摘要：责任成本管理是一项贯穿于房地产开发项目建设全过程的重要管理工作，在这一工作的进行中需要各方面人员的参与和管理。同时相关的管理方法在实际的管理中设计到全部的工作人员。这样管理思想的应用是现代房地产企业成本管理发展的方向，在房地产企业的经营中发挥着越来越重要的作用
关键词：房地产开发；项目建设过程；责任成本管理；探析
前言：
近年来，房地产企业在市场中的竞争十分激烈，近一部压缩了房地产企业的利润空间，企业要想在市场中拥有一定的竞争力，就必须提高盈利能力，在房地产企业的经营中全过程成本控制受到各个企业的高度重视。笔者就自身的工作经验对全过程成本控制进行简单的探析。
1、房地产开发项目全过程责任成本划分
在房地产开发项目依据周期理论通常按照不同的阶段将全过程责任成本划分成以下阶段：
在全过程责任成本的相关工作在不同时期表现出的不同性状可以将全过程责任成本划为不同时期决定的成本。具体如下：可行性研究时期责任成本、策划时期责任成本、设计时期责任成本、建设时期责任成本、销售时期责任成本、交付时期责任成本。
这种按照周期阶段划分责任成本，更加容易划清各个部分之间的界面，如果涉及其他的专业部门，在实际的工作中就又主责部门牵头，其他相关部门负责配合，一般用于大型房地产开发公司。同时除了这种方法以外还有一种全科目的划分方式，在此笔者主要对分阶段的全过程责任划分进行探讨。
3、房地产项目各阶段责任成本分析
3.1可行性研究时期的责任成本
在房地产项目的实施中，首要的工作就是对房地产项目进行可行性研究，这是多有的房地产项目建设中都是必不可少的。针对房地产项目的作出良好的可行性研究，可以为保障房地产项目的成功打好基础。在可行性研究时期的责任成本工作中主要考虑两个方面的因素：土地成本和融资成本。根据相关的数据资料显示，土地成本和融资成本在房地产项目成本中的占比达到了总金额的20％左右，这样的数据显示出可行性研究责任成本工作对于房地产项目成本管理具有不言而喻的作用。所以在工作中应充分重视起土地成本和融资成本计算和管理的方法，以此确保整个工程的成本处于合理的范围内，用合理的管理方法可有效控制房东地产项目在此阶段的责任成本。同时，可行性研究时期的责任成本还应当包括该阶段自身在管理中发生的管理成本，在实际的管理汇总这项费用与土地成本和融资成本相比显得微不足道，在成本管理中一般将其计入开发间接成本费用中。
这一时期责任成本在管理中通常由企业发展部中的投资管理部门和财务管理部门负责，企业发展部的投资管理部门作为主责牵头部门主管可行性研究和资本运营、测算，财务管理部门负责配合核算与资金落实。
3.2策划时期的责任成本
策划时期责任成本的确立要依赖产品设计目标规定的成本体系，在这阶段需要综合分析各种显示因素进行方案选型、房型选型、立面选型这些工作都与目标责任成本息息相关，项目的建设也离不开标准化产品设计体系的支持，在进行这一切的前提是建立完善的责任成本体系，可以更好地分析出设计产品的优劣，其结果才更具说服力。在实际的责任成本管理中由于该时期责任成本较低，通常忽略不计，并将这部分的费用计入项目开发间接费成本之中。
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这一时期的责任成本管理通常由房地产企业研发设计部和成本管理部负责，其中研发设计部负责选定策划方案并进行成本估算，工程管理部负责产品策划方案技术可行性评估和分析，成本管理部依据产品策划方案负责策划版目标成本的编制。
3.3设计时期的责任成本
设计时期责任成本的工作内容上与策划时期的责任类似，首先需要一套标准化产品设计成本体系，存在的不同在于，在实际的工作中两者目标成本体系的数据精确度要求存在一定的差异，设计时期目标成本数据精确度要求达到开发成本90％以上：在设计时期的其他责任成本还包括项目的方案设计费、初步设计费和施工图费等方面的费用。
这一责任成本时期的工作常由房地产开发企业的研发设计部、技术管理部和成本管理部共同负责，这三个部门中研发设计部负责设计提供方案、优化的施工图设计和成本控制，工程技术管理部负责房地产生产技术的可行性评估、优化以及控制，成本管理部需要结合以上两部门的方案、施工图进一步对目标成本固化和编制。
3.4实施时期的责任成本
实施时期即工程建设时期，这一阶段的责任成本对应为工程建造和工程管理成本，建造成本在设计过程中已经完成设计上的定型，在后续的招投标和合同签订中可以更加确定工程建造成本。在施工建设的过程中要加强对成本费用的控制，减少对原设计的变更、各方建设结构之间的洽商、签证和索赔问题导致合同外成本的增高。
这一个时期的责任成本负责部门是房地产开发企业的营销管理部。考虑到销售利润与销售成本投入成正比，此阶段成本投入应与销售利润相结合统筹考虑，努力使销售投入和销售利润达到均衡状态。
3．5销售时期的责任成本
这一时期中对应的责任成本是产品在销售的过程中，在可售条件下向社会需求方提供产品的服务行为的过程中所需要支出的成本，主要包括广告宣传、营销电子设备运转、促销、展览等活动以及销售人员工资、培训等费用。
这一时期的责任成本负责部门是房地产开发企业的营销管理部。另外，考虑到销售利润与销售成本投入成正比，此阶段成本投入应与销售利润相结合统筹考虑，努力使销售投入和销售利润达到均衡状态。
3.6交付及售后服务时期的责任成本
交付时期的成本主要指业主入户交付和后期的维护成本。在房屋交付后还产生维护成本，这部分的成本受到建筑本身的产品质量和后期的使用情况的影响。
这一时期通常有物业管理公司负责。
4、结束语
在房地产企业的经营中需要群体企业员工建立全过程成本管理的责任意识，将成本管理职责为自觉行为并贯彻落实下去，才能好的完成在项目开发全过程中的成本管理与控制。以此为基础为企业在经营中的长期盈利能力提供保证。
参考文献
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论文作者:马丽
论文发表刊物:《基层建设》2018年第11期
论文发表时间:2018/6/1
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