关于担保机构推进个人住房消费贷款担保业务的思考，本文主要内容关键词为：个人住房论文,贷款担保论文,担保机构论文,业务论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、担保机构在个人住房消费贷款中的作用
从传统的金融理论上说，金融中介的作用主要是减少交易成本和提供信息，但随着金融理论的发展，一些新的观点也在出现，如Allen.F和A.Santomero在1997年的文章中指出，风险管理已成为金融中介越来越重要的行为，中介往往通过现有广泛的市场来转移、转换和重新分配风险。
从这些金融理论上说，成立住房消费贷款担保机构，作为专业的个人住房消费贷款风险处置部门，降低市场信息获取成本和不良资产处置成本，为贷款发放机构提供风险分担与管理，应该是完全符合这些要求的。在没有担保机构的情况下，贷款机构在个人住房消费贷款中必须投入大量熟悉住房贷款抵押制度、不良住房贷款处置制度等的专业性人才，每个贷款机构都会为获得一些信息而付出成本。在有了担保机构的情况下，住房的抵押、不良资产的处置等都可以交由担保机构处理，贷款机构只要一次性判断担保机构是否具有确凿的担保能力就行，而担保机构一旦支付了提供熟悉住房贷款抵押制度、不良住房贷款处置制度等的专业性人力资本后，几乎可以以零边际成本为其他贷款机构提供服务，从整个社会层面上说是降低了社会成本，可以说是提高了经济社会的运转效率。
二、从博弈角度研究商业银行是否采取担保机构担保方式
博弈是研究决策主体的行为直接发生相互作用时候的决策以及这种决策的均衡问题的，也就是说当一个主体(可以是自然人、也可以是组织，甚至是国家)的决策受到其他主体的影响，反过来又影响其他主体选择的决策问题和均衡问题。
为了便于分析，先简化了市场。假设个人住房消费贷款市场只有两家商业银行，商业银行A和商业银行B，两者规模相当，在没有担保机构进入这一市场时，每家银行各占有50%的个人住房消费贷款市场份额，任何采取新的个人住房消费贷款措施支付的成本将大于获得的受益，因此个人住房消费贷款市场已达到了一个纳什均衡，即两家商业银行都不再改变其各自的个人住房消费贷款政策，各自每年按照固定的措施获得各自的市场份额和利润。在担保机构提供个人住房消费贷款担保服务后，假定商业银行全部都是理性的，即追求利润最大化作为他们各自决策的依据，两家银行都面临着与担保机构(合作，不合作)决策集的选择。
(一)现在建立一个标准型的有限战略博弈矩阵
R—每家商业银行在原纳什均衡下获得的利润
C—两家银行都采取与担保机构合作后，由于住房的抵押、不良资产的处置等费用降低，每家银行获得的增加的利润
—一家银行采取不与担保机构合作，另一家银行采取与担保机构合作获得的新增利润
T—指由于一家商业银行采取了担保机构合作，由于担保费的支出增加了借款人的负担，部分借款人转向另一家银行借款，与担保机构合作的银行市场份额下降，导致利润的减少
表格内第一项表示在两家银行采取相应策略的情况下商业银行A获得的利润，第二项表示在两家银行采取相应策略的情况下商业银行B获得的利润。
1.(R+C，R+C)表示在A、B两家银行都采取与担保机构合作，由于增加了相同的措施，并不影响原来的市场份额和利润，而与担保机构合作后由于降低了风险，减少了后期管理、追偿及不良的款损失等支出，获得额外利润C，因此两家银行都采取与担保机构合作分别获得的利润都是R+C。
2.(R+-T，R+T)表示A银行采取与担保机构合作，B银行采取不与担保机构合作，由于A银行采取与担保机构合作丧失部分市场份额，导致原利润损失T，因此A银行获得R+-T的利润，由于A银行市场份额的缩小，因此由于担保机构担保带来的利润也小于两家同时与担保机构担保合作带来的额外利润C，即C＞。而由于A银行丧失的市场份额被B获得，因此B银行获得R+T的利润。
3.(R+T，R+-T)表示B银行采取与担保机构合作，A银行采取不与担保机构合作，A银行获得R+T的利润，B银行获得R+-T的利润。
4.(R，R)表示两家商业银行都不与担保机构合作，各自仍占据原有的市场份额和利润。
(二)对标准型的有限战略博弈矩阵进行分析
1.当C＞＞T时，为达到利润最大化，若B银行采取与担保机构合作的策略，因为C＞T，A银行采取与担保机构合作策略获得的利润R+C大于不与担保机构合作获得的利润R+T，A银行将选择与担保机构合作策略；当B银行采取不与担保机构合作的策略，因为＞T，A银行采取与担保机构合作策略获得的利润R+C1-T大于不与担保机构合作获得的利润R，A银行同样选择与担保机构合作策略。因此，在C＞＞T的情况下，无论B银行选择什么策略，A银行都将选择与担保机构合作的策略。B银行的选择过程与A银行一样。因此，在C＞
