后，应针对变更后的方案重新进行成本预算，避免出现超支现象。
结束语：
总之，房地产设计管理是个系统性、技术性的管理工作。房地产企业必须高度重视设计管理工作，通过科学的设计管理，有效地规避不必要的改建以及重建活动，进而降低工程成本，提升房地产产品的质量水平，同时增加其附加值。同时，也要不断地发挥设计管理者的主观能动性，在项目实际操作过程中，能够结合实际情况，适当地运用工作手段和工作方法来开展设计管理工作，让房地产企业的设计管理更上一个台阶。
参考文献：
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[2]孙浩.房地产企业建筑工程设计管理关键点控制研究[J].住宅与房地产，2018.
[3]刘治华.房地产企业项目开发设计管理的质量控制研究[J].居业，2019.
论文作者:江飞
论文发表刊物:《基层建设》2019年第29期
论文发表时间:2020/2/25
标签：房地产企业论文; 设计管理论文; 房地产论文; 质量论文; 施工图论文; 管理工作论文; 项目论文; 《基层建设》2019年第29期论文;