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近年来，随着我国工业化、城镇化进程加快，产业和人口在城市高度集中，城市住房供需矛盾日趋凸显。社会各界对住房保障问题十分关注，住房保障已成为民生焦点。公共租赁住房(以下简称“公租房”)作为住房保障建设的重点内容之一，对于维护房地产市场稳定健康发展、规避房地产市场泡沫、抑制过度投资等具有较好的调控功能。重庆市在公租房发展方面取得了一定成绩，对于其他地区具有借鉴和参考意义。 一、相关理论研究概述 国内理论界关注和研究公租房问题已久，著述颇丰。西方学界相关研究也甚多，且颇有裨益。 (一)国内研究状况 住房消费梯度理论和住房过滤理论对我国保障房制度进行了理论阐释。住房消费梯度理论用于分析住房的消费发展过程。“梯度”即分层次递进，住房的梯度消费即指住房的消费呈分层次进行的状态。[1]同时，住房作为一种特殊的商品，因其耐用性、异质性和住房消费者的异质性，产生了住房过滤过程。住房过滤和梯度消费理论表明，处于不同收入阶层的消费者对住房的需求呈梯形分布，在住宅商品化和市场化过程中，这种梯形差别往往是通过住房供给结构、住房需求结构和存量住房的档次结构等诸多方面来体现的。[2][3] 近年来，统筹城乡发展理论对我国保障性住房亦给予了较好的理论诠释。成思危、韩俊、贾康等基于制度层面，分析了住房的双重属性及二元化住房制度，阐释了政府在公租房发展阶段的角色和责任，从城镇化进程角度研究了农民市民化及其住房保障，从城市普通居民收入家庭的角度分析了住房问题，揭示了建立和完善我国公租房制度的迫切性和必然性，强调以效率为主导的保障性住房合理供给理念，提出了建立多层次住房保障制度的目标模式及改革新思路。[4][5][6]辜胜阻等强调，鼓励租房、引导居民住房梯度消费是一项复杂的系统性工程，需要充分发挥政府和市场两只手的作用，合理规划租赁房的结构，协调好社会租赁房与公租房的关系，扩大公租房在保障房中的比重，加大对建设公租房的资金保障和土地供给，并做好建成后分配和管理等工作。[7] 还有学者从消费者效用、住房金融、住房公积金改革等方面分析了我国保障性住房发展现状及政策演变，构建了公租房住户的效益、成本和效率评价等梯度消费模型。[8][9][10][11][12]田东海等则比较借鉴研究了欧、美、日等国的基本经验，总结了保障性住房的基本模式、经验教训及最新发展趋势。[13][14]此外，关于公租房规划建设、典型案例等方面的研究成果亦十分丰富。 (二)国外研究状况 马斯洛、阿瑟·塞西尔·庇古、约翰·梅纳德·凯恩斯和贝弗利奇可谓当代西方主张福利保障住房的主要代表。伯吉斯、霍模·霍亚特、劳瑞、丹尼斯·J.斯威尼等则创建了过滤理论及模型。 马斯洛认为，人的需要分为五类，生理需要包括了食品、庇护所等，是人类最原始、最基本的需要，如果不能满足就会有生命危险。因此，不论政府还是社会团体，都应最大程度地满足个人低层次的需要，以维护社会稳定，促进社会全面发展。庇古是福利经济学理论的鼻祖。庇古主张，收入转移的途径就是由政府向富人征税，再补贴给穷人。补贴的办法可采取建立各种社会服务设施、免费教育、失业保险、医疗保险、房屋供给等。[15]凯恩斯主张政府积极干预经济，推行扩张性的财政政策。在扩大政府支出、实行赤字财政方面，除减税鼓励投资以外，政府还要兴办公共工程，扩大社会福利开支，扩大总需求和达到充分就业。W.C.贝弗利奇主持起草的《社会保险和有关福利问题》研究报告，被称为“贝弗利奇计划”。该计划有两个基本观点：一是社会保障以保证居民拥有维持生存所必需的生活资料为最低限度；二是社会保障应当体现“全面、普遍”的原则，顾及全体居民及各种不同的社会阶层，社会保障应是全民的全面保障。贝弗利奇的计划及理论，奠定了英国住房保障制度的理论基础。 过滤理论最初由伯吉斯提出，用于对住房市场经济运行链条的模拟与分析。后来，霍模·霍亚特(1939)对过滤模型加以研究，指出较高收入群体会受到对新产品偏好的驱动，使得社会更富裕的群体搬向新的城郊，原来的区域会被较穷的阶层所居住，在此过程中会产生一系列的空房，使得特定收入的群体能够住进质量较原来高的住房中。