商品房价格影响因素及其对策
潘荣升
（南宁市房屋产权交易中心 广西南宁 530023）
摘 要： 随着国民经济的迅速发展以及人民生活质量的不断提高，人们对房子的需求越来越高，房价成为人们比较关注的内容。本文就影响商品房产价格的几项因素进行了详细的分析和讨论，并提出防止商品房价格过高过快上涨的几点对策。
关键词： 商品房价格；影响因素
1 房地产行业现状
自1998 年取消实物分房制度并实施住房市场化政策以来，我国经过20 多年的发展房地产市场已经越来越完善。由于该行业关联度强、带动力高，涉及建筑、金融、装修等20 多个行业，其占国内生产总值和全社会固定资产投资的比重持续增加，成为推动国民经济发展的重要因素。但是，这些年我国房地产业快速发展的同时也产生了房价过高、上涨过快的现象，严重增加普通购房者特别是低收入家庭购房的负担。房价收入比是房价与居民收入的比值，是国际上采用的衡量居民对房价的接受能力的重要指标，其公认值为3～4，警戒值为6。上海易居房地产研究院发布的《中国房价收入比分析及国际比较研究报告》显示，2018年我国房价收入比为8，已超出警戒值，即我国房价处于高位状态。为此，为了保持房地产市场健康平稳发展，确保“房子是用来住的，不是用来炒”的定位，中央和地方政府运用法律手段、经济手段、行政手段先后实施了一系列调控政策抑制房价过高过快上涨，取得较好的成果。
2 影响商品房价格的因素
商品房价格是需求因素、供给因素、成本因素以及金融政策等共同作用的结果[1-2]。
2.1 需求因素
城市人口流入和居民可支配收入的增长产生了大量的刚性购房需求及改善性购房需求。城市人口流入是影响商品房刚性需求的主要因素，是商品房购买的主力军；居民可支配收入的增长是影响改善性需求的主要因素。
表1 2009-2018年城镇人口及城镇居民人均可支配收入表
由表1 可知，我国城镇人口平均每年增加2090 万人，十年间由2009年的6.22 亿增加到2018年的8.31 亿。《国家新型城镇化规划（2014-2020 年）》指出，到2020 年“常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右”，这意味着随着城镇化的发展，城市新市民将成为城市商品房潜在购买者，增加商品房市场的需求。
城镇居民人均可支配收入平均每年增长12.85%，10 年间由2009 年的17175 元增加到2018年的39251 元。收入的提高直接提升城镇居民的购房能力，也激发居民改善居住空间的主观意愿，从而增加房地产市场的有效需求。
规模庞大的城市人口流入及可支配收入的增加使房地产市场长期处于卖方市场，进而直接导致商品房价格的上升。此外，随着城镇居民收入的提高，民间闲余资金需要寻找投资渠道，而基金投资、股票市场等高风险投资途径持续低迷的行情，迫使人们将闲余资金投入到保值升值更有保障的房地产业，从而进一步加剧房地产市场的供求矛盾，促使商品房价格上涨[3]。
2.2 供给因素
（1）加强政府对房地产市场的价格指导，落实房地产市场调控主体责任及调控措施实施。地方政府应当定期对新建商品房销售价格进行摸底，利用大数据成果，形成一套科学系统的价格分析体系。在房地产市场过热时进行指导价格，从而规范房地产价格，引导企业向购房者让利。
房地产业是推动中国经济发展的引擎之一，关联的行业多且广，该行业的波动能够直接对中国经济产生重大影响。为此，政府应采取限购、限售、限贷等多种举措抑制房价过高过快增长，促进房地产市场健康平稳发展。
2.3 成本因素
为管理会计发展提供法律与制度保障。所以，加快相关的法律规章制度迫在眉睫。杜绝一切违法违章行为。同时，我们需要明确，仅有法律规范是不够的，还应该加强内部控制的设计与实施。当前管理会计的前景十分广阔，所以更应该规范职能，提高工作的效率。借助网络媒体平台，强化对大数据的认识，突破固有的模式，更新新技术。加强对专业型人才的培养。促进各个行业的融合发展。促进企业朝着可持续的方向发展。随着大数据时代的发展，管理会计将对企业的发展起到更加重要的作用，为企业的发展提供有力的保障。
（2）增加土地供应，加快房源供应速度并优化房源供给结构。根据市场供需情况调节供地节凑，加大热点区域住宅用地特别是普通商品房用地规模，并督促企业加快项目建设进度和上市速度，增加市场房源供应，缓解供需矛盾。同时优化住宅供给结构，增加中小面积房源及中低价位房源，满足不同人群的购房需求。
表2 2009-2017年全国土地成交情况汇总（中国统计年鉴2018）
2.3.2 建造成本
2.3.1 土地成本
央行的货币政策对商品房价格变化有重要的影响。①我国房地产市场对银行的依存度高，主要的融资渠道为银行贷款。宽松的货币政策，如信贷放宽会增加货币的流动性，进而促进房地产市场的投资及消费，带动商品房价格上涨[4]。②银行贷款利率的高低会影响购房者的对房地产的投资及消费。贷款利率高，购房者融资成本增加，能够抑制购房需求特别是投资性购房需求，进而有可能导致房价涨幅的回落，推动房价的理性回归。反之，贷款利率低，购房者融资成本低，购房需求增加，导致房价进一步上涨[5]。
