摘要：为解决快速城市化带来的人口膨胀、交通拥挤等问题，越来越多的城市开始筹划轨道交通建设并积极投入到申报、建设过程中，这使我国进入了城市轨道交通建设历史上最大的一波投资浪潮。基于此，本文以佛山轨道交通为例，对轨道交通对城市住房发展的影响进行探析。
关键词：轨道交通；城市住房发展
引言
随着城市轨道交通的发展和房地产市场化的成熟，关于城市轨道交通与沿线住房之间关系的研究受到越来越多学者的关注。城市轨道交通的建设在一定程度上加大周边土地的优化利用程度，提高其所在及所影响地区的有效投入水平，也带动周边地区土地的开发强度。轨道交通将引起沿线居住用地开发强度的提高，使提高的幅度与站点的功能的关系更密切。
一、项目的全线概况
（1）根据既有《佛山市地铁三号线工程可行性研究》的成果，佛山3号线南起容桂站，经德胜、大良、伦教、北滘、乐从、文华路、季华路、南海大道、文昌路、佛山火车站、佛山西站、北到狮山，是中心组团与大良容桂组团、狮山组团的联系线。
? （2）3号线线路全长约71公里，共设约33座车站，其中高架站9座、地下站24座，换乘站7座，平均站间距2.34km，最大站间距4.57km，为太平至狮山区间，最小站间距1.01km，为桂城至南海广场区间。其中高架段23.3km，过渡段0.8km，地下段44.2km。设置1段2场，分别为太平车辆段、荔村停车场和容桂停车场。
（3）远期晚高峰小时客流断面为3.42万人/小时，采用6辆编组B型车。初期采用一个行车交路，近、远期均采用1：1的大小交路的列车运行方案，分别为12对/h、22对/h、30对/h。
（4）2016年8月31日，佛山地铁三号线先行建设段（大墩站-湾华站）在大墩站点动工；11月18日，稳定建设段（狮山站-东乐路站区段。长55.8公里，30座车站）全线动工，动工站点包括狮山、罗村、美旗、水口、大良、顺德医院六个站点。先行建设段及稳定建设段预计于2021年12月31日正式试运营。其余的调整段待建设规划批审后实施。全线争取在2022年开通试运行。初期投资估算为104.74亿元，预计开通后全程用时81分钟。
二、城市轨道交通对沿线的影响
2.1城市轨道交通的影响
（1）践行城市发展战略，引导城市功能格局的优化升级。TOD开发模式，将进一步升级、优化佛山市“1+2+X”的组团城市结构。
（2）实现空间集约利用，直接促进沿线潜力地区的发展，引导城市有序拓展，促进新城建设，推动土地综合开发。
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（3）改善提升城市形象，提升沿线土地价值，丰富城市情趣，提升周边土地价值，促进三旧改造。
3.2 三号线的现实带动作用
（1）促进带动沿线潜力地区发展。三号线线路建设与佛山市发展规划紧密结合，覆盖佛山新城、德胜新城、高新区核心园、美旗物流园、北滘新城等城市近期重点建设和改善地区，为其发展提供良好的基础支撑，有助于土地的集约化利用，引导城市功能的合理配置。
（2）充实公共交通运输体系。在主要的交通走廊上提供到达中心城区的方便、快捷和舒适的交通服务，可有效缓解到达中心组团及中心组团对外主要交通走廊的交通堵塞。避免交通拥挤区域扩大，实现佛山市综合交通和公共交通发展的战略目标。
三、轨道交通对城市住房价格的影响
3.1轨道交通对沿线住房价格的影响与距离成反比关系
与轨道站点的距离是决定轨道交通对沿线住房价格影响幅度的重要因素，距离轨道站点越远，轨道交通对房价的影响就越小。在轨道站1千米范围内，每远离轨道站点100英尺，平均住房价格就会下降。离地铁站口的距离每增加160米，每套公寓的租金就降低2.5%。
3.2轨道交通对沿线住房价格的正效应远大于负效应