＞T的情况下，A、B银行都将选择与担保机构合作策略，此时形成一个新的纳什均衡(合作，合作)，两家银行都将获得R+C的利润。
2.当T＞C＞时，为达到利润最大化，若B银行采取与担保机构合作的策略，因为T＞C，A银行采取不与担保机构合作策略获得的利润R+T大于与担保机构合作获得的利润R+C，A银行将选择与担保机构不合作策略；当B银行采取不与担保机构合作的策略，因为T＞，A银行采取不与担保机构合作策略获得的利润R大于与担保机构合作获得的利润R+-T，A银行同样选择不与担保机构合作策略。因此，在T＞C＞的情况下，无论B银行选择什么策略，A银行都将选择不与担保机构合作的策略。B银行的选择过程与A银行一样。因此，在T＞C＞的情况下，A、B银行都将选择不与担保机构合作策略，市场仍维持原有的纳什均衡(不合作，不合作)，两家银行仍获得R的利润。
3.当C＞T＞时，为达到利润最大化，若B银行采取与担保机构合作的策略，因为C＞T，A银行采取不与担保机构合作策略获得的利润R+T大于与担保机构合作获得的利润R+C，A银行将选择与担保机构合作策略；当B银行采取不与担保机构合作的策略，因为T＞，A银行采取不与担保机构合作策略获得的利润R大于与担保机构合作获得的利润R+-T，A银行将选择不与担保机构合作策略。因此，在C＞T＞C1的情况下，A银行将面临相机决策的问题，即若B银行选择合作策略，A银行也将选择合作策略，若B银行选择不合作策略，A银行也选择不合作策略。B银行的选择过程与A银行一样。因此，在C＞T＞的情况下，A、B银行都将面临相机决策的问题，(合作，合作)与(不合作，不合作)都可能形成纳什均衡。
通过以上分析看到，因为C＞，只要＞T，商业银行都将选择与担保机构合作的策略，因此必须采取各项措施，增大数值，降低T数值。
(三)对和T的进一步分析
下面就针对影响和T的因素，结合担保机构应该发挥的作用，进行进一步分析。
1.是一家银行采取不与担保机构合作，另一家银行采取与担保机构合作获得的新增利润。而新获得的利润主要应该来自以下几个方面：获取信息成本的减少、人力资本投入的减少、不良贷款追索成本的减少、形成坏账损失的减少、担保机构提供衍生服务产生的利润及其他不能准确用利润来衡量的指标。
(1)获取信息成本的减少。主要指贷款机构在没有担保的情况下，为获得借款人资质、抵押房屋情况等信息支付的成本和风险评估、判断支付的成本。
(2)人力资本投入的减少。主要是指商业银行培养熟悉住房贷款抵押制度、不良住房贷款处置制度等的专业性人才支付的成本。
(3)逾期贷款追索减少的人力资本的投入和由此产生的电话费、交通费、诉讼费、执行费、律师费、拍卖费等。该项的大小取决于贷款人违约的多少。不考虑诈骗、内外勾结等涉及刑事案件的情况下，主要和贷款人预期收入的变动及一些偶发事件(主要是指家庭发生重大变故，如家庭成员的死亡、重大疾病等)密切相关。
(4)最后形成不良贷款(或坏账)形成的损失，主要指拍卖后不足偿还剩余贷款本金部分等。该项与房地产市场的发展周期和社会法律环境是密切相关的。在房地产上升周期，房价、房屋租金持续上涨，违约率和坏账损失就较低，在房地产下降周期，房价、房屋租金下降，违约率和坏账损失就较高；另外社会法律环境完善，社会保障体制健全，在处理不良贷款时发生的费用就较低，否则处理费用就较高。
(5)其他一些不能准确用利润来衡量的指标。如由于担保机构担保责任的承担和履行，降低了银行不良率，对于银行的上市、上级银行的考核甚至银行员工职务的晋升等都会产生一定的影响。
在影响第一项的因素中，抵押房屋的情况是比较容易获得其较为准确的真实信息的，但由于我国个人信用体系尚未建立，收入真实性往往难以准确获得，在这方面商业银行主要通过单位开证明的方式获得，虽然信息获取成本较低，但其准确性、真实性不能得到保证，为贷款的风险埋下了隐患。而且多家银行分头的投入一定大于一家专业结构的投入。
在影响第二项的因素中，主要和银行个人住房消费贷款发展阶段有关。由于人力资本投入是一种沉没成本，一旦投入，在后期都可以持续受益使用，因此，一般在个人住房消费贷款业务发展前期，新业务人力资本的投入较大，到了业务成熟期，新增人力资本的投入就会大大减少。
在影响第三项的因素中，由于受传统观念的影响，中国人对收入的预期还是比较谨慎的，因此由贷款人预期收入发生较大降低，产生个人住房消费贷款风险较低。但是需要关注的是随着经济的发展和年青一代观念的变化，高负债家庭比例有递增趋势。偶发事件一般来说是一个较低的固定概率，由此产生的个人住房消费贷款风险也是较低的。