20世纪60年代，劳瑞更加明晰了过滤现象的概念性解释，指出过滤主体是住房而非各收入阶层，产生原因在于住房老化和新住房的产出，“住房过滤就是住房在其生命周期内价值的变化”。1974年，丹尼斯·J.斯威尼提出了第一个住房过滤模型。近年来，国外关于过滤模型研究，呈愈益偏重于住房福利的研究趋势。 二、重庆市公租房的科学范畴、发展背景及意义 近年来，重庆市加快了公租房建设步伐，其相关实践引起社会各界的广泛关注。 (一)重庆市公租房的科学范畴 公租房即由政府主导，政府性投资主体负责承建，限定套型面积和租金标准，向符合条件的中等偏下收入住房困难家庭等群体供应的保障性住房。公租房实行准入制度，主要满足过渡性的基本住房需求。公租房在交付使用前，按照经济、适用原则进行装修，具备基本使用功能。 公租房和廉租住房的主要区别是：第一，申请对象不同。廉租住房的申请对象仅限于本市城镇低收入住房困难家庭，而公租房的申请对象为中低收入群体，不受区域和户籍限制。第二，收入限制标准不同。主城区申请廉租住房的收入限制标准为家庭人均月收入低于450元；申请公租房的收入限制标准为：单身人士月收入不高于2000元，两人家庭月收入不高于3000元。第三，交纳的租金不同。廉租住房月租金标准约为0.8～1.2元/平方米。公租房的租金标准按照贷款利息、维护费等因素确定，大致上不超过同类地段、同等品质房屋市场租金的60％，并实行动态调整。 公租房重点解决符合经济适用住房申请条件但暂无能力购买经济适用住房的家庭，不符合经济适用住房申请条件且无力购买商品住房的低中收入家庭，以及大学毕业创业人才和外来务工人员等困难群众的居住需求。它有助于进一步优化重庆市保障性住房结构，推动保障性住房由“租售并举、以售为主”向“租售并举、以租为主”转变。 (二)重庆市公租房的发展背景 近年来，随着我国工业化、城镇化进程的加快，产业和人口在城市高度集中，对土地和住房形成了较大压力，城市住房供需矛盾日益激化，住房问题逐步成为影响我国经济社会发展的重大问题。同时，由于我国幅员辽阔，区域经济发展水平差异巨大，各大、中、小型城市的未开发土地资源不同，加之地方政府对供应经济适用房的不同认识，使得我国住房问题日趋严重，房价急剧攀升。 党中央、国务院高度重视人民群众的住房问题。自1994年起，先后以决定、意见以及通知等形式，采取组合措施，加大了廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度，城市低收入家庭的住房条件已得到较大改善。但是，由于地区性住房保障政策覆盖范围有限，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化的快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足的矛盾日益显现，外来务工人员居住条件亦亟待改善。 (三)重庆市公租房建设的重要意义 第一，公租房建设是工业化、城镇化发展到一定阶段的产物，是党执政为民的宗旨要求。由于房产具有保障性和商品性的双重属性，完全由政府保障或完全由市场供给的“单轨制”都存在不足。在房价高企的背景下，重庆市委、市政府破题公租房建设，改变了城市开发模式，触及了住房制度改革的深层次问题，是对城市住房制度的重大探索。 第二，公租房与房地产市场相互依存。现阶段，重庆市正处于工业化、城镇化发展的关键时期，加快五大功能区域建设，做好中低收入群体的住房保障工作，建立健全居民住房保障制度，是其必然要求。公租房与市场化供给完善了双轨制住房体系，有效地抑制了房地产投机，对重庆市房地产市场的健康持续发展起到了重要的稳定器作用。 第三，重庆市公租房建设坚持公有、公建、公营和公益方向，更好地发挥了政府作用，开创了保障性住房建设的新范式。