广西桂林 541002
摘要：房地产评估工作的专业性较强，同时也十分繁复，若要充分保证该工作的质量，则要从多个方面共同入手，只有使房地产评估工作发挥出正确的作用，才能够为房地产行业的发展提供正确的引导。同样，只有房地产行业持续昌盛，房地产评估行业也才能够有更大的发展空间，由此可见两者存在着相辅相成的关系，相关人员必须清晰地认识到这一点。
关键词：房地产评估；风险分析；防范对策
引言
随着经济的不断发展，经济全球化的脚步也在不断加快，为了我国房地产行业的进步，房地产评估工作需要不断的完善，对于我国起步较晚的房地产评估工作来说，加强风险的防范和控制是首要任务，首先要正视风险，分析风险出现的可能原因，再根据这些原因提出相应的解决方案，打造宽松的环境，完善相关制度，并不断提升行业评估工作人员的综合素质，使得地产评估行业可以得到更加健康长久地发展，使地产评估结果更加可信。
1房地产评估风险分析
房地产估价的风险主要是评估报告的评估结论与当时房地产市场价值之间不一致和不一致的程度和范围。由于房地产评估过程中存在不可预测的因素，评估师将面临房地产价格预期技术的巨大不确定性。评估结果与房地产的实际价值有偏差，即产生房地产评估风险。引发房地产评估风险的因素是客观存在的，评估人员需要运用积累的专业知识和丰富的实践经验来降低风险的可能性，但并不能够完全避免。房地产评估的风险涉及评估过程的每个方面，政府、评估主体、评估对象等相关经济实体，以及相关的法律政策、制度管理、人员道德等都将成为风险因素。总的来说，房地产评估风险主要有以下五个方面。
1.1评估行业风险
一方面，房地产价格的变化受到供需变化的影响，而在供求市场中，信息并非完全公开透明，若评估师收集并使用错误或滞后的交易信息，将对评估结果产生不利影响。另一方面，政策的变化，包括税收政策，金融政策和行业政策，往往会对约束评估方法的选择，最终不可避免地对房地产价格产生或高或低的影响。
1.2评估机构风险
评估机构风险主要指评估企业内部管理的风险。房地产评估企业已经逐渐脱离了政府部门的支持，暴露在市场经济的大环境之中，市场经营风险是难以避免的，一些评估机构使用降价方法进行竞争，阻止评估信息或采用垄断方法来获取更多业务，违反了市场规则。
1.3评估人员风险
中国房地产估价行业起步较晚，发展也较为缓慢。如今，房地产估价师资格考试与资产评估师资格考试申请门槛较低，评估员的专业知识和实践经验有限，加大了评估的风险。此外，国内房地产估价师的职业道德建设相对落后，缺乏专业房地产估价师的职业道德，违规成本低，使从业人员的法律制度和道德观念薄弱。
1.4委托人风险
房地产评估的首要依据，是委托方提供的产权资料，然而在经济利益驱动下的委托评估过程中，委托方可能并没有真实地提供评估对象的真实情况，故意隐瞒一些不利于价格的因素，或者片面强调对价格有利的因素，造成评估主体与客体之间信息不对等，评估师在使用不实的资料时，将会直接影响评估结果，造成评估风险。
1.5评估报告风险
如果评估报告编写、使用不当，或者对评估结论适用条件解释不当，都将使评估机构和评估师处于不利地位。例如，评估报告使用者对评估结论未按照评估报告中所示的财产性质或评估目的使用；在评估报告和评估结果的使用中，未充分考虑在评估基准日之后可能发生的事件所引起的评估结果不同的使用风险等。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
2房地产评估风险的控制对策
2.1强化风险意识
房地产评估的风险越大，人民群众所要承担的经济损失也就越高，因此如今社会各界对此方面都保持着极高的关注度。另外，除了上述风险原因外，房地产评估中也有一些潜在风险，若不能够很好地规避这类风险，也会使评估工作中出现一些不利因素。当房地产评估工作质量长期得不到提升时，社会大众也会对此方面颇有微词，甚至会影响到该行业的发展。若要使风险得到有效控制，首先相关人员应具备一定的风险意识，那么其在开展工作时才会更加重视这项工作，以认真负责且严谨的态度来开展工作。