在影响第四项的因素中，由于目前中国处在经济起飞、城市化逐步发展过程中，大量农村剩余劳动力涌入城市，再加上计划经济体制下长期对住房需求的压抑，因此在较长一个时期内房地产的需求都会保持一个较高的增长率，但由于房屋具有双重性质，既是消费品也是投资品，在有投机需求的情况下，容易出现市场价格的激烈波动，对个人住房消费贷款也会形成较大风险。如2008年房价的持续下跌，深圳等一些地方的房价下跌超过了30％，再到2009年3月以后房价的飞涨。房价的暴涨和暴跌都会对个人住房消费贷款形成较大的风险。同时对于社会法律环境问题，由于中国处于转型经济期，法律制度还不健全，受财力影响，社会保障体制也有很多有待完善的地方，由于房屋涉及个人基本生存需求问题，因此一般银行处置不良贷款成本较高，具体表现在执行难等方面。
第五项因素取决于各银行的历史发展阶段和实际情况，如急于上市的银行可能希望尽量降低不良率提高股价的发行，对于有强烈提职欲望员工的银行可能更倾向于采取与担保机构合作的策略，不良率考核严格的银行也有采取与担保机构合作的冲动。
2.T指由于一家商业银行采取了担保机构合作，由于担保费的支出增加了借款人的负担，部分借款人转向另一家银行借款，与担保机构合作的银行市场份额下降，导致利润的减少。T主要应该是和担保费的高低密切相关的，担保费越高，将有更多的借款人转向无担保机构担保的商业银行，T值也越大。
三、对担保机构推进个人住房消费贷款的一些建议
根据以上分析，对担保机构推进个人住房消费贷款可以提出以下建议：
1.提高担保机构信息获取能力。主要是要建立良好畅通的信息获取渠道，确保信息获取的及时和准确。主要包括借款人申请贷款时基本情况、购买住房基本情况和申请执行时被执行人基本情况等，在有条件的情况下，还应该建立动态信息库，如借款人工作收入变动情况、贷款购买住房的建设完工情况、房价变动情况等。
2.抓紧时机，加快进入商业贷款担保的领域。由于影响的第二个因素与业务发展阶段密切相关，特别是在初期商业银行投入个人住房消费贷款领域的人力资本是较高的，业务发展时间越长，形成的沉没成本越多，对担保机构进入商业个人住房消费贷款担保领域的阻力就越大。
3.抓住中国目前实际国情，提高担保机构处置不良贷款能力。目前商业银行在处置不良个人住房消费贷款资产时成本相对是较高的，特别是从2005年1月1日起实行的最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号)第六条规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”第七条规定“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行”。这样在维护社会稳定的同时也增加了银行处理不良个人住房消费贷款资产的成本。担保机构作为个人住房消费贷款担保的专业化担保机构，应尽快摸索建立一套完善的不良资产处置体系，必要时还可以动用资本金购买部分低价位、小面积住房，用于提供给只有一套住宅的被执行人，以便法院执行工作的顺利进行，确保尽快收回资金。另外也只有提高了不良贷款的处置能力，才能减少担保机构自身风险，提高担保能力，在与商业银行谈判时取得商业银行的信任。
4.加强与银行的沟通交流，分析银行实际情况，适时采取相应措施。由于银行的一些基本情况，很多都是意会信息，即只能在有限的局部区域通过关系合同或特定的经历得到的信息。只有加强交流，及时了解商业银行的情况，才能准确判断其对是否采取与担保机构合作的意愿。特别在C＞T＞C1的情况下，(合作，合作)与(不合作，不合作)都可能形成纳什均衡。在对有合作倾向的商业银行取得突破后，另一家银行也会采取合作的策略。
5.采取合适的定价策略。如上分析，T主要应该是和担保费的高低密切相关的，担保费越高，将有更多的借款人转向无担保机构担保的商业银行，T值也越大。担保费的大小与担保机构对风险的判断密切相关，但担保费的确定仍有一定的策略。如在初期适当降低担保费，吸引商业银行与担保机构合作。一旦确立了合作关系，再逐步提高担保费。由于有路径依赖、借款人观念变化、商业银行新业务初期需要大量人力资本投入等因素影响，即使提高了担保费，商业银行仍有可能采取继续与担保机构合作的方式。因此，担保机构定价策略在考虑了风险的前提下，采取由低到高的方式，应该是一个比较合适的选择。
6.增加注册资本金，提高担保能力。一方面在有条件的情况下，通过直接注资增加资本金；另一方面减少分红，将利润转化为注册资本金。