随着经济的发展，钢筋、水泥、建筑用砖、砂石等与建筑业相关的产品的价格均有所上涨，人工工资、房地产项目配套设施建设成本也不断上升。此外，为了在激烈竞争中吸引购房者，房地产开发企业在打造产品时更加注重楼盘的质量和品质，不惜重金完善小区配套设施、靓化景观等方式来增强宜居体验。在利润不减少的前提下，增加的成本将转变成房价的上涨。
2.4 金融政策
2.3.2 病死率 3项研究[3，6，16]报道了病死率，各研究间无统计学异质性（P＝0.12，I2＝48.1%），采用固定效应模型进行分析，详见图3。Meta分析结果显示，两组患者病死率比较差异无统计学意义[RR＝1.08，95%CI（0.83，1.40），P＝0.56]。
3 对策及建议
2010年9月初，廉小花得知事故早已平息，向丈夫提出复婚，徐河却总敷衍，最后索性说出真相：“我已经有了心爱的女人，不会跟你复婚的。”
需求因素是拉动商品房快速上涨的主要因素，但房地产市场供给不足也对商品房价格快速上涨产生一定的影响，主要表现为土地供应及住宅供应不足。一方面，“招拍挂”制度和土地储备制度建立以后，政府获得土地供应的垄断权，再加上土地财政原因，部分地方政府有意控制土地供应量以获得最大化的土地收益。据《中国统计年鉴2018》数据显示，全国土地成交面积从2013 年的38814.38 万平方米开始下降，至2016 年时全国土地成交面积仅为22025.25 万m2，平均每年降低10.56%。而住宅供应量来源于土地市场供应量，土地供应量不足导致后续住宅供应无法满足市场的需求量，呈现购房难的现象。另一方面，随着房地产市场调控政策的持续实施，地方政府落实责任主体，加强商品房价格指导。基于政府指导价格未达企业预期价格，房地产企业为了获取更大利润，其投机心理逐渐增强，便开始通过囤积土地、放缓项目施工进度、捂盘惜售等投机方式减少市场供应量，最终使商品房市场价格上升。
根据西方经济学原理，商品的价格围绕价值上下波动，并受供求关系影响。土地是稀缺的不可再生资源，再加上土地出让金是地方财政收入的主要来源之一，地方政府往往采用招标、拍卖、挂牌等市场竞争方式出让土地以获得最大收益，从而使土地价格节节攀升，如表2 所示。根据梁云芳及高铁梅[4]的研究，土地价格上涨对商品房价格的涨幅有较大的正向影响：平均而言，土地成交单价每上升1%，会使得住宅销售价格上升0.8%。一些地理位置优越的地块具有自然垄断性（如交通、学区等），购房者对其有特殊偏好。对于追求利润的开发企业而言，此类优质地块哪怕是向政府缴纳高额的土地出让金也在所不惜，但这部分土地出让金最终将转嫁到购房者身上，导致房价上涨。
1.1一般资料2014年7月至2016年4月我院对26例接受螺旋CT检查的肝局灶性结节增生患者进行分析,有16例在手术中证实,有10例穿刺活检证实,共有22例女性和4例男性,最小15岁,最大56岁,平均34岁。
（3）灵活运用金融政策。居民贷款方面，实行差异化的住房信贷政策：稳定家庭首套及二套房贷款利率以支持刚需和改善型购房需求，限制家庭第三套及以上住房贷款以抑制投机性需求。房企信贷方面，应支持房企合理融资需求，规范融资用途，同时加强对各类非房地产信贷用途的管控，避免其他资金进入房地产市场。
3月11日，第一次施肥。4月1日观测，示范田和对照田无明显差异。4月18日观测，示范田明显比对照田坐果早、挂果更多。5月6日第二次追肥时观测，示范田较对照田叶片更绿、果树茂盛，果实生长更均匀。5月26日第三次追肥观测，示范田樱桃较对照田樱桃转色快，成熟早。6月8日收获测产对比，示范田樱桃较对照田果径大、色泽更红润，商品性更高，单价比对照田好。
（4）进一步完善住房保障制度。政府应加大保障房落实力度，加快建立多渠道保障“租购并举”的住房制度，培育市场供应主体，规范管理，建设服务监管平台，通过加强租赁市场的管理以保障中低收入家庭住房需求，促进房地产市场供需平衡。
4 结语
房产市场健康平稳运行，是促进社会主义和谐发展的主要保证。国家方针对房产价格起着非常重要的作用，需要经过科学和合理的政策调节以促进房地产行业的稳定发展。因此，分析商品房价格的影响因素对引领和保障房地产行业良好运行、实现国民经济的稳步提高有非常深刻的意义。
参考文献
[1]王润华.影响房产价格的三大政策因素及对策探讨[J].湖南社会科学，2019（3）：120-123.
[2]乔林.我国房价上涨的影响因素分析和政策建议[D].对外经济贸易大学，2012.
[3]潘武林，赵猛，刘静，王刚.中国房地产价格上涨的影响因素分析[J].经济研究导刊2011（34）：143-145.
[4]梁云芳，高铁梅.我国商品住宅销售价格波动成因的实证分析[J].管理世界2009（8）：72-86.
[5]丁晨，屠梅曾.论房价在货币政策传导机制中的作用——基于DSGE模型的数值模拟分析[J].数量经济技术机构及研究，2007（11）：106-114.
[6]李健，邓瑛.推动房价上涨的货币因素研究——基于美国、日本、中国泡沫积聚时期的实证比较分析[J].金融研究，2011（6）：16-32.
中图分类号： F293.3文献标识码：A文章编号：1004-7344（2019）20-0181-02
收稿日期： 2019-4-12
作者简介： 潘荣升（1987-），男，工程师，硕士研究生，主要从事房地产相关工作。
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