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摘要：目前，我国经济水平日益提升，房地产市场发展形势一片大好，房价急剧上升，让投资者感觉商机的来临，投资积极性更加高涨，同时，也出现了房地产泡沫、房源供不应求等一系列问题。因此，房地产宏观调控责任重大，肩负着维持市场平衡的职责，本文全面分析了大型城市综合体项目建设的投资融资决策，并提出了几点切实可行的应对措施，期望能够对投资融资有一定的帮助。
关键词：城市综合体；投融资；决策
前言：城市综合体具体指以建筑群为基础，建设成为一个集酒店餐饮、商业办公，零售商业，住宅以及综合娱乐的“城中之城”。比如，世界著名的曼哈顿城市综合体，远近闻名。在商业地产中，城市综合体项目是其中必不可少的重要组成部分，很少受政策调控影响，此外，通过加大调控政策力度，开发商们开始由住宅地产向城市综合体发展。而城市综合体不仅具有一定的复杂性，而且具有很强的综合性，并且需要较长的开发周期，投资投入庞大，同时存在较高的风险，如果投资前决策出现偏差，势必会埋下巨大的开发风险。据统计，一个城市综合体至少需要投资几个亿，综合性强的甚至需要十几个亿，高额投资完全依靠开发商是不现实的，在此过程中，涉及到融资、投资的过程，通俗的讲，就是钱从哪来，最终到哪去。所以，在建设大型城市综合体项目之前，其中最重要的环节就是融资建设。
1.当前市场形势
大家都知道，大型城市综合体属于商业地产领域，然而，国家各个地产政策并没有严格管理和控制大型城市综合体，从而使其出现了空档。大型的城市综合体项目不但为附近居民提供很多便利，而且还有效改善人们生活质量，并且可以有效提高地方政府财政收入，为当地群众提供更多就业岗位，拉动城市内需，促进第三产业的快速发展。由此我们不难发现，大型城市综合体项目对于城市未来发展具有积极地推动作用。
任何事业都有其正反两方面，尽管大型城市综合体项目可以更好地推动城市基础设施建设发展，但是因为项目规模较大，在人力、物力、财力方面，消耗是在所难免的，大型城市综合体项目往往存在建设周期长，投资大，投融资困难等问题。一旦投资决策者的任何部分出现问题，就可能不能继续做下去了，使其遭受巨大的经济损失。因此，面对如此大的项目，投资者必须头脑清醒，顾全大局，提出可行性解决方案，以及项目的成败。
2.大型城市综合体工程建设投融资应考虑的问题
在实施大型城市综合体项目规划中，离不开大量资金的支持，缺少资金，其他一切都是空谈。但是任何一家开发商，都没有足够的实力独自投资，所以。投资融资大势所趋。在此过程中，投资融资涵盖建设资金的两方面，即项目建设资金的使用和项目建设资金的筹集，在投资融资之前，相关工作人员必须落实好这两方面的风险评估工作，这样，才能为投资融资顺利开展奠定坚实基础，从而保证整个项目的顺利开展，确保开发商和施工单位获得巨大的经济收益和良好的社会声誉。
2.1城市综合体工程建设融资决策需要重点考虑的几个问题
除大型城市综合体项目外，前期资金筹集工作是任何项目规划、制定和实施必由之路，同时还要注意项目投资投入情况。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆从马克思经济学角度分析，货币价值并不是一成不变的，市场发生变化时，流通的货币会随之发生改变，或升值或贬值，因此，投资期间，必须深入理解估算投入的机会成本。在项目融资过程中，投入的资金和机会成本是关键。项目建设资计划过程中，相关工作人员不仅要关注融资方式和项目总体资金情况，而且还要关注资金使用进度、融资金额及相关税务风险情况首先，开发商计划投资之前，必须清楚地知道项目整体资金状况，必须合理估算该项目所需的启动资金，同样，开发商还要合理评估资金的来源和资金的使用情况。
