摘要：土地是十分重要的生产要素，是实现经济社会可持续发展的重要保障。虽然我国幅员广阔，但由于人口众多，土地仍是十分稀缺的资源，因此保护土地被列为一项基本国策，土地评估作用极其显著。
关键词：土地评估；优化利用
引言：目前，土地使用权出让、土地转让、课税；企业合营、改制、上市、破产；房地产开发经营等经济行为, 都离不开土地估价。而且，随着社会发展，土地估价的作用还会越来越大，服务领域也会越来越广。但是因为我国的土地评估市场缺乏统一管理等原因，使我国的土地评估市场也存在不少问题，规范土地评估市场已经成为当前亟待解决的一个问题。我国改革开放进程不断加大,土地使用制度发生了根本性的变化,土地已作为资产进入社会经济生活当中。但土地资产评估仅有十年左右的历史。1993年国家颁布了《城镇土地估价规程》,在此基础上全国各主要城市完成了土地基准地价评估工作。目前土地评估工作有力地推动了我国土地使用制度和住房制度改革,推动了企业改革、金融改革等,对社会生活的变革起到了积极的作用。
1.土地评估市场的现状
土地评估行业在我国从正式出现到现在只不过十几年的时间，却取得了很大的发展，不管从数量上、质量上、行业自律上、相应法律法规的配套上，还是与发达国家该行业的对比上，都有了实质性的提高。但是，毕竟该行业在我国的发展历史还不长，不管在理论方面，还是在实践工作的积累方面都存在种种的问题，这些问题阻碍了我国土地评估行业的进一步发展，成为土地估价行业发展的瓶颈。
我国土地评估市场的规范需要进一步规范土地估价行业，应严格准入条件，控制新增土地评估中介机构从事评估服务。既是市场经济发展的客观要求，也是脱钩改制的指导思想和目标，又是加强土地评估行业管理的重要任务。完善土地评估行业的规范，开展土地评估业务，提高实际中人们对这些土地评估市场的知识了解。土地评估在保障国有土地资产安全、保护投资者权益、防范金融风险、保障不动产交易公平、维护市场经济秩序方面具有不可替代的作用。我国土地评估行业相对于国外同行业发展进程较迟,各种与土地评估业相关的法律、法规等制度尚未健全, 2016年7月2日公布的《中华人民共和国资产评估法》（主席令12届第46号），该法的实施有助于行业自我发展规范评估行业行为，但土地评估市场仍然存在着诸多问题。
2.改善土地评估应用环境的对策研究
2.1倡导诚信执业理念，开展估价师之间的交流
为了保证评估行业规范健康发展，提高评估业的执业水平，要加强对土地估价机构的监管。行政主管部门在做好土地估价机构监管的同时，树立正确的服务意识，努力为中介机构营造公平的市场环境，及时传达国家政策、法规及有关文件精神，积极倡导诚信理念。除了组织估价师参加继续教育外，各县市土地行政主管部门也可会同估价师协会开展一些业务研讨会，为估价师们创造一个相互学习、相互交流的平台。
2.2完善土地市场体系
完备的市场体系是土地市场健康运行的载体。因此规范土地市场，必须以建立和完善土地市场体系为重点。首先，要建立和完善纵向的土地市场体系，使一、二级市场分级运行。在土地一级市场中，要尽快解决土地有偿使用与无偿使用并存的“双轨制”，把原先行政划拨使用的经营性土地通过租赁制形式纳入有偿使用范围，堵住双轨运行带来的空隙。同时要使隐性的土地二级市场公开化，允许其存在，并制定相关政策法规予以规范和监督。其次，要建立和完善横向土地市场体系，配套运行。把原先政府包揽的一些具体经营业务交给中介机构去办，这样既摆脱琐碎的行政事务，又可避免政府直接参与土地市场交易，还有利于精简政府机构。至于土地开发经营市场也很有必要加快发展。今后最好不要出售生地，而是由土地开发经营公司进行土地储备，开发成熟地（七通一平）以后再出售土地使用权。其好处是储备土地开发后有计划的供应，便于调控供求关系，起到“蓄水池”的吞吐作用，同时通过开发还可实现土地增值，政府增收。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
