摘要：随着我国经济的飞速发展，我国的房地产行业得到了大发展，房地产行业投入资金量大，效益可观，与其关联的产业更是数不胜数，项目开发过程较为复杂，存在一定风险。正确分析、评估各种风险因素，并采取合理手段规避各风险造成的影响就显得尤为重要，其中，层次分析法是一类比较实用的分析方法。基于此，本文对层次分析法进行概述，探讨房地产投资决策影响因素及优缺点，旨在提高房地产投资决策的准确性。
关键词：层次分析法；房地产投资决策；研究
房地产业具有高附加值，能给投资者带来丰厚的收益。同时，风险与收益并存。房地产投资具有较大的风险，影响因素众多，对社会、经济及环境有重大影响，如决策失误势必带来巨大的资源浪费。为此，在投资决策时应统筹考虑多方面因素。但目前所采用的传统决策方法多为单目标决策方法，无法满足新情况的要求。因而，要对房地产项目的风险进行较为准确的分析、识别，必须使用一种更为有效的、科学的风险分析方法。而层次分析法作为一种定性与定量相结合、综合的、多准则的分析方法，可以较为准确地对复杂的房地产项目进行风险分析。
1层次分析法概述
1.1层次分析法概念
层次分析法（AnalyticHierarchyProcess简称AHP）由美国运筹学家匹茨堡大学教授萨蒂于20世纪70年代初在为美国国防部研究《根据各个工业部门对国家福利的贡献大小而进行电力分配》课题时应用网络系统理论和多目标综合评价方法时所提出。随着人们对层次分析法研究的不断深入，层次分析法在理论研究与应用研究方面均取得了十足进步。
1.2基本原理
层次分析法的基本原理为：根据问题的具体情况，将决策问题分解为不同的组成因素，并按照因素间的相互关联以及隶属关系，形成一个多层次的分析结果模型，从而使问题转变为最低层相对于最高层的相对重要权值的确定或相对次序的排定。总体而言，该方法是一种将定性分析与定量分析相结合的多目标决策方法。具体来讲，层次分析法是将决策问题按总目标、各层子目标、评价准则直至具体的备选方案的顺序分解为不同的层次结构，然后得用求解判断矩阵特征向量的办法，求得每一层次的各元素对上一层次某元素的优先权重，最后，采用加权求和方法求得各备选方案对总目标的最终权重。而最终权重最大者即为最优方案。需要指出的是，这里所谓“优先权重”是一种相对的量度，它表明各备选方案在某一特点的评价准则或子目标下优越程度的相对量度，以及各子目标对上一层目标而言重要程度的相对量度。
2房地产投资决策影响因素及优缺点分析
2.1房地产投资影响因素分析
影响房地产投资的因素有很多，在选择评价指标时不可能作到面面俱到。笔者在建立房地产投资决策模型时，力求全面地选择一些有代表性，相互独立的对房地产投资决策影响较大、比较重要的因素。
2.2房地产筹资方式
除了自有资金以外，房地产商通常通过信用贷款、抵押贷款等形式向银行贷款，通过预售楼宇、发行股票、债券及联营等方式向社会筹集资金。不同筹资方式的筹资成本不同，使用期限、申请审批过程的难易程度不同，同时筹资时还要考虑房地产投资的偿还能力和不同筹资方式对投资商实力的影响。
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2.2.1房地产投资类型
可供选择的房地产投资类型有：土地、住宅、写字楼、商业设施、工业楼宇及库存设施。各种类型的房地产投资各有利弊。比如商业设施投资，投资收益大，但受经济活跃程度影响较大，风险也较大；住宅投资有较大的纳税优惠，风险较小，但回收期长，现金收益并不多。一般地，不同类型的房地产的市场需求不同，投资收益不同，流动性及变现性、筹资能力、资产增值快慢、投资实现时间、管理业务要求也不同。房地产投资类型的选择就是对各种类型的房地产的投资利弊进行权衡。
2.2.2房地产投资时机
巧妙地选择投资时机可能带来丰厚的收益。投资时机的影响因素有政治经济的形势、宏观经济政策、市场时机选择以及房地产生命周期阶段的选择。在衡量房地产投资时机时，一般要进行产业政策的分析、金融财政的分析及房地产业的周期分析。
2.2.3房地产投资地点
投资地点是房地产增值的重要因素，只有将房地产建在不断增值的地区，才能使投资获得应有的收益。在选择房地产投资地点时往往要考虑该地点的商业繁华程度、交通条件、基础设施完善程度、城市规划限制及环境优越程度等。
2.2.4房地产投资规模
房地产投资规模是指投入资金的总额，考虑投资规模对投资者来说就是要明白多少资金可以做多大的事业，从而明确投资方向。通常最佳投资规模是当边际成本现值和它所实现的边际收入现值相等时的投资规模。
2.3层次分析法优缺点分析
（1）优点分析
AHP之所以会受到国内外如此众多学者的关注和研究，是因为它具有一些较突出的特点：第一，原理简单。建立在实验心理学和矩阵论基础上的AHP原理易被大多数领域的学者所接受，同时由于原理清晰、简明，使研究与应用AHP方法的学者无需花大量的时间便会很快进入研究角色。第二，结构化、层次化。它能够将复杂的问题转化为诸多具有结构和层次关系的简单问题来求解。第三，理论基础扎实。建立在严格矩阵分析之上的AHP方法具有扎实的理论基础，同时也给研究者提供了进一步研究平台和应用的基础。第四，定性与定量方法相结合。大部分复杂的决策问题都同时含有许多定性与定量因素，AHP满足了人们对这类决策问题进行决策的需要。
（2）缺点分析
在实际研究与应用中，层次分析法也有其在应用上的局限性，这主要表现在以下几个方面：第一，层次分析法在使用过程中，无论建立层次结构还是构造判断矩阵，人的主观判断、选择、偏好对结果的影响极大，判断失误即可能造成决策失误。层次分析法的核心在于专家评判，不能脱离主观判断的范畴，这使得层次分析法进行决策主观成分大。第二，AHP方法需要求矩阵的特征值，但是在AHP方法中一般用的是求平均值（可以算术、几何、协调平均）的方法来求特征值，这对于一些病态矩阵是有系统误差的。第三，层次分析法得出的结果是粗略的方案排序。对于那种有较高定量要求的决策问题，单纯运用AHP是不合适的。当然，并不排斥把AHP与其它决策方法结合起来。
3结束语
综上所述，在建立房地产投资决策层次结构模型时，需要对房地产投资影响较大的因素进行分析，在实际工作中，可以结合具体的情况挑选一些对项目有特定影响的因素进行分析评价，以尽可能真实地反映出房地产投资项目的实际情况，从而为作出正确决策提供依据。
参考文献：
[1]胡辉.基于层次分析法的住宅项目投资决策研究[D].天津大学，2013.
[2]牛建华.基于层次分析法的房地产投资项目财务评价研究[D].河北工业大学，2006.
论文作者:林训潮
论文发表刊物:《基层建设》2018年第30期
论文发表时间:2018/11/16
标签：层次论文; 分析法论文; 房地产论文; 房地产投资论文; 方法论文; 因素论文; 投资决策论文; 《基层建设》2018年第30期论文;