轨道交通对房价的负面影响主要表现在紧贴轨道沿线或站点50―100米的范围。一些原本只属于高收入阶层的郊区在轨道交通建设后住房价值有降低现象。轨道站点附近100米内的范围，人流密集、噪声污染、社会治安等问题会对房价起一定的负面作用。在轻轨沿线100米内对住宅价格的负面影响较大。
通常收入越高的居民对轨道交通的负面影响越敏感，因为他们可供选择的交通方式较多，可在更大范围内选择房地产，在轨道交通沿线选择住房的可能性相对较小；低收入居民的情况则完全相反。因此，轨道交通沿线主要建设普通商品住房，发展别墅、高档住宅的可能性较小。
3.3轨道交通影响房价的空间范围受多要素影响
轨道交通对沿线住房价格的影响有一定范围，但对范围的确定却有较大差别。欧美学者一般取车站周围0.5千米和0.8 千米，日本学者一般取2千米。国内学者通过实地调查、构建数学模型、理论推演得出的最大影响范围在400米到2500米不等，差别较大。
城市轨道交通对沿线房价的影响范围随着至市中心的可达性而变化，距市中心越远的车站，影响范围越大，这与人们的出行习惯有关，在靠近市中心的车站，实际影响范围的大小与适宜步行距离较为接近，在远离市中心的车站，实际影响范围的大小与基于自行车的适宜距离较为接近。
3.4不同区域、不同类型住房价格受轨道交通影响程度
可达性水平越高、区位优势越强的区域，尤其是市中心，轨道交通站点对住房价格的影响力越小；可达性和开发成熟度较低、远离市中心的郊区，轨道交通对住房价格的影响就越大。由于市中心区位条件优越，交通设施完善，交通方式的选择余地大而抵消部分“地铁效应”，同时市中心住房价格的影响因素很多，轨道交通所占的权重相对不大。
在某些特殊地区由于房价受到区域文化、区位条件等因素的影响，轨道交通站点对住房价格的影响较小。将城市中心、副中心、CBD、大型公建设施等吸引大量人流的节点与大型居住区联系的路线，对沿线房价的提升作用较明显，相反则较弱。
四、轨道交通对城市住房分布的影响
4.1轨道交通吸引城市住房靠近轨道线和站点呈串珠状分布
可达性的提高使靠近轨道站点的区域成为建设城市住房的理想地点。住房一方面沿轻轨线呈带状分布，另一方面在大站附近呈密集分布。城市轨道交通吸引购房者在沿线区域置业，88%的购房者最先考虑的因素就是选择轨道交通沿线楼盘。在规划轨道沿线新建片区时，应以轨道交通车站为核心，形成辐射商业中心和居住密集区。
4.2轨道交通促使城市住房分布向郊区蔓延
轨道交通设施的修建，使郊区地块的可达性大大增强，其与城市中心区域的相对距离大大缩短。同时，郊区土地价格比城市中心低，居住环境质量较高。因此，郊区住房的需求不断增加，城市住房分布有向郊区蔓延的趋势。市区中心的商品住宅将更趋向于租金更高的高层住宅，类似酒店式公寓的新型住宅会逐渐占据市场，出现居住与商服相结合的趋势，城市外围区低密度、大面积的低层住宅会逐渐增多，巨型楼盘更为火爆。
结束语：城市轨道交通是整个城市客运交通系统的骨干，对其周边房地产价格的影响具有积极的作用，加强有关城市轨道交通与住房关系的研究对指导我国城市轨道交通的规划、建设和运营具有重要意义。
参考文献
[1]吴奇兵，陈峰.城市轨道交通外部效应量化计算方法探讨.城市轨道交通，2010（7）：33?36.
[2]苗启虎，何小竹，费方域.城市轨道交通的外部性及其盈利模式探讨.城市轨道交通研究，2010（5）：9?11
论文作者:黄仲荣1,郭铭锋2
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第27期
论文发表时间:2018/3/2
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