基于合理避税考量的房地产经营策略研究
王学菊
（商丘新业基础设施建设开发有限公司，河南 商丘 476000）
摘 要： 随着社会的不断发展进步，房地产企业要想获得更多的利润、降低成本，就应该学会如何运用科学的手段来进行合理避税。合理避税与偷税、漏税不同，合理避税是纳税人在法律允许的范围内，充分利用税收优惠政策，通过对经营、投资、理财、决策等一系列的经济活动进行的事先筹划和合理安排，从而达到纳税支出最小化的一种行为。本文主要对房地产企业合理避税的方法进行了研究讨论，希望以此来降低房地产企业的税收成本，增加房地产企业竞争力。
关键词： 合理避税；房地产；经营策略
一、房地产相关税费
房地产主要税费有：土地增值税、城建税、营业税、教育附加、其他教育附加、企业所得税等，物业税又被称为财产税与地产税，主要征收对象为不动产，如土地、房屋等。要求不动产的承租人或者所有者必须定期缴纳一定税款（一般为一年一次）。其中，应缴纳的税额往往会随着不动产市场价值的波动变化而变化。举例而言，公路、地铁等工程正式运行之后，沿线的房产价格势必会借着交通便利等优势，大幅度提高。相应地，物业税也会随之提高。所谓的物业税主要针对财产税而论，侧重于国民财产征收方面的税收课税。因此，政府部门有责任、有义务保护国民财产。同理，国民必须履行自己的义务，定期缴纳一定的税款，以确保政府的日常支出、维系运转。需要注意的是，物业税可以视为政府以政权强制力为主导力量，对使用者或者占有不动产的业主进行主动征收的一种费用，一般多用于补偿政府提供公共产品的费用。
“营改增”的概念是大学教授亚当斯提出的，这个政策最开始在法国实行，此政策发行之后有效地避免了多重税收的问题。从而“增值税”被多国采纳实施。1994年我国在原本的税收制度基础上增加了增值税，完善了国家财政收入政策。在我国，流转税收有着重要的地位，其中包含增值税和营业税，让以前的千篇一律的税收方式有了新的突破，这种公平的税收方式的提出取得了成功。
二、房地产企业避税的必要性
房地产企业避税要按照财务会计制度和税收法律法规进行核算、调整，而且房地产企业可灵活根据自身生产经营规模选择会计核算方法，这为房地产企业进行所得税税收筹划留下了一块较大的“自留地”。合理避税。法律规定了较多的税收优惠政策，这为房地产企业进行房地产企业所得税税收筹划提供了有力的法律支持。
（1）房地产企业避税有利于提高房地产企业的竞争能力。随着中国加入WTO，关税的逐步下调，贸易壁垒对国内房地产企业的保护逐渐减弱，国内相对来说尚未发展成熟的国营房地产企业、私营房地产企业要和经过几十年磨练的跨国房地产企业同台竞争，市场竞争日趋白热化。房地产企业要在不见硝烟的市场竞争中立于不败之地，并且持续健康发展，就必须尽快掌握税收筹划方面的技能，降低房地产企业的税收成本，追求房地产企业税后利润最大化。
我骑一辆自行车从城东转到城西，实在没有希望找到一份正式工作，只好打了一份临时工。在一处刚刚完工的住宅楼下，我给人家搬了半天红砖和水泥，挣到二十块钱。
3）受冻程度。一般受冻植株根系完好，地上部有的冻死，有的冻伤。受冻树茎干皮层开裂，严重的皮层坏死，有的受冻部位皮层整体环状坏死，最终造成地上部死亡；有的部分皮层受冻坏死，但还有一部分好皮相连，造成冻伤，影响树势，引起减产；有的造成枝蔓主芽坏死，不能正常结果，减产甚至绝收。
三、我国房地产企业合理避税的经营对策
1.房地产企业应该正视和重视合理避税
公司税收筹划方案的修订需要依照公司现在的经营状况与公司此后长久的发展计划开展。公司需要全面妥善处理与使用税收法律条文与国内会计准则给予公司的众多税收优惠政策。根据我国税法的相关规定可知，房地产企业建造普通标准住宅进行出售的过程中，如果增值额并未满足扣除项目金额的比例要求，如未超过扣除项目金额20%，此时土地增值税可以按照免征情况进行处理。反之，必须按照相关规定对涉及到的全部增值额进行计税处理。可以说，20%可以作为计税处理的临界点，企业可以合理利用该临界点进行合理避税。
