房地产开发项目的全过程成本控制研究
丁国顺
青岛蓝色小镇地产发展有限公司 山东青岛 266000
[摘 要] 房地产项目成本控制是指动态分析项目实施过程中涉及到的各个环节，及时解决并处理在项目开发过程中的突发情况，确保项目顺利进行。
[关键词] 房地产开发项目；成本；控制
1 成本控制影响因素
1.1 外部环境因素
企业外部环境因素主要是指项目中的技术因素以及项目所处的市场环境。房地产项目所处的外部市场环境直接影响项目的进度和成本。现阶段，在激烈的房地产行业中，工程造价控制面临巨大压力，应进一步完善和加强成本管理。此外，技术也是影响项目发展的重要因素。
1.2 内部可控因素
一方面，工程设计方案直接决定工程造价水平。进行科学合理的项目规划应考虑项目的技术、艺术、实践和经济特点。完善的方案审批，可有效减少因施工临时变更而引起的工程预算外资金支出。同时作为顶层规划，设计也开始了后续的建设、营销等环节。另一方面，建设期是房地产项目支出的重要组成部分，也是资本管理的重要组成部分。如何满足工期要求，项目成本在这一阶段中关注的重点应怎样通过科学合理的工程设计方案确定适合的工期，尽可能的避免成本失控以及确保工程质量。
2 房地产开发项目的全过程成本控制
2.1 建立和完善房地产开发企业成本控制制度
房地产开发企业运用成本控制制度是综合分析和检验标准成本设置合理性的重要手段。标准成本设置的科学性、层次性以及合理性决定了房地产开发企业成本控制工作的可行性，这个过程中房地产开发企业在设置自身标准成本中要对成本构成进行明确，成本构成作为标准成本的核心内容关系到房地产开发企业成本控制的有效性能否实现。成本构成中体现房地产开发企业的实际成本与标准成本的净差和成本对比等内容。根据这些内容对成本控制中存在的漏洞进行评估从而避免成本的损失，房地产开发企业完善的成本控制制度能够起到保障商品房开发在投资资金到位的基础上对资金的拨付进行合理的控制。制订合理的房地产开发企业成本控制是直接降低成本损失的重要途径。而成本控制制度中的变动成本和增长成本在作业成本法的应用中有着重要的意义。
2.2 房地产开发企业成本控制中要合理利用成本核算方法方式
房地产开发企业在提高成本控制质量的过程中需对成本核算方法方式进行科学合理的应用，这就要房地产开发企业在健全和完善成本控制制度的前提采用现代化的成本核算方法方式有效的提高成本控制质量，房地产开发企业成本控制制度的健全和完善有着显著的分层原则和制衡原则，分层原则具体表现为房地产开发企业成本控制制度中的房地产开发企业预算编制制度、内部控制管制度、成本核算制度的单元化。房地产开发企业成本控制制度的制衡原则突出强调对成本控制制度中包含的固定资产管理制度、成本审核制度、成本风险制度、成本监督制度以及成本绩效评估制度等方面制衡性在成本控制中的作用，房地产开发企业在设计其成本控制制度的基础上发挥成本制度的制衡性是保证成本控制能实施的根本前提[1]。
2.3 积极做好成本控制的预结算和中期监督
由于房地产开发是一个运行周期很长的生产性、消耗性的过程，因此房地产开发企业的领导必须纠正成本控制过程中凭经验操作的陈旧做法。在工程实施过程中，对于事先预定好的成本控制目标值必须予以遵循，在此基础上，将不同时期的实际消费数值予以准确无误地收集汇总，并在每一阶段将汇集的实际数值与目标值进行对比分析，然后将分析结果应用到下一阶段的成本控制编制计划中。
2.4 施工阶段成本控制
多重共线性检验．在多元线性回归模型中，各解释变量之间也可能存在较强的线性相关性，当时，，通过表2对比可知，变量的系数不显著，表明可能存在严重的多重共线性．
在房地产项目开发实施运行中，合同的管理具有至关重要的作用，房地产开发合同所规定的是甲乙双方具体承担的责任义务，所以，房地产开发商必须对开发工程成本与合同的密切关系给予足够的重视。合同中对于协议条款的具体适用范围及相关效力要有所涵盖。在合同具体执行过程中，房地产开发企业要严格遵循合同中涉及的完工时期、工程进度安排，并且将工程进度的成本支出进行详细的记录[3]。不仅如此，管理比较先进的房地产开发企业还应有一套明确清晰的合同付款台账，使合同内不同阶段的各类支出笔笔有宗、件件有据，力争实现对合同的全程管理，避免某些细节上出现问题，以利于掌握项目资金收付的全部计划。
施工阶段成本控制的主要措施有：（1）减少工程索赔，做好合同管理工作。在项目的施工过程中进行成本控制的重点是放在有效控制工程变更方面，业主的成本管理人员应提前检查。（2）严格控制工程变更的程序以及积极检测变更内容。分别从经济性、功能性及美观性等方面来考虑工程变更的必要性，这样可以有效的减少项目工程的成本。（3）从管理模式入手，建立施工监理制度。按照监理规定和实施细则对工程投资进行有效控制，完善责任分工和相关制度，建立投资控制制度[2]。从项目管理机制的角度进行了改进。同时避免投资施工，按月进行项目的资金审计工作。（4）有效控制项目投资成本。以施工设计方案为基础，采用新工艺、新材料以及新方法来有效控制项目技术水平。结合相关统计，项目整体成本中约有70%是材料成本，而且成本水平可以直接影响间接成本。所以，在项目开发过程中选用新材料和新技术可有效的缩短工期，提高劳动生产率。
2.5 将合同管理的具体内容纳入控制项目开发成本之中
⑤X、CT、MRI对颈源性头痛患者晚期诊断帮助明显,对早期诊断帮助不大,但不如阳性痛点按压,更不如神经阻滞试验灵敏和可靠。而阳性痛点按压诊断简单易掌握。
3 结语
通常，成本构成及控制作为房地产开发企业成本管理的重要组成部分，本质上与普遍意义的成本管理有着很大的差异性，这是由于其本身构成要素中既可以包含建设总成本，同时也可以包含运营总成本，这种成本构成问题造成房地产开发企业成本控制、核算和调配时会产生较多的问题，因此房地产开发在进行成本控制时首先要明确成本构成，在此基础上再进行成本控制。
参考文献：
[1]李红.如何做好工程项目中的成本和合同管理[J].科技创新导报,2017(36):28.
[2]吴小娟.房地产开发各阶段的纳税筹划设计[J].商业会计，2017(24):53-56.
[3]张波.略谈房地产开发项目的成本控制[J].江西建材，2017（23）:227.
[中图分类号] F293
[文献标识码] A
作者简介：
为了和高手交流学习，嘉琪经常去各地参加比赛，很快，这个起步晚，自称很笨的小姑娘，就成了街舞圈的一匹黑马，拿下了大大小小无数个比赛的冠军。2016年的一天，嘉琪在街上看到了一张HHI街舞锦标赛的海报，她突然心动了。HHI（Hip-Hop International）诞生于2002年，是全球最大和最高级别的街舞赛事。令所有人都没有想到的是，这个戴着红领巾，才12岁的小姑娘，打败了所有成年舞者，成为了中国区的冠军。
丁国顺（1989-），男，汉，山东青岛，本科，工程师，研究方向：项目管理。
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