重庆市公租房建设改变了原有的两种保障性住房(经济适用房和廉租房)的覆盖范围，以公租房建设实现对廉租房、经济适用房的整合，坚持政府主导、产权公有的方向，坚持公租房楼盘与周围商品房楼盘相当的3.8的容积率，坚持公租房与商业楼盘布局在一起，共享配套和服务，有利于弥合社会分层的裂痕，避免出现类似一些拉美国家的“贫民窟”现象。 第四，重庆市公租房依托于国有“八大投”和土地储备制度的有利条件，基本满足了市民的住房需求，已成为“低端有保障、高端有市场”的城市住房供应体系的基础。同时，公租房作为重庆市重要的民生工程，充分体现了政府提供公共服务的阶段能力和水平，其建管体制机制确保了公租房的国资属性和增值，从制度层面规范了公租房的建设及配置。 三、重庆市公租房的建管体制 在公租房建设和运作上，重庆市采取“公建公有、建营分开”的管理模式，颇具重庆特色。 (一)重庆市公租房的建管框架 从总体看，重庆市公租房建设有五个显著特点：一是建设体量大；二是覆盖对象明确，主体对象是农民工、大中专毕业生和城镇住房困难户；三是品质较高，配套齐全；四是避免了利益输送“黑洞”和资金“黑洞”；五是公租房的租金较为便宜。与之相适应，重庆市公租房的建设管理框架如下： 第一，由重庆市国土资源和房屋管理局负责城镇低收入家庭住房保障工作，包括制定住房保障发展规划、年度计划及相关政策并监督实施，负责保障性住房项目的行政管理。 第二，重庆市公租房管理局负责具体实施公租房专项规划、年度计划；组织实施公租房房源储备、投放计划；承担公租房申请对象审核配租、信息统计和分析等工作；承担组建或选聘物业服务公司对公租房小区进行物业管理，并负责起草公租房配套政策以及研究公租房建设资金投融资措施，指导区县(自治县)公租房业务工作。 第三，重庆市国有投资集团(包括地产集团、城投集团)负责公租房的土地储备和征收、建设资金筹备、具体项目建设等任务，并拥有公租房的产权，但建成后房屋的管理权移交给公租房管理局。其中，社会资金部分的还本付息由公租房和商业用房的租售收益进行平衡，土地储备成本由土地开发增值收益进行平衡。 第四，在重庆市公租房管理局对新建公租房小区物业管理进行招投标过程中，具有一级资质的物业管理公司，通过竞标获得对公租房小区的物业管理资格，负责小区物业管理。 (二)重庆市公租房的社区管理 重庆市公租房管理局和公租房小区属地政府联合组建社区管理委员会，整合属地有关部门和驻小区单位力量，充分发挥社区居委会、承租房委员会、楼栋长、社区志愿者等基层自治组织的作用，形成“横向到边、纵向到底”的社区网格化管理。 同时，建立“社区工作服务平台+居委会”模式的社区管理组织体系，由重庆市公租房管理局负责统筹全市公租房管理工作，组织构建公租房社区管理委员会；公租房小区属地政府负责社区人员户籍等常规管理，协同公租房管理局构建社区管理委员会；社区管理委员会负责统筹公租房社区管理工作；社区居委会、警务室、卫生服务站等机构为小区提供社会公共服务，从而实现社区组织体系全覆盖和管理的无缝对接。 (三)重庆市公租房的物业管理 重庆市公租房小区物业管理由重庆市住房保障机构组建或选聘的专业物业服务公司承担。物业服务费由重庆市物价部门会同重庆市住房保障机构及相关部门研究核定。承租人应爱护并合理使用房屋及附属设施，不得擅自对房屋进行装修。因使用不当造成房屋或附属设施损坏的，应负责维修或赔偿。承租人应当按时交纳政府规定的公租房租金和房屋使用过程中发生的水、电、气、通讯、电视、物业服务等费用。 在此总原则下，重庆市探索出一条“政府+社区工作服务平台+居委会”三方协作的物业管理新模式。社区管委会和居委会协商成立房管中心；房管中心负责住用监管和租金收取等工作，公开选聘一级资质的物业公司；物业管理公司负责具体管理，为小区提供专业化的物业服务。 (四)重庆市公租房周边市政设施管理 重庆市国土资源和房屋管理部门是全市公租房的行政管理部门，牵头协调规划、计划、建设、管理和政策研究工作，并对区县(自治县)公租房的管理工作进行指导、监督与检查。重庆市级有关部门按职责分工各司其职，负责公租房的有关管理与监督工作。 由此，公租房的周边出行、购物、就学、就业、就医等市政配套设施的建设与管理由市区各相关职能部门负责，确保公租房小区配套设施建设与城市其他地区的标准一致。 