（同济大学建筑与城市规划学院工程硕士 上海 200092）
【摘 要】轨道交通作为解决高密度人流集散和运输的有效手段为现代城市广泛使用，为平衡其建设和运营成本各地区采用了不同的处理方法。笔者分析了现有较为常见的轨交站点周边土地的使用方式，并着重解析了浦东新区轨交站点周边零星土地利用存在的弊端，结合实际项目案例给出了相应的建议。
【关键词】轨道交通；土地利用；零星土地
【中图分类号】TU984 【文献标识码】A 【文章编号】1002-8544（2017）08-0210-03
1.轨交站点周边土地综合利用的基本概念
“轨交+土地”模式即围绕轨交站点周边一定范围的土地进行综合性利用和开发，其之间的良性互动在于通过轨交线路与站点的引入改善周边物业的可达性，带来人流与人气，通过调整物业性质和开发强度促进地块及物业价值的提升。同时通过土地价值提升，在土地出让中将更多的溢价给到政府，来反哺轨道交通的建设与运营成本。并且通过两者的联动开发，整体化的前期设计和后期统筹的管理运营，提供给城市更多高品质的区块。
2.轨交站点周边土地综合利用的现有经验
目前国内外许多国家和城市在轨交和土地的综合利用上都获取了十分丰富的经验。笔者选取香港及日本作为主要的案例进行分析。
2.1 香港的“轨交+物业”
港铁同时负责线路的规划建设与沿线物业的开发，香港政府给到相当优惠的政策，将包括地铁枢纽站、编组停车场站等全部无偿划拨给港铁，并将地上地下物业收益全部用于补贴地铁日常运营支出。港铁通过将轨交线路连接至相应区域，在物业升值利润中获取份额，为港铁公司带来了丰厚的利润。其中较为著名的综合开发物业包括圆方、德福广场、青衣城等。
2.2 日本的“站城一体化”
日本的站城一体化开发究其根本，是轨道交通和城市相辅相成，实现共同发展结构的开发模式。分为两种具体模式：
（1）以枢纽站为中心的高度复合的集聚型开发
以城市中心地带车站及其他客流量较多的车站为核心的集约型城市开发模式，多位于已建设完毕的中心城区，最终形成商务、商业为主导功能的城市中心或副中心。
基本思路是将站点周边土地价值最大化，增加步行空间和停留空间，展示城市形象，有效组织交通枢纽的交通系统。同时对于地下空间、二层连廊的利用十分重视，立体化的带动站城的互动式开发。
（2）和轨道建设同步的沿线开发
轨交沿线的开发向着城市郊外呈放射状展开，为了平衡轨交线路的建设运营成本和满足周边居民出行的需求，因此推出了轨道交通建设和沿线郊外新城进行一体开发的模式。
基本思路是城市开发与轨交建设同步进行，形成整体性规划来制定用地性质，使得沿线地区顺应时代变化，提升沿线整体价值。
2.3 上海的学习与尝试
上海可以说是中国城市中轨道交通发展的排头兵。在收支资金平衡的过程中，申通主要运用了两条途径：一是市区两级分工的财政手段，通过固定的土地出让金抽成比例较为稳定地获得轨交建设和运营所需要的部分投入成本；二是取得轨交场站盖上部分的一级土地开发权，通过土地出让或联合开发在二级市场上获取收益。
对应以上两种资金获取的途径，上海市轨交站点周边土地综合利用的形式主要也分为两种类型：一是各个区为了支撑庞大的轨交成本，成立专门的一级土地开发公司，对站点周边的土地进行整体性的规划或调整，通过提供更佳的物业与轨交的联动开发模式来提升土地价值，最终达到取得更多的土地出让金的目的；二是学习香港经验，申通公司通过上盖综合开发，利用立体化的使用和高度复合的开发手段，真正做到集约利用土地、充分挖掘土地的潜在价值。
3.浦东新区轨交站点周边土地利用现状
3.1 轨交线路建成及规划情况
截止2015年上半年，浦东新区内现有通车线路10条，通车里程约180公里，站点约95个。服务区域较为集中在中心城区范围内，其中的轨交16号线是现有的唯一贯通南北服务原南汇片区的骨干线路。
除外，现有在建线路（包含3条原线路延伸线）共有6条，预计里程数89公里，站点约57个。因此至2020年，浦东新区约有通车轨交线路13条，通车里程270公里左右，站点多达150个。
3.2 轨交站点周边土地利用的常见形式
浦东新区现有站点周边土地利用可以大致分为以下三种模式：
（1）轨交站点出入口结合物业开发
将出入口与周边地块物业进行近距离乃至无缝连接，该类物业地块一般为新建项目，地块规模较大且多为商业办公业态。站点的就近服务能够拉动人气同时解决大量人流集散问题。较为典型的案例为陆家嘴核心区的国金中心。
（2）轨交站点出入口结合零星地块
因轨交站本体以及附属设施（风井、出入口等）的建设进行拆除后遗留的零星土地，普遍位于建成区内，土地存在占地面积小、难以排布建筑的问题。以往的处理方式一般为简单的绿化种植或形成绿化广场。
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（3）轨交站点出入口结合绿化场地
为不影响周边建成地块的使用，减少对周边建筑的影响，如道路两侧绿化带空间充裕，则轨交站附属设施多利用市政绿带进行设置。这种情况下轨交站点出入口仅仅起到纯交通功能。
