摘要：介绍了广州地铁13号线二期凰岗停车场上盖物业开发的主要设计方案，并以此为例，对地铁停车场上盖物业开发设计要点进行了梳理和分析，提出了地铁停车场上盖物业开发设计的一般流程、注意事项及相关建议。
关键词：地铁停车场；上盖物业；开发；设计
1.土地集约背景下的车辆基地开发现状
随着我国城市大交通建设的深入发展，用于全线车辆运营、检修的地铁车辆段及停车场占地成为城市发展中较为突出的矛盾，为了解决突出的用地矛盾，提高地铁运营商及城市土地的开发收益，我国部分地区和城市如香港、北京、上海、深圳、苏州、杭州、长沙等地已经率先尝试在地铁车辆段上盖进行物业开发，并已有成功案例。车辆基地物业开发有如下意义：
1.是土地集约化利用的需要，拓展城市发展空间的重要途径。
2.可优化城市功能布局，提升区域品质需求，恢复应有的城市尺度与空间形态，物业开发能较好的引导周边区域发展，优化城市功能布局，提升区域城市品质。
3.是城市轨道交通建设运营可持续发展需要，取得了“一地两用”和“一举两得”的效果。
4.可提高地铁运营商及城市土地的开发收益，极大地改善了土地产出和空间环境。
1.1香港地铁车辆基地开发案例研究
地铁车辆基地上盖开发自1978年至今，已发展了两代模式。
1.纯平台上盖开发
（1）代表：九龙湾德福花园、九龙湾车辆厂上盖
香港地铁九龙湾车辆厂位于九龙观塘区九龙湾，上盖物业整合了办公、购物、餐饮、交通换乘、居住、教育等多种功能，发展成了功能高度融合的区域服务中心、区域交通枢纽等，创造了较好的经济效益。通过地铁站的引入，大量吸引人流，形成集聚效应，带动上盖物业以至于周边地块的发展，提升了上盖物业的可到达性及车辆段上盖的价值。
香港九龙湾车辆厂上盖建成现状图
2.平台+白地开发（特别是强化白地开发，弱化平台开发）
（1）代表：日出康城将军澳车厂上盖
港铁康城站及将军澳车厂上盖，是一个结合地铁站点的住宅、商场、公园的铁路上盖发展计划，提供21，500个住宅单位，可供58，000名居民居住。
香港日出康城将军澳车厂上盖总平面
1.2内地城市地铁车辆基地开发现状
内地车辆段参考了参考香港模式，多集成一、二代开发的发展特点，即上盖+白地模式，但深圳、北京等大城市在用地条件极为紧张的前提下，将车辆基地设置在公园下方或者在地面车辆基地的上方设置绿化平台也不失为一种新型、环保的建设模式。
内地城市典型上盖开发案例如下：
●深圳已有5个已建或在建的上盖开发车辆段，其中以前海车辆段为国内首个地铁上盖生态综合体。
●北京四惠车辆段及万柳车辆段
●苏州太平车辆段。
●广州地铁6、9、13号线车辆段。
1.深圳地铁车辆基地开发
（1）深圳前海车辆段
项目位于南山区规划中的前海CBD的东南角；地块南端邻接滨海大道，南端接深南大道，东端邻接月亮湾大道，与东西向的南新路、桃园路、学府路的西端衔接并被贯穿。地块形状属于带状地块，属于填海用地。
项目是在深圳地铁1号线续建工程前海湾车辆段上盖上进行物业开发的一个特殊项目，地块占地面积50.9万平米，容积率2.8，总建筑面积142.27万平方米，其中政策性住房为56.4万平方米，项目地块分为车辆段上盖平台上部分和车辆段周边白地两个部分，平台上土地面积为33.71万平方米，白地部分11.19万平方米。根据地铁车辆段特殊工程条件等因素，限制区域主要有4个区域，分别是咽喉区、架修库区、列检区和试车线区。
该项目成功地利用前了海湾车辆段地块的地下空间、地面空间、地上空间这三个层面，地下空间是地铁（最优的城市交通）、地面是地铁车辆段（工厂）、地上是房地产开发空间（都市综合体+政策性住房），即城市空间的集约型的开发模式（城市空间的立体重叠式开发），同时解决了交通、环境、城市运营、弱势群体的住房问题。
图5.5.6-8 深圳前海车辆段上盖鸟瞰图
2.1凰岗停车场的物业开发设计条件
1、周边用地条件
停车场物业开发地块位于白云区罗冲围片区，东侧为广清高速，南侧为鸦凤鸣路，西侧为同步实施的规划路及地铁庆丰站。随着轨道交通13号线二期在附近建设，本区域对外交通更加方便，为停车场综合物业开发提供了机遇。
上位规划情况，总规、土规及在编控规均交通枢纽综合体。在编控规涉及林地、绿地等，需调整用地性质。周边可储备用地共152.65公顷。其中场站综合体选址范围32.60公顷。储备已纳入在编广州市十三五土地储备规划的实物储备范围。
2、周边物业定位
站点位于罗冲围片区，属于白云新城文化商业功能区，以产业转型提升为主，将现有低端产业转型升级为高端展、总部办公创意研发和现代物流。承担功能包括疏散客流，交融城市活动，片区生活服务中心。
3、周边环境
现状周边主要为各类物流园区、服装市场和农田，如盛辉物流、庆丰物流、中铁物流广州石井等。服装市场如锦东国际服装商贸城、易盛服饰等。
2.2停车场的物业开发设计思路及原则
1.设计理念
凰岗停车场上盖开发“生态化、地域性、和谐性”为设计理念，以大气灵动的景观轴来展现小区的生态化。同时，融入岭南园林的布置手法，运用自由流动的构图原则，构建优美的小区绿化景观。小区内建筑采用岭南建筑风格，围绕中心绿地、组团绿地展开布置，营造亲密和谐的邻里关系。居住小区与盖下停车场的上下层叠布置，强调了土地的集约利用，居住小区与车辆段和谐共存。