四、重庆市公租房的运行机制 重庆市公租房的运行机制，重在解决建设资金来源，实现资金、土地供给等综合平衡及其保值增值，有效建立准入、退出机制，实现科学监管。 (一)重庆市公租房的建设运营机制 1.公租房的资金来源和平衡 据了解，重庆市建设4000万平方米公租房大约需要1100亿元建设资金。其中政府通过中央专项补助、市财政预算、土地出让收益以及房产税等渠道，可解决30％的资金，其余部分缺口利用银行、社保基金、公积金、保险等多种社会资金加以弥补。从实践看，2010年已开工建设1300万平方米公租房，占建设规模的33％，投资需达300多亿元。其中，政府投入达100多亿元，包括落实中央和市级补助资金32亿元，税费减免43亿元，划拨土地投入50多亿元，市场融资近200亿元。 据测算，公租房建成后，资金支出主要包括770亿元贷款的还本付息和运行维护成本。按年息7％计算，年贷款利息为54亿元，运行维护成本为10亿元，合计64亿元。公租房和商铺的月租金分别按每平方米10元和50元计算，每年公租房租金为43.2亿元，商铺租金为24亿元，两者合计67.2亿元，可以平衡利息和维护费用。将来如果以10000元/平方米出售商铺，可收回400亿元；以4000元/平方米出售1/3的公租房，可收回400多亿元，二者可用于归还社会资金本金，实现公租房资金平衡。从长远看，公租房建设可以形成一笔优质的国有资产，并带来稳定的财政收入。 2.公租房的土地供给和平衡 重庆市把公租房建设运营的责任扛在政府肩上，展现出了巨大的胆量和气魄。究其胆略根源，与重庆市独特的土地收储模式、土地投融资规划密切关系。重庆“八大投”特别是城投集团和地产集团两家国企是重庆市公租房建设运营的主体。以地产集团为例，2010年底该集团资产规模达到643亿元，实现控制性储备土地1.2万公顷，即便重庆市用于公租房建设的0.2万公顷土地都由地产集团一家出，也只占其储备土地的1/6。在公租房建设实践中，重庆市地产集团每承建一个公共项目(比如公租房)，政府就会相应注入一块新土地资产作为补偿。通过对这块土地的运营，增值收益便可收回公共事业支出，以平衡公租房“零地价”透支的成本。 3.公租房资本的保值与增值 公租房由国企融资、国企承建，国企以租金付利息，从而使得本金“内部消化”。公租房项目周边土地增值收益对于承建单位的补偿作用，也是破解重庆市公租房建设资金和土地瓶颈的关键。 重庆市公租房建设的规划布局及配套设施与“二环时代”的城市拓展理念同步，且与国家中心城市建设相宜。从总体看，重庆市公租房高标准、高品质的规划和建设已超乎其所谓的“混建”模式，公租房与商品房楼盘按1∶3规划配置，二者有机融为一体，公租房作为集团持有的资产会不断升值，将降低公司的资产负债率，放大其融资能力。 (二)重庆市公租房的准入机制 从准入条件看，《重庆市公租房管理暂行办法》规定：凡无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米的本市中低收入住房困难家庭；年满18周岁，具有租金支付能力的新就业大中专及职校学生、进城务工人员、区县以上政府引进的专业人才、外地来渝工作人员(含外籍人士)，只要在本市无住房、有稳定就业岗位和收入来源均可申请公租房，且不受户籍限制。 从资格审核看，重庆市公租房管理局建立了联通社保、税收和公积金管理等系统的信息网络，接到公租房申请后，即通过此网络对申请人信息进行严格审核。申请人通过初审和复审之后，其收入、住房等相关信息还将在网上进行公示，经公示无异议或异议不成立的方可进入申请人轮候库。同时，实施公租房保障对象的动态管理，渐次放宽准入条件。 从配租方式看，重庆市公租房管理局通过网络等方式公布配租房源的户型、数量、地点、申请时间段等信息；根据申请人选择的地点和户型面积，通过电子摇号系统进行摇号配租；其摇号过程在重庆市监察部门、公证机构、新闻媒体及申请人代表等多方监督下完成；摇号结果产生后即进行公示，接受社会监督，无异议后申请人才能领到配租确认通知书。 