比较而言，以上三种站点周边土地利用方式中，第一种方式可以使得土地和轨交获得双赢的结果；第三种方式虽然没有做到与周边物业紧密互动，但对于无法同步实施或已经建成的片区影响最小，不产生任何动拆迁，前期成本最低；而第二种方式存在突出的问题，特别是土地的浪费。
4.浦东新区轨交站点周边零星地块利用存在的主要问题
4.1 浪费土地资源
轨交站点建设遗留下的零星地块不同于大宗土地的开发，缺乏专人主导，由于投入多产出少无人问津，使得有限的空间没有被充分的利用，同时造成了土地资源在无形中的浪费。
4.2 缺乏必备配套设施
轨道交通作为功能性设施，更多站在公益性角度而作为公共交通体系的一部分，为避免过多的市场行为的介入，因此站厅内基本不配置商业设施。而站点周边的零星地块并无此项限制，却仍然缺少这方面的考虑，使得许多站点缺乏市民每日出行生活必备的配套业态，例如：便利店、早餐点、自行车停车场地等。
4.3 缺少人性化设计
同时站点建设开通后遗留的零星地块，由于面积不大，往往通过简单设计进行广场、绿地植树等粗放式的处理，造成了站点周边景观单调乏味，缺少人性化尺度的休憩空间或者公共空间，另外设计上趋于雷同，缺乏地域特征和空间特质，缺少城市街道文化和气质的体现。同时缺乏人气、安全上存在一定隐患。
5.轨交站点周边零星地块利用方式的建议——以轨交13号线成山路站为例
轨交13号线成山路站位于浦东新区上南路以东、成山路以北，地块面积为6000平方米，其中2500平方米为成山路北侧防护绿带（宽约10米），3500平方米为建设成山路站拆除沿街居民楼后空余的土地。整个地块呈带状分布，扣除无法进行建设的绿地，进深最宽处仅14米。按照相关技术规定进行推界，则建筑可建部分宽度仅2米，难以进行正常使用。因此，为了避免土地资源的无谓浪费和同质化粗放式的处理方式，笔者参与的工作小组在这块土地的利用上进行了探讨和研究，以提供更为创新灵活的设计和管理手法的可能性。
5.1 公众参与与市场性的设计手段
项目前期分析阶段运用公众参与的手段，了解社区居民切实的需求和感受。工作小组向站点周边住宅小区发放了近100份问卷调查，问卷对象构成包括小区学龄前儿童、在职者及退休老人，从不同人群来获知其主要的想法与需要。从问卷信息整理中发现，居民认为目前社区周边最为缺失的是文化、体育类设施。
近年来轨交建设基本属于规划与交通部门内部事宜，园林绿化景观工作者最多参与前期绿化搬迁以及后期零星土地复绿工作。容易导致建设标准不高、缺乏景观设计、后期管理跟不上等问题。本次项目概念方案设计阶段不单单依靠建筑设计师，同时由城市规划师、经济师、策划师和管理者等共同组成工作小组。摒弃以往偏重形态而缺乏实施方案的设计手段，使得最终得到的方案更具有实施性。
5.2 城市更新与管理创新
城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。北京2008年奥运会、上海2010年世博会等大事件的发生都大力推动了城市旧区的更新改造。但除去大事件外，浦东新区较浦西地区在城市更新方面的力度偏低。因此项目中希望结合轨交站点的建设，利用建成区内腾挪出来的零星地块进行再次开发，布局周边居民需要的配套设施、补充城市运营中缺失的功能，带动小区域的品质提升。
同时，项目在设计理念上将通常的管理界面打破，探讨一种更为人性化、更富有街道氛围的城市生活。项目建议将成山路红线中人行道的部分与防护绿带进行置换，将绿化贴近车行道路，而将步行空间翻至内侧，结合沿线再开发的各项配套设施以及广场绿化等街道小品进行综合设计，提供人们更为有趣的步行感受和生活气氛。
5.3 临时建筑与场所塑造
另外由于用地的局限性，项目地块内无法布局永久性建筑，因此项目组分析了多种临时建筑的可能性。包括集装箱主题的建筑，能够提供空间的灵活分割和也能够提供定制化的产品，同时原材料获取简单、安装和后期维护相对简单便捷；包括轻钢构筑物，更具有工业时代的感觉，具有雕塑感，在提供使用空间的同时给予一定的艺术感；还包括木质构架，可以进行适当的搭建、拓展或拼接，提供给使用者更多不同尺度和不同功能的空间的选择。
项目运用建筑手法，结合地块基础条件和周边用地功能，从成山路、上南路口的地铁出入口人流较为密集的区域到沿成山路向东至住宅小区主要出入口以及小学地块，分别布局不同的功能设施，从吸引和需要人流的商业（早餐点、便利店）到提供给居民交流空间的休憩广场到社区文化活动室。项目希望通过景观和功能的重塑，使得周边的居民、出入地铁的乘客甚至是路过的人们都能够乐于使用这片场所，产生认同感。
6.结语
在轨交站点周边土地特别是零星地块的使用方式上还有许多值得探讨的地方，土地资源的稀缺性督促我们要更为谨慎地去思考这个问题。一个城市或地区的气质就是体现在细微末节之处，能够优化使用每一块地，并站在人们的切身需求角度，不为条条框框所束缚，就有可能构建一个更为和谐美好的城市生活。
参考文献
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论文作者:汪思慧
论文发表刊物:《建筑知识》2017年8期
论文发表时间:2017/6/21
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