其次，相关工作人员还要关注融资多少和融资额度问题，项目融资过程是否符合国家相关标准流程。此外，值得注意的是投资资金不是越多越好，因为融资是需要大量资金的，投入的越多，机会成本就越大，在整个项目进行过程中，资金决定着工程进度，融资太多，也会影响项目建设进度，甚至到了项目后期，可能被资金拖垮。再次，对于资金使用的进展，在大型城市综合体项目中使用资金有一定的技巧，因为资金使用的合理性与项目开发的成本直接相关。因此，合理分配资金为项目顺利开展具有非常重要的现实意义。
最后，还需要注重以下税务风险，针对借款资金，要做到还款日期和税务相关内容清晰明了，公司财务部门的工作人员还需要好好把控资金流动方向，同时每天及时进行结算工作，还需要未雨绸缪，考虑未来土地增值税结算税趋势，以尽量减少税收成本。
2.2投资决策之前，必须考虑的几点
项目前期，投资决策不仅决定着项目施工工期，施工质量，而且还关系到项目经济效益。因此，不难发现投资决策对融资至关重要。只有拥有良好的决策才能取得令人满意的经济收益和社会收益。首先，投资决策起着重要作用，因为项目设计将不可避免地影响项目的成本投资和经济效益。其次，招标过程中，有必要选择一个信誉良好且与项目类型相匹配的开发商。最后，在项目运作期间，需要制定全面深入地运营方案。
3.对城市综合体投融资决策的合理建议
3.1运用科学合理的方法做出正确决策
首先，项目投融资决策期间，需要选取一些合理有效的方法执行。举个简单例子，在融资决策时，要科学合理地使用资产负债率以及投资回收期等指标综合评价项目，尤其是充分利用 EBIT 指标，从而保证融资的方式和额度；此外，事先需要合理把控资金进场，资金进场过早会无形中增加无谓的成本，如果进入太晚，建设期将延长，因此资金将在合适的时间出现。对于项目投资，要事先做好充足准备，建设期间将不可避免地会遇到很多困难，因此，在决策中，需要预先考虑到可能出现的困难。同时要全面掌握和了解运营商、材料供应商等相关上下游客户情况，甚至还需要考虑到地方政府所持态度以及施工期间的天气变化情况，要知道，也许因为工作中一点疏忽，使得整个项目无法进行下去。
3.2 把握投资和融资风险的审慎原则
任何投资都存在一定风险，因为在投资市场之前必须小心谨慎。严格开发和建设大型城市综合体项目都是资本密集型产业的一部分。在进行项目投融资决策时，需要全面了解分析项目所承担的风险，其中包括信贷政策、国家经济政策以及市场层面等未来发展趋势。从实际出发，虽然中国对城市综合体建设项目的监管政策相对松散而且不够严格，但这并不意味着整体松懈，或在某个阶段将严格控制相关政策，使得个别项目达到瓶颈，遭遇重重困难。所以，在投融资决策期间，必须小心谨慎地控制投融资风险。
结束语
综上文所述，大型城市综合体项目不仅可以满足广大居民日益增长的物质、谨慎、文化需求，而且还可以促进区域城市发展，拉动内需，同时积极促进国内GDP增长。项目建设初期，投融资决策情况直接决定着项目最后能够实现预期计划，达到理想效果。孙子兵法曾经说：“夫未战而庙算胜者，得算多也；未战而庙算不胜者，得算少也。多算胜，少算不胜，而况于无算乎。吾以此观之，胜负见矣。”，所以，在投融资决策期间，必须做到全面细致考量，我们不仅必须考虑问题的复杂性，而且还必须学会运用科学严谨的工作态度做出最明智的决定。为大规模城市综合体项目的成功建设打下坚实的基础。
参考文献：
[1]张瑞敏.商业房地产开发投资风险管理研究[J].西安建筑科技大学报，2011（2）：18-20.
[2]张剑慧.商业房地产投资风险管理及对策[J].现代经济信息，2010（08）：87.
[3]张瑞敏.商业房地产开发投资风险管理研究[J].西安建筑科技大学报，2011（02）：18-20.
论文作者:唐汉,郑全成
论文发表刊物:《建筑细部》2018年第30期
论文发表时间:2019/9/12
标签：综合体论文; 项目论文; 城市论文; 融资论文; 资金论文; 投融资论文; 风险论文; 《建筑细部》2018年第30期论文;