从跟踪监管看，承租人入住公租房后，重庆市相关部门还将继续对其租住资格、履行合同约定、住房使用等情况进行检查，并设立举报电话、信箱，接受社会监督。 (三)重庆市公租房的退出机制 一是鼓励自动退出。《重庆市公租房管理暂行办法》规定：承租人租赁合同期满应退出公租房。需续租的，应在合同期满3个月前重新申请，经审核符合条件的，重新签订租赁合同。同时还规定，承租人在租赁5年期满后，可选择申请购买居住的公租房；公租房出售价格以综合造价为基准，具体价格由重庆市物价部门会同市住房保障、市财政等部门研究确定；购买公租房，可选择一次性付款或分期付款等方式，鼓励承租人通过购买所住房屋达到自动退租。 二是执法强制退出。《重庆市公租房管理暂行办法》规定，承租人通过购买、获赠、继承等方式在申请公租房地区获得其他住房的，或在租赁期内超过政府规定的收入标准的，应当退出公租房。在退出机制中，积极探索柔性执法。 三是采取惩罚性退出。《重庆市公租房管理暂行办法》规定，公租房承租人和购买人有下列行为之一的，解除租售合同，收回公租房，其行为记入信用档案，5年内不得申请公租房：一是采取提供虚假证明材料等欺骗方式取得公租房的；二是转租、出借的；三是改变公租房结构或使用性质的；四是承租人无正当理由连续空置6个月以上的：五是拖欠租金累计6个月以上的；六是在公租房中从事违法活动的；七是违反租赁合同约定的。 此外，《重庆市公租房管理暂行办法》对拒不腾退的在适当范围内公告，必要时由重庆市住房保障机构申请人民法院强制执行。 (四)重庆市公租房的监管机制 根据《重庆市公租房管理暂行办法》《重庆市公租房管理实施细则》规定，重庆市公租房的监管采用了严格的资格审核、跟踪调查，由媒体和大众共同监督，确保了分配与管理的公平正义。 从监管组织结构看，重庆市级有关部门按职责分工，各司其职，负责公租房的有关管理与监督工作。重庆市国土资源和房屋管理部门负责对区县(自治县)公租房的管理工作进行指导、监督与检查；重庆市公租房管理局负责建立联通社保、税收和公积金管理等系统的信息网络，严格审核申请人信息并对社会公示结果，公布配租房源的户型、数量、地点、申请时间段等信息；重庆市监察、公证机构、新闻媒体及申请人代表等负责摇号配租的监督工作。 从监管手段及方式看，重庆市公租房管理局通过网络对申请人信息进行严格审核和承租信息公示；承租人入住公租房后，重庆市相关部门还将继续对其租住资格、履行合同约定、住房使用等情况进行检查，并设立举报电话、信箱，接受社会监督。 五、重庆市公租房建设对房地产市场的主要影响 公租房建设对房地产市场的影响是多元的，也是深刻持久的，具有多重效应。公租房对于维护房地产市场稳定健康发展、规避房地产市场泡沫、抑制过度投资等具有重要的调控功能。 (一)重庆市公租房建设增加了有效供给 重庆市公租房建设使房地产市场的供需格局发生变化，主要表现在：一是房地产市场的供给增加，供求矛盾大大缓解，在一定程度上抑制了房价过快上涨，有利于房地产市场健康发展。二是公租房投放后，改变了重庆市房产市场结构。重庆市房产市场形成了政府有保障的公租房和由市场开发商提供的商品房并行的二元市场，二元市场互补，房价错落有致，可满足不同收入和不同阶段的市民住房需求。 根据规划，2020年重庆市主城区常住人口预计达到1000万人，主城区约需提供33.5万套公租房；按每套建筑面积35～80平方米计算，总建设规模为2000万平方米左右。在主城区一、二环线之间新规划的21个聚居区中均衡布局总规模约2000万平方米的公租房建设点，建设用地占整个聚居区净用地的4％～5％，规划居住人口占聚居区总人口的17％～27％。目前，全市启动建设的公租房布局在鸳鸯、大竹林、华岩、西永中心、蔡家、茶园新城、钓鱼嘴、龙洲湾、悦来和空港等10个规划的聚居区中。远郊区县则视未来10年城镇化进程建设2000万平方米公租房。 (二)重庆市公租房建设抑制了过度的投机需求 近年来，重庆市房价上涨主要是供需矛盾突出所导致。政府加大力度投资建设公租房，增加了有效供给，在相当程度上缓解了房产市场的供求矛盾，有助于控制住房价的过快上涨。 