2.2注重沟通
评估方不但要与委托方打交道，同时也要与广大买家进行合作，无论是买家还是卖家，评估方都应谨慎选择，并且积极做好沟通工作。沟通工作应贯穿于整个评估过程，在前期沟通中能够便于评估人员对委托方的各项信息有基本的了解，利于对信息的甄别，而中期若能够得到良好的沟通，则可以减少很多不必要的麻烦，后期沟通则主要是进行确认，并向合作对象介绍如何使用评估报告等。当这三点都能够得到实现时，评估风险势必会大大减少。
2.3优化人才队伍建设
评估团队应做好人才配置工作，积极加入新鲜血液，在聘请人才时应以综合性人才、复合型人才以及创新型人才为主。对于现有人员也要进行必要的培训工作，使评估人员不但能够拥有较高的工作能力，同时也有良好的职业素养。在此方面也要注重管理，可以采取奖惩制度和责任制度相结合的方式，如对于利用职务之便给自己谋取利益的人员，应进行适当的处罚，若屡教不改则可以在诚信网上进行曝光，以免更多人上当受骗。
2.4强化评估人员的职业道德意识
一个合格的地产评估人员不仅需要有专业的知识和技能，还需要有良好的职业道德修养，这是一个从业人员最基本的要求，如果一个工作人员没有基本的职业道德观念，即使他有再好的评估知识和再丰富的评估实践经验，他评估出的结果也是不公正不合法的，没有办法令人信服。评估人员首先要学会自律，没有自律意识的人，即使有再多条例约束也没用，其次企业要制定相关的约束规章和监督机制，对员工的工作过程进行监督，对结果进行存档，防止员工徇私的现象发生，树立良好的行业道德规范，降低道德风险。
2.5加强对评价机构的监督管理
在监督管理方面，除了房地产行业和房地产评估行业外，当地政府也应充分发挥其监督职能，三方联合监督的形势能够对相关人员起到震慑作用。具体如下：（1）定期或不定期地对相关机构进行检查。（2）要求评估人员认真记录工作情况，定时上交工作报告。（3）在监督的同时要善于发现问题，并及时做出纠正和指导，避免同样的问题再次发生。
2.6改善执业环境
要对地产评估中的风险进行控制，首先要改善执业环境，使得评估机构可以在一个宽松的环境中进行客观公正的工作，政府要制定相关的法规政策进行约束和管制，对评估企业进行监督，对违法评估行为进行惩治，并打破地产评估行业的垄断行为，使得不同地区，不同性质的企业之间可以自由竞争，也要规范评估标准，加强企业的服务功能，壮大第三产业，维护公平公正公开的社会环境。
结束语
中国近年在逐步开放服务行业，而房地产评估是服务行业的一个重要组成部分，开放这一行业需要面临巨大的挑战，整个行业还处在初级阶段，中国“入世”之后，面临着更加残酷的竞争，要在这个开放的市场中生存下来，行业工作者需要不断加强风险意识，做到在激烈的市场竞争中可以不断地更新完善自身体系，使自己更有底气面对市场的竞争，能够抗住风险，并且对各种风险开展预测，提出防范与解决方案和控制对策。
参考文献
[1]朱丽君.房地产价格评估风险及预防[J].住宅与房地产，2018（25）：19.
[2]肖富强.房地产评估中的风险与控制对策研究[J].住宅与房地产，2018（25）：23.
[3]王鸿婧.房地产评估机构的风险预防与控制研究[J].中国高新区，2018（12）：272.
[4]王彦龙.房地产评估机构的风险预防与控制[J].住宅与房地产，2018（11）：19.
论文作者:陈金名
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年8期
论文发表时间:2019/8/2
标签：风险论文; 房地产评估论文; 人员论文; 工作论文; 行业论文; 评估报告论文; 评估机构论文; 《建筑学研究前沿》2019年8期论文;