前期物业管理服务合同和业主临时公约存在的问题及对策
金 瑶
澳门科技大学法学院，澳门999078
摘 要： 当今时代，人们处于正在全面奔向小康生活的路上。如今，人们生活越来越好，人人都住在安全且干净的小区内。那么小区物业管理服务成为当今一重要事情，我们国家现在物业管理合同还存在着很多问题，而其中最难解决的问题莫过于身为房子主人的业主，很多人的合法权益难以得到保障，各个物业公司和房地产商为了谋利而不顾及业主的利益，有些法律体制还未完善，给业主们带来很多不好的影响。
关键词： 前期物业管理；临时公约；对策
前期物业管理服务合同和业主临时公约存在很多的问题，然而对于这些棘手的问题，《物业管理条例》中的各项标准还不能带来很好的解决方案，身为业主仍旧不能得到合法的权益以及自身利益的保障，所以，我国的前期物业管理制度确实还需要更加全面的完善。只有完善制度，我们身为业主的权益才能得到最好的保证。本文我们通过分析研究前期物业管理与业主存在的问题，提出相应的对策来解决临时公约中带来的问题，最大化地解决业主的难题，使公约更加公平有效。
一、前期物业管理合同与业主之间的问题
(一)前期物业管理合同的不合理
前期物业管理合同是由开发公司与物业管理机构签订的，这是任何房产以及业务实施的基础法律合同，根据合同内容履行甲乙方的基本合法义务，是任何一个开发公司和物业管理机构应该做的。而目前存在的问题就是：物业管理与开发商签订的合同最应该受保障的一方，也就是业主，并不在此合同中参与签订，所以，这直接导致了业主失去合法权益，成为最不受益的一方，而他们仍要履行合同上的规定。这直接折损了业主的利益。也使得在业主发挥自己的权益的时候得不到保障，产生矛盾和纠纷。
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(二)对临时公约的忽视
虽然法律法规有很多的明文规定，在销售物业以前，便要拟定临时公约。在前期物业管理合同的临时公约中，如若侵犯业主的利益会有怎样的后果以及要承担怎样的责任，并强调业主的权益和物业管理的责任适用，甚至制定了完善的违反临时公约合同的后果和应当承担的责任。但由于物业管理方或开发方的不重视，或为了从中谋取利益，置合约内容于不顾，甚至不按合约内容履行应尽的义务，于是使物业自己业主双方的权益都不能得到保障，这对前期物业有着很负面的影响。
(三)各项合同内容不规范
有很多合同项目在物业管理公司的制定下，存在着一系列问题，导致后续业主无法得到相应的待遇，而且合同上内容不规范，马马虎虎，试图一概而过，业主在后来的住房体验中因为一些设备的不完善，但却没有地方可以投诉或者因合约不规范而自认倒霉。这些都是这位前期物业管理公司的马虎和敷衍，忽视消费者业主的合法利益，从而使业主和物业管理公司之间有很多的争吵和后续的一系列问题。
二、对于存在的问题应有相应的对策
(一)全面普及前期物业的知识
前期物业对于我们现在这个时代来说，是一个将要面临的很大的问题。身为小区真正的业主，要很清楚地知道，物业管理服务是为业主效力的，一切收益和权益都是业主放在第一位。我们身为业主要牢记合同内容，重视合约的严谨性和规范性，不能让物业和开发商钻空子。而身为物业管理公司工作人员，应该无愧于自己的工作，站在业主的角度去考虑合约内容，不能为了一己私利就不顾法律。在用人方面一定要严谨，适合的人才能把工作做好。
(二)临时公约要严谨进行规范化
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1.根据不同情况的监督，制定完善的法律合约制度，规范管理系统的性质，根据法律知识，促进物业管理的合法性和妥善性。
前期物业对于各位业主都是最重要的，这就要求物业公司能够将自己的公司制度和人员编制管理好。前期物业管理的合约签订，它的存在即保障了业主利益，也能够强有效的监督物业公司对自身的管理模式的严肃负责，防止建管脱节或者是只注重建设，不注重管理。预防此类现象的发生。签订合同后，双方都具有合法权益，都在法律上拥有合法的依据，所以要规范化临时公约，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
2.仔细审阅。在签订合同时，一定要严格审查合同内容，是否有违反法律规定的条款规定，要保证业主的合法权益，不能用欺骗手段来欺骗业主。
三、结束语
前期物业对我们来讲，我们国家的法律法规还有很多很多的问题，有待我们去进一步完善和加强管理，对于前期物业来说，是一个物业系统完成的初始阶段，我们一定要严格按照法律法规来规范管理和完善制度，不能欺骗业主，尽力保护业主的合法权益，只有这样才能让前期物业得到更好的发展，才能让我们的物业管理公司更好的发展。
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[ 参 考 文 献 ]
[1]周宏泉.前期物业管理的误区及对策[J].中国物业管理，2014(6).
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中图分类号： F293.33
文献标识码： A
文章编号： 2095-4379- (2019 )15-0227-01
作者简介： 金瑶(1994- )，女，汉族，贵州安顺人，澳门科技大学法学院，研究生，研究方向：民商法。
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