黄国森
三明市碧桂园房地产开发有限公司 福建厦门 361000
摘要：随着我国经济和社会迅速发展，人们对地产开发产品需求标准的提高，以及政府对城市品质提升的要求，使得房地产开发成为一项既热门又竞争激烈的领域。在房地产开发过程中，有效的设计管理能够减少工程实际建设过程中的失误和缺陷，促使合理有效的开展相关工程，从而提高企业的经济效益。
关键词：设计管理；房地产；开发过程；重要性
引言：
加强房地产开发中的设计管理是保障房地产业顺利发展的前提条件。良好的设计管理不仅能提高住宅品质及提升行业形象，同时它也是保证工程质量及降低投资成本的重要基础。因此，设计管理人员需全身心的投入到设计管理工作中，同时总结以往的经验，不断创新设计理念，加强管理手段，才能更好地建设出优质的建筑工程，为房地产业做出力所能及的贡献。
1 建设项目设计的基本原则
房地产项目设计工作中相关工作人员必须要遵守一些基本原则，才能确保设计工作的顺利开展和设计方案的适用性，避免房屋建设项目对城市、环境造成负面影响，以促使房屋建设能够满足人们的生活需求，全面提升房地产设计的影响力。结合相关资料，在房地产设计管理中，应遵循以下几点原则:1、设计人员在设计建设方案时，不能盲目设计，需要深入了解地域文化历史，确保建筑具备历史的延续性,避免对城市的风貌特色造成损坏,历史文化才是城市发展的根本，只有在房地产设计融入历史文化，才能够有效传承文化。2、随着社会经济的转型,房地产建设需要融入一些地域化特色,在满足业主居住需求的同时，发挥建筑美化城市的作用。3、在设计阶段加强成本、质量的控制，确保建设质量符合国家相关要求。4、为了确保设计方案的适用性，在设计阶段需要进行实地考察，结合周围建筑的性价比，施工现场周围环境等采取最佳的设计方案，同时注意控制后期的变更次数，全面提升房地产设计方案的适用性。
2 房产项目设计管理的内容
房地产开发建设项目设计过程分为两个阶段，分别是方案的设计阶段和施工图纸设计阶段。方案设计最终形成的产品是方案报建文本，施工图纸设计最终的产品是施工图。这两个阶段的成果都是要报送相关的政府部门进行审批的，在审批合格以后进行工程项目施工。建设项目设计过程的项目管理根据方案设计以及
施工图纸设计阶段的成果展开，这两个设计阶段所承担的目标和任务不同，因此，项目管理执行组织的结构以及相关的管理都存在着很大的差异。在项目管理中主要包括人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理以及质量管理，不同的阶段，针对这些管理存在着不同的侧重点。方案设计阶段的重点是创新的管理及沟通管理，因为涉及户型、立面、造价、工程等诸多方面，设计管理部门不但要保障产品的创新性，更要协调各部门诉求，最终达成一致意见。施工图设计阶段的重点是风险管理，施工图是施工的依据，是直接指导工程施工的法律性文件，施工图设计中应加强对国家规范的认识，保证设计的合规性，减少施工图设计过程中的图纸失误，提高出图质量。
3 房地产开发中设计管理的重要性
3.1 投资决策阶段设计管理的重要性
在投资决策阶段，企业对目标地块要进行总体经济效益分析，设计的工作是对地块按照土地出让条件，结合地块的地形和环境进行方案强排，给出可实施的多种产品组合规划方案，提供技术指标供投资部门进行经济效益测算和确定拿地价和建安成本控制指标。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在该阶段，方案设计侧重是对经市场调研部门经过市场调研分析确定的定位产品在目标地块实现价值最大化且满足各项条件的土地最大利用程度。经论证确定的方案一旦拿地成功后，开发企业往往后立即启动方案深化和报批工作，因此，投资决策阶段的设计工作如果出现大的偏差，将影响项目的实际落地工作和企业的经济效益。