设计理念意向图
2.设计原则
1）从城市设计的宏观角度出发，注重住区环境、建筑群体与城市发展风貌的协调。多样化的住宅与人情化的生活场所，将增强居民的归属感和自豪感。在提高土地经济效益的同时，因势利导，力求提高区内的环境质量，在都市空间创造具有自然风貌的优美环境，形成绿树成荫、安逸雅致、舒适恬静的生活空间。
2）建筑总体布局、造型、色彩注重城市设计，应充分考虑与周边地块的关系，本规划设计力求突破现有模式，以大容量、多层次、高质量的环境空间包装恰当面积的住宅单位，创建园林式、环保型的可持续发展的示范小区。
3）注意处理各种建筑空间的有机组合、过渡，做到公共空间的开放性、个人空间的私密性。
4）住宅群体布置要避免建筑物之间的相互遮挡，要满足住宅对日照、间距、自然采光、自然通风的要求，营造小区内组团绿化空间，尽量使各户型的客厅和主人房有好的景观和朝向，争取做到户户有景，户户有良好的朝向。使住宅更加人性化和个性化。
5）工程设计注重地方特色和文化特色，具有鲜明的时代感，注重园区的环境设计，营造一个环境优雅、舒适的居住空间。平面布置和室内空间力求规整、合理，使其适合现代的家居生活观念。
6）交通组织注重安全性，人车分流的交通组织，消除了人车混行的不安全因素，提供给居民安全、便捷、环境优美的交通空间。
3.开发定位
根据庆丰站所在区域为电商产业孵化园及轨道企业配套园的规划理念，本地块开发将打造站场综合体轨道交通换乘、配套低密度高品质居住及生活综合服务等。
2.3停车场的物业开发概念设计
本规划设计旨在创造一个布局合理、配套齐全、环境优美的具有岭南特色的居住小区。
1.充分利用基地周边地铁庆丰站的交通条件、城市水轴的景观条件，项目总体布局时，将大部分的住宅采用正南北布置，为住户提供良好的视线景观。小区内部注重生态环境的保护及绿化景观的营造，创造岭南园林式生态型小区。
2.通过设计丰富的住宅户型及富有岭南特色的建筑立面造型，更好的契合当地人的需求，创造了特色鲜明的居住小区。
3.设计了分级明确的小区道路网系统，机动车集中停放于9米至15米板之间的停车库，15米板以上设置人行系统，做到完整的“人车分流”。小区路及宅间小龙尽量做到流畅且方便使用，以满足人们步行休闲需求。
4．规划设计
①总平面布置及与周边环境的结合
总平面布置充分考虑地块周边环境及与现状建筑的相互交融，形成统一规模的整体居住空间。白地布置33层高层住宅，每个户型都获得了良好的视觉空间，上盖区域布置6~12层多层到小高层。中心地块以“围合”为概念，配合行列式的住宅布局，围合形成两个大组团空间，从而摆脱单纯行列式布局的枯燥感觉，让整个小区的平面构图更富有趣味性。建筑空间通过有机的组合，使整个建筑群序列中有变化、变化中求统一的总体空间构成秩序，景观和建筑相互渗透，形成了“前庭后院”的空间布局。会所位于中心地块的入口位置，以突出其豪华尊贵的形象气质。停车场上盖南地块布置8栋12层的住宅，沿外环路及停车场盖下布置大型综合商场及停车场。
开发物业小区及商场可与地铁车站无缝接驳，从而使交通更加快捷、便利。
停车场上盖物业开发分层图
停车场上盖物业开发鸟瞰图
②车行系统：
小区南侧、北侧设置两个主要出入口，使入口空间和建筑景观空间更好的结合在一起。车行交通通过匝道与南侧及西侧城市主干道相连。小区内保留小区内7米的道路作为重要的车行干道，可设置一些绿岛或改变铺装形式缓冲来往车速，降低车行的使用率。道路两侧划分出2米的人行绿道空间，减少车行的干扰。
③步行系统：
无障碍的坡道，人行道构成自有的人行系统，使居民自由往来于小区之间。设计在车行道路两旁增设了一条贯穿整个小区的景观步行系统，这个系统由花架走廊、小石料步行道路、石砌风格台阶、两旁修剪的灌木组成，为居民创造一个步移景异的空间感受。
④停车：
采用地下停车原则，适当考虑地面停车。分别位于小区主要车行道处，尽可能实行人车分流体系。
⑤景观：
景观则从城市设计的宏观角度出发，注重住区环境、建筑群体与城市发展风貌的协调。多样化的景观界面与人情化的生活场所，将增强居民的归属感和自豪感。
⑥物业开发与枢纽地铁：
上盖物业设计集中考虑了地铁站、公交首末站、地面K+R等公共交通与周边道路交通、步行交通、静态交通等的交通衔接方案，构建区域内交通系统一体化的高效、便捷的零换乘立体交通空间。
3.结论
传统地铁车辆段由于其占地面积大、建筑密度低、用地强度小等特点，与日益紧张的城市土地资源之间产生了难以调和的矛盾。因此，在地铁车辆段进行上盖物业开发是节约土地资源，建设节约型社会，实现可持续发展的有益举措。在进行车辆段物业开发规划、设计时，应充分注意上述设计要点，使其既能满足运营的需要，又能充分考虑盖下人员的工作环境及未来上盖物业开发的需要
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论文作者:李昊
论文发表刊物:《基层建设》2018年第5期
论文发表时间:2018/5/22
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