数据显示，重庆市近年来房价基本平稳。2012年商品住宅按建筑面积计价每平方米房价为6389元，与2011年大体持平，2011年和2010年亦基本持平。另据晟城地产市场研究部数据统计，仅2014年3月17日至3月23日，主城区商品房成交4162套，环比上周增加679套，上涨19.49％；成交面积为38.1万方，环比增加6.57万方，增长了20.84个百分点。从整体成交均价来看，建面成交均价约为6790元/m[2]，环比下降5.43％。可见，公租房成交量上涨，拉低了整体的建面成交均价①，抑制过度的投机和投资需求的效果明显。 (三)重庆市公租房投放稳定了房市 公租房的大量投放可以缓解住房市场的供需矛盾。重庆市计划为占城市人口30％左右的人群提供公租房，且对公租房的承租人不设户籍及收入门槛，这在客观上令购房需求立即缩减30％左右，成为抑制房价上涨的重要因素之一。因此，在全国多数城市房价快速上涨的背景下，重庆市房地产市场基本保持了平稳运行。 公租房对于房价的稳定作用，主要来自于两个方面：一方面，公租房增加了住房供应类型，有利于调节房屋市场出租价格，抑制部分投资性购房。间接抑制房价过快上涨。另一方面，5年后，公租房可出售给租住者，虽不能上市交易，但在一定程度上消化了购房的刚性需求，可直接起到抑制房价的作用。同时，公租房抑制房价的间接性表现在租售价格比。据测算，重庆市公租房的租赁价格是市场价的70％，公租房拉低租售比降低了投资性住房的收益水平，小户型的价格肯定会受影响，这些房子的售价必然随之降低。 (四)重庆市公租房建设引致住房消费观念变化 公租房的大规模建设，引导着住房居住属性和重庆人的住房消费观念理性回归。近年来，国内一些人的住房消费观念在市场总体过热的背景下出现扭曲，成家立业必须买房、进城就要买房、结婚就要买房等观念深入人心，造成量力而行的观念不足，超前消费一步到位观念流行。 按照“构建以政府为主提供基本保障体系和以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”的要求，围绕房地产中住房的居住属性，重庆市严格执行差别化信贷政策，以首付三成支持家庭首套购房，二套提高至六成首付，三套暂停发放贷款，合理引导住房消费。同时，对在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房征收房产税，有效地抑制了投机投资性购房，有利于倡导形成合理的住房梯度消费观念，即利用住房“过滤理论”，实现住房“梯度消费”。 (五)重庆市公租房建设导致功能区房市格局变化 据重庆市统计局资料，2014年第一季度全市商品房销售面积为1013.17万平方米，同比下降2.7％，销售额下降1.8％。其中，商品住宅销售面积925.84万平方米，下降5.1％，销售额下降2.2％。②据悉，作为传统主力的主城区市场回调明显是商品房销售小幅下降的主要原因。同期，都市功能核心区和都市功能拓展区的商品房销售面积为381.40万平方米，同比下降23.0％。其中，商品住宅销售面积327.87万平方米，下降27.9％。城市发展新区已成为全市商品房销售市场的主要推动力量，第一季度该区域商品房销售面积420.91万平方米，同比增长22.7％。城市发展新区第一季度商品房销售面积占全市销售面积的41.5％，支撑作用日渐明显。 从行业投资看，都市功能核心区和都市功能拓展区以打造高端服务业和建设开放高地为目标，商业地产成为新的增长点。2014年第一季度房地产开发投资435.07亿元，同比增长21.4％，商品住宅投资278.38亿元，仅增长12.3％，发展势头明显放缓。③以提高城镇化率、增加城镇人口为目标的城市发展新区，商品住宅市场发展空间进一步显现。第一季度该区域房地产开发投资180.06亿元，增长43.3％，明显高于全市平均水平，已成为全市房地产开发投资高位增长的重要支撑，在全市房地产开发投资中的占比为26.2％。同期该区域商品住宅投资132.80亿元，增长39.8％。可见，公租房等综合调控手段已收到一定效果。 (六)重庆市公租房建设已引致房市结构变化 一是房企并购潮愈演愈烈。在经历了严峻的房地产调控后，越来越多的房地产并购事件在近期发生。部分资金实力相对雄厚、开发资历较深的房地产开发企业，正在加剧业内资源整合，在并购潮中显现出较强的竞争实力。同时，部分房地产企业开始转营其他业务，业内资金开始“出逃”。 二是楼市成交结构悄然变化。房企的精细化经营将提高楼市的性价比。房地产业内资源的加速整合，将极大地提高产业的集中度和企业资本的有机构成，从而推动房地产业健康发展，提高房地产企业的精细化经营水平和能力，进一步促进房价合理回归，大大提升楼盘的品质和性价比。 六、深化公租房改革、促进房地产市场健康稳定发展的对策建议 “十三五”期间，深化公租房改革，促进房地产市场健康稳定发展，需从以下七个方面着手： 第一，改革建管体制。加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的重庆市住房供应体系。建立政府主导、国资主导性投入、社会资本股份投资参与的重庆市保障性住房建设和运营管理的发展体制，形成市场多元主体共同参与的发展新格局。同时，在条件成熟时，重庆市公租房管理局可更名为重庆市住房保障管理局，专司全市住房保障的规划、分配和立法、监管等工作，力求规范透明，确保保障性住房的公共产品属性。 第二，创新运营机制。按照管建分离、政企(资、事)分离原则，组建国资、民资混合所有的重庆市住房建设股份集团公司，实行市、区县母子(分)公司制，承担政府公共服务市场化功能，实现重庆市保障性住房的建设和服务产业化、市场化、经营事业集团化，走产业经营道路，着力塑造公租房小区(楼盘)品牌和企业文化。 第三，建立“三个体系”。结合功能区建设，加快建立以公租房为主体特征的统一、规范、成熟、稳定的重庆市住房保障供应体系；按照城乡、收入、消费心理、人口流动等若干因子，依据人口变量和城镇化进程，建立健全重庆市住房保障的动态需求体系；建立健全经济、适用、环保、节约资源、安全的重庆市住房保障标准体系。 第四，创新供给模式。采取投资新建与采购房源并举，开展共有产权住房试点，加快存量住房过滤，大规模加快棚户区改造，推进重庆市二手房市场发展，增辟优化房源，改变公租房的单一模式，形成房源多元化的、可持续的住房保障供给体系，进而优化调整保障性住房的布局及结构，总体实现住房保障的供需管理的动态均衡化。 第五，完善保障机制。根据人均住房状况、收入和消费能力等，动态调整“门槛”政策和配给方式。依据市场均价、收入和消费水平等，调配保障性住房的租金和售价，形成防止保障性住房资产流失、降低管护成本的增值保值机制。根据供需动态平衡机理，完善行政、经济和法规的强制性退出政策，创新监管手段和社会绩效考评模式，实现保障性住房的社会效能最大化。 第六，确立消费导向。当前，部分市民的住房消费观念存在扭曲，在房市总体过热的背景下，主要表现为自住其力的观念不足、超前消费一步到位流行、互相攀比炫富常见等三种消费不当倾向。为此，应广泛利用多种媒体宣传渠道，引导市民树立健康合理的住房消费观念。 第七，健全支撑体系。从制度层面构建重庆市保障性住房的政策和法规支撑体系。重点完善土地和财政政策，坚持民生优先，优先安排保障性住房用地，适当加大财政性资金投入力度，综合运用政策措施吸引社会资本参与保障性住房的建管及运营，构建住房政策性金融体系，创新运用债券筹资、房地产信托基金(REITs)等住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。积极开展住房公积金改革试点。Reform *该标题为《改革》编辑部改定标题，作者原标题为《重庆市公共租赁住房发展研究》。 注释： ①数据来源：《重庆日报》2014年3月25日。 ②数据来源：重庆市统计局。 ③数据来源：华龙网，下同。标签：公租房论文; 重庆房价论文; 租房论文; 性需求论文; 制度理论论文; 市场管理论文; 消费投资论文; 工作管理论文; 建设投资论文; 承租人论文; 商品房论文; 房地产业论文;