2.房地产企业应该充分运用税收的技巧规避风险
伴随合理避税观念的宣传和普及，公司也需要对其进行分析，税收筹划并非违法活动，不是法律所禁止的行为。国内税收管理制度也在持续健全和成熟，税务非法操作的空间逐渐缩小，此时税收筹划空间不断变大。但是当前国内民众对税收筹划的认知存在一些问题，因此政府的税务主管组织需要筹备相关税收知识培育与宣传项目，公司也需要持续学习基本的税收筹划知识与全新的法律条文。
3.研究税政，规避土地增值税清算
特斯拉在我国也高效使用政府的税收扶持政策。例如，特斯拉确定把其中国分公司注册在上海外高桥，如此就可以直接得到上海自贸区内海关报批、进口零配件仓储等相关扶持政策。此外，上海政府也做出承若，会在仓库和地区工厂创建等部分给予特斯拉充足的空间。
（2）有利于加深房地产企业对税收筹划的认识。随着房地产企业规模的发展壮大，遇到的与房地产企业生产经营各个环节息息相关的税收问题也会越来越复杂，这就要求财务人员既要熟悉税收法律法规，又要按照会计准则和相关会计制度的要求进行核算，这也在客观上提高了房地产企业的财务会计管理水平。
4.提高税收筹划师的个人水平
税收筹划师的整体能力是企业修订的税收筹划方案得以成功的重要基础。筹划活动是否可以顺利进行和筹划人员的职业素养、经验与税务有关技能三部分能力亲密相关，为了全面开展税务筹划，此类筹划师需要持续学习。他们需要利用积极学习以及掌握专业知识与积累的相关经验，了解有关税收法律内容，此外参与税务组织筹备的培训活动，通过上述方式提升自身综合水平。税务筹划人员也需要不断提升本身的职业道德水平，坚持道德底线，利用高效的税务筹划活动确保预期目标的完成，保障房地产企业税收筹划的有效性。
5.借鉴学习国内外优秀房地产企业的税收筹划做法
国家税务总局针对房地产开发企业土地增值税的相关问题做出明确规定，主要要求企业进行土地增值税清算工作的时候，应该根据土地增值税清算管理要求进行合理清算。首先，对于已竣工验收的房地产开发项目而言，在处理已转让的房地产建筑面积问题时，可以按照已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的具体比例进行合理清算。根据以往的实践经验来看，比例在85%以上则需进行土地增值税的清算工作。并且按照增值额的30%乃至60%进行增收。需要注意的是，如果开发商利用一定方法将已转让的房地产建筑面积占据比例控制在85%以下时，且剩余可售建筑面积并未出现出租处理或者自用处理情况，那么将无法对其进行土地增值税的清算工作。且如果该项目长期处于未清盘状态，那么也无需缴纳土地增值税。
结合新近发布的MT/T851-2012《选煤厂浓缩设备工艺效果评定方法》(修订版)进行以下简要分析。该标准规定，浓缩效率为浓缩设备工艺效果的主要指标，澄清系数和底流浓度为辅助指标。
根据上述情况我们就可以知道，目前我国公司也可以全面借鉴美国房地产企业的税收筹划方式，进一步思考国内各个地区的税负差异，修订科学的税收筹划，把国内利润向低税负区域集中，进一步减少公司的整体税负，最终提升公司综合经济效益。
四、结束语
公司税收筹划需要服务于财务决策环节，其中财务决策目标要求公司财务管理人员在评价纳税计划的时候，需要进一步提升公司的收益，减少公司的综合费用。挑选合适的纳税筹划计划，减少上交的税费，将多种纳税方案、相同纳税方案中各个阶段的税收负担折算成现值进行全面对比，挑选最佳纳税筹划方案。此外，公司也需要充分了解税收和有关法律内容，全面使用税收筹划方式，遵从税收筹划主要原则和理念，进一步促进税收筹划的顺利进行，提升公司的综合经济效益。
二〇一七年三月十二日午后，80后书评家沈敏正在研读一部叫《囚徒或爱的遁逃》的小说，忽接到70后作家孙山的电话，他没头没脑地说:“你的婚姻很和美吧？”
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