摘要：我国的经济进入了一个飞速发展的时期，在这个时期下我国的地铁车辆也得到了很大的发展，所以在本篇文章中我主要对地铁车辆段上盖物业开发的特殊性进行了分析，与此同时还分析了国内外的开发情况，指出了存在的问题，并根据这些问题提出了相应的解决措施。
关键词：地铁车辆；上盖；物业；开发
在我国发展的过程中会面临着一个非常重要的问题，那就是城市化，而在这个过程中城市轨道交通便是重中之重，地铁的研发给我们带来了诸多的好处，但是也出现了一些问题，所以我针对这些问题，提出了相应的解决措施。
一、开发地铁车辆段上盖物业的意义
随着我国工业化、城市化的迅速发展，一方面城市建设用 地紧缺情况加剧，另一方面城市人口不断增加。城市建设用地 供需矛盾日益突出，也导致了我国耕地资源的紧缺，严重威胁 到我国粮食安全。地铁车辆段上盖土地资源开发利用对解决城 市建设用地紧缺情况，保证我国粮食安全，具有重要意义。同 时，通过地铁相关站点的物业开发，可以进一步引起规模效 应，缓解交通压力，因此在地铁车辆段上盖物业开发可以对城 市环境、社会、经济等要素进行优化配置。
地铁建设是一项投资大、周期较长的工程，而且其运营回 收成本较慢，因此地铁盈利成为一个难以解决的问题。通过对 比分析其他地区的经验，在地铁车辆段上盖居住区可以有效的 盈利，对于物业进行开发可以创造丰厚的利润。通过地铁上盖 居住区的开发，地铁经营者可以将利润进一步投入到地铁建设 中，通过这种物业“反哺”地铁建设的模式，可以实现“地铁 +物业”的良性循环。因此地铁上盖居住区的开发是一种有效 的筹资方式，地铁经营者的财务问题可以有效地解决。
综上分析，合理探索地铁车辆段上盖开发不仅可以缓解城 市土地供需压力，同时可以增加地铁建设筹资渠道，减缓财政 投资压力。当然，由于技术经济条件、地方政策等的制约因 素，地铁车辆段上盖开发也存在一定的问题，例如轨道车辆的 频繁往来产生的噪声和振动会对于居民会产生影响，地方政府 对于车辆段上盖的政策支持暂时还没有明确，这给政府各部门 对于“盖上造地”这一新生事物的审批造成一定的困难。
二、地铁车辆段上盖物业开发过程中出现的问题
2.1整体开发观念缺乏
我国当前对于地铁上盖物业开发的认识仍处于初期探索阶段，特别是衔接空间、枢纽站换乘等方面，各个开发部门的协调性受到政府开发政策以及经济管理机制的影响，对于地区来说，地铁的推动作用无法显现。从设计与建设地铁物业的过程中可以看出，两者基本上是处于分离的状态，地铁出入口与通道设计方面没有合理的分析，综合开发上存在不少问题，这些问题都有待政府、群众以及开发商来共同解决，为地铁上盖物业开发提供一个更加光明的发展前景。
2.2综合考虑不足的地铁发展
当前我国各大中小城市都在大力兴建地铁，但是政府由于大力兴建地铁而承担着非常大的财政压力，许多城市过于求快的情况导致城市交通轨道的规划较为混乱，地铁系统对于城市建设和发展的作用没有得到充分考虑，整体上的系统性缺失。地铁一旦建成后就难以返工，如果改造又会产生巨大的成本，地铁应有的作用没有得到充分发挥，造成许多潜在的损失。
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2.3 消防问题
地铁车辆段上盖物业是利用车辆段厂房的屋面来作为平台的，其作用在于道路、房屋等设施的布置，因此有着非常重要的作用。将地面层的厂房当作一个庞大的屋面，作为加盖物业的基础。而根据建筑设计防火规范的要求，厂房中的消防通道是必须的，而且厂房中存在乙类危险等级车间，在设计的时候应当采用合理的方式来解决厂房的消防问题，防止出现安全隐患。通过两条线路较长、起坡较大的高架道路相连接，这是上盖物业与城市道路相连接的常用方式，但由于上盖物业的面积一般较大，而城市消防站建设的相关标准要求接到防火警报之后5 min消防部队可以到达责任区边缘，因此在设计的时候应当充分考虑这一点。
2.4其他的问题
车辆段起着车辆检修和运营停放的作用，也对列车安全运营有着保障功能。其为地铁轨道交通的重要节点，物业的开发潜能是巨大的。虽然其占地面积较大，但完善相关检修功能布局之后，还可以用于开发物业的面积并不大，因此在开发时，需要对开发规模进行妥善考虑。自然通风与采光条件在平台下车辆段范围内较差，应当对其进行改善；生产厂房工艺路线受到上盖平台开发建筑物柱网的影响而进行了较大的调整，单位面积利用率较低。车辆段作业频繁，存在着诸多咽喉曲线，对于信号机以及司机判断都会产生影响，容易造成安全隐患。
三、地铁车辆段上盖物业开发过程中出现的问题的解决措施
我国大中城市的轨道交通建设开展得如火如荼，许多不同规模与形式的地铁物业开发也方兴未艾，开发地铁车辆段是地铁权限开发的重要组成部分，各个地区都在积极探索。其设计面积广、投资庞大、操作复杂，因此如何借鉴香港地区的模式进行开发，结合各地区的实际特点，提高土地资源利用率，满足城市规划发展需求，从以下几点进行分析：
3.1对于上盖物业开发的方式要慎重考虑
通常来讲，这一物业方式所需的费用较高，并且容易受到 诸多的限制，因此经过开发后并不一定能够达到理想的效果。对于车辆段的选择，越靠近市区的地段，越有发展前景，开发 者就会越有信心，当然如果选址不好那就损失惨重。对于物业 的开发方式多种多样，开发商也可以选择其他更为稳健的方式 进行物业开发。在物业开发中，对车辆段的开发不失为一个良 策，利用车辆段，对地面及周围进行一定程度的开发或者对局 部进行架空式的开发，这些方案都能获得不错的效果，增强开 发商的信心。这也是一种另类的开发方式。
3.2地铁车站站位要开发
遵循 TOD（以公共交通为导向的开发）原则，车辆段物业 开发临近地铁车站设置，使地铁车站与周边功能建筑有机地结 合在一起，使地铁车站成为带动周边物业的先导，这是最为有 利的。有时车辆段与地铁车站不相邻或存在较远距离，但因其 区域土地开发价值较高，车辆段结合地铁周边的开发进行集约 化建设，功能以商业、住宅、商务办公为主，同样具有开发意义。
四、总结
我首先阐述了开发地铁车辆段上盖物业的意义，其次研究了地铁车辆段上盖物业开发过程中出现的问题，即整体开发观念缺乏、综合考虑不足的地铁发展、消防问题以及其他的问题，最后研究了地铁车辆段上盖物业开发过程中出现的问题的解决措施，即对于上盖物业开发的方式要慎重考虑以及地铁车站站位要开发。
参 考文献：
[1] 王茜茜.地铁上盖物业商业综合体实例研究[D].西安建筑科技大学.2013（02）.
[2] 喻祥.宋聚生.地铁车辆段上盖综合体设计探索——以深圳市前海湾车辆段上盖综合体为例[J].新建筑，2013（03）
论文作者:樊少飞
论文发表刊物:《基层建设》2018年第11期
论文发表时间:2018/6/19
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