3.2 总体规划设计阶段和施工图设计阶段设计管理的重要性
在方案和施工图设计阶段的设计工作是设计工作最核心和最紧凑的环节， 对项目的成本和后期销售起着重要的决定作用，几乎可以决定项目 70% 的成本，规划布局、户型设计、景观设计水平决定项目的销售卖点和卖相。 该阶段主要工作有设计管理部门根据营销部门提供的产品定位报告编写设计任务书；规划方案设计、开发企业内部评审、方案报批；施工图设计、设计方开发方内部评审、技术审查、行政审查等。 由于市场竞争加剧，开发企业为提高效益，对开发周期时间要求高，设计周期短，报规报建时间压得紧，加之管理不到位往往造成图纸质量不高，影响报规报建的时间和成本的有效控制。 由于该阶段的工作联系着开发企业、设计单位和政府管理部门，兼具技术水平、政策把控、统筹协调多方面工作能力要求，因此对现场情况的充分了解和对目标市场的清晰认知， 结合整个工程项目的自身特点以及其影响因素， 对资源配置以及实施方案进行充分的计划，并且根据计划严格进行实施，加强过程监督管理，检查计划的落实情况，才能够保证整个项目的可行性和经济性。
3.3 完善设计管理中的技术交底工作
在房地产开发设计管理中技术交底对工程项目的施工质量具有不可忽视的作用。在房地产工程项目施工前的准备工作中，设计管理人员需对项目设计做全面的梳理，严格进行项目技术交底工作，从而可以使工程人员充分意识到自己所承担的工作责任，并熟知工程项目每一阶段的施工特点、技术难度等技术标准，确保所有施工人员均可以严格按照房屋建筑规范进行施工。此外，为了确保施工技术交底工作的顺利进行，除了进行口头形式的技术交底工作外，还需要进行书面形式的技术交底，确保每一位施工人员都能完全掌握施工技术要领。
3.4 加强房地产设计管理中的成本管理
相关部门应该加大对房地产项目开发环节的管理、控制力度，在项目实施前，把项目的预算控制在一定范围内，在执行成本管理时，需要注意以下几点：1、优化项目策划案，在管理、控制项目造价的同时，减少突发事件增加的预算，加强建设中的安全管控工作。2、按照国家建设要求，合理使用建筑材料。 若是在施工过程中涉及技术改变，在确定了新技术之后，还需要制定相应的成本管理，确保成本管理工作的有效性。
3.5 做好设计管理中的进度管理
首先，项目设计方案的完成时间很大程度上影响进行项目的报批、正式施工等工作的时间。因此，在房地产方案设计阶段，需要制定合理的计划，以确保工程项目在预定的时间段内完成。项目总体设计计划，应该确保每一设计内容在规定的时间内如期完成，且不影响下一设计工序的正常进行。其次，制定的设计计划要尽可能的详细，且具有一定的实际操作性，并详细列出各个设计阶段的技术要求。在这一阶段中，不可忽视和其他单位间的沟通工作，从而可以有效的保障各单位间进行及时交流，减少设计过程的误差。
结束语：
房地产项目的开发规划水平会受到大量因素的影响,规划设计工作的开展具有复杂性、多层次性以及多元性的特点。在房地产项目开发过程中，必须采取各种措施实现目标体系间的有机整合，促进各体系相互配合，形成平衡发展、和谐一致的局面，以促进房地产开发期间规划设计工作的顺利开展。
参考文献：
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[2]方晓.房地产开发各阶段设计管理措施的若干研究[J].建材与装饰.2017(09)
[3]李洋.浅谈如何做好房地产开发项目工程质量管理[J].山西农经.2017(06)
论文作者:黄国森
论文发表刊物:《防护工程》2018年第14期
论文发表时间:2018/10/15
标签：阶段论文; 工作论文; 设计管理论文; 项目论文; 施工图论文; 房地产开发论文; 方案设计论文; 《防护工程》2018年第14期论文;