2.3拒绝顾客的不合理要求
行政主管部门脱钩改制的土地估价机构诚信经营者的生存空间，拒绝估价机构之间存在行为不规范、相关当事人权责不清晰、低价无序竞争、高额回扣等问题。将具有可信任的条件隶属于土地管理部门的土地评估机构标准化服务，改进和提高技术水平和服务质量，提高顾客的满意度。
2.4制定招标办法，规范招标程序
涉及政府权益的项目，如土地使用权公开出让底价的评估、协议出让国有土地使用权价格的评估、改变规划条件补交出让金的评估等，由于这类评估标的资产价值大，稍有偏差，就有可能造成国有资产
的流失。为体现公开、公平、公正的原则，凡涉及政府权益的项目都应该通过招标方式选定评估机构。首先要制定科学、合理的招标办法。招标办法既要体现公平、公正、公开原则，又要体现择优原则。招标方式可以是公开招标，也可以是邀请招标。但无论采取哪一种招标方式,都须组织专家进行评标。评标内容包括机构信誉，执业人员工作能力、经验，机构内部管理和评估费报价等。招标工作可以一年组织一次，根据当地实际情况，确定5～20家估价机构，平衡承担评估业
务。对一些工作量大、技术难度高的项目也可委托3家机构同时评估。招标工作不宜采取最低价中标的方法，这容易产生不合理压价竞争，降低评估机构积极性，影响估价质量。
2.5加强地价审查，行使定价权力
根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产审批办法》的精神，土地行政主管部门转变了原先地价确认职能，建立了估价报告备案制，企业上报的土地估价报告只要格式规范，要件齐备，土地行政主管部门直接给予备案，而且需备案的报告也仅限于企业改制项目。主管部门一方面要充分发挥土地估价师协会的行业自律作用，提高估价师的职业素质；另一方面涉及国有资产的重要项目要组织专业人员对估价机构出具的报告严格审查并提交集体会审。重点审查估价结果是否合理，其他内容也要仔细审读，深入分析。
2.6 完善法律法规体系的建立，进一步规范土地估价行业
在《中华人民共和国资产评估法》（主席令12届第46号）出台后，从业人员应依法开展业务,政府部门依法加强监管,行业协会积极发挥作用,从而遏制目前一些资产评估的乱象。随着相关法律的颁布实施，可以对土地评估工作实行统一管理，解决土地评估行业的竞争问题，实现真正的政企分开，使评估行业健康有序地竞争；解决土地估价师职业道德不高问题，提高土地估价师的责任感和风险意识；解决土地评估结果客观合理问题，规范土地评估方法和程序。
2.7营造良好的信用环境
土地估价行业应建立政府行政监督和行业协会自律分工合作的监督机制。政府加快土地估价行业制度建设，增强企业责任人（委托方）对宗地信息真实性和完整性的责任。土地估价师协会作为行业的自律组织，要建立起执业质量的监督网络，及时、动态地掌握全行业的执业情况。同时，创建行业自律的惩戒体系，加大对影响本行业形象的估价机构和土地估价师的惩戒力度，从而营造公平守信的行业竞争环境。
结束语：目前政府要大力有序地培育地产市场,发展土地抵押和土地金融市场。政府可根据土地价格的区位差异,制定合理的税费标准,推进土地使用制度改革,以增加地方财政收入,促进地区经济全面发展。
参考文献：
[1]洪亚敏.我国土地估价制度简论——兼谈土地估价师的功能[J].经济管理与研究,1996(4).
[2]周咏馨.储俊华.我国房地产评估市场的规范问题[J].城市开发2003.(1):56－57.
[3]刘秀娟.加强监管规范市场——土地估价行业存在的问题与破解途径[J].中国土地，2006.(6):23－24.
论文作者:尹晓明
论文发表刊物:《基层建设》2017年2期
论文发表时间:2017/4/18
标签：土地论文; 行业论文; 估价师论文; 土地估价论文; 市场论文; 机构论文; 主管部门论文; 《基层建设》2017年2期论文;