我国宏观经济政策与房地产市场走势，本文主要内容关键词为：市场走势论文,宏观经济政策论文,我国论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
在东南亚金融危机波及日、韩并严重影响我国外贸出口的形势下，我国政府作出人民币不贬值的承诺，由于今年1～5月份国民经济增长率为7.2%，为完成全年增长率8%的目标，国家采取了扩大内需拉动经济增长的宏观经济政策。在建设领域一方面加大铁路、公路、港口等基础设施建设投资，另一方面增加住宅建设投资，以带动相关产业生产，刺激需求。同时中国人民银行调低存贷款利率和商业银行准备率，以强有力的货币政策配合政府的财政政策。这些措施将对房地产市场的走势产生怎样影响是业内人士广为关注的问题之一。从宏观形势和目前房地产市场供需两方面分析不难看出，房地产走势将有以下特点。
一、政策扶持，需求有潜力，前景看好
从经济形势看，国家将住宅建设作为重点是因为住宅产业的发展对国民经济增长具有深远的意义。目前我国房地产业占GNP比重已达3%，充分发挥住宅产业的作用可以迅速回笼货币、提供就业机会，促进国民经济发展。首先，住宅产业的发展不仅可以带动建筑、建材、冶金、机电、化工等几十个相关部门的生产，同时也影响家电、家具、装饰、运输、园林及商业金融等行业的发展，并能产生连锁增长效应拉动国民经济增长。据分析，住宅产业增加1元产值，可使GNP增加2.9元。二是住宅产业能凭借行业特殊性和资源的优势，带来大量的资金流，促进GNP的增长。
从我国住宅发展目标来看，房地产市场具有很大的需求潜力。目前我国城镇居民现有人均居住面积仅8.7m[2]，与欧美35～40m[2]甚至新加坡、台湾28m[2]相比，存在很大差距。全国尚有420万人人均居住面积在4m[2]以下，40%的居民需进一步改善居住条件。要实现2010年我国人均居住面积13m[2]的发展目标，今后13年平均年新增面积为3.41亿m[2]（见下表）。
二、当前市场供求结构失衡，近期走势不容乐观
短期内房地产市场主要问题在于供给总量上大于需求，结构上不能满足需求。以中房上房指数为例，今年年初以来中房上房指数一路下滑（图1）。
从供给角度看，一方面商品房的空置率依然很高，且总量呈上升趋势。另一方面在国家财政政策的引导下，1～5月份全国实际完成房地产开发投资750亿元，比去年同期增加15.2%。国家计划今年住宅建设投资将超过3000亿元，将大大增加可供面积。由于房地产投资开发的周期影响，预计近1～2年供给将继续平稳增长。
从需求角度看，一是因多年来实行的福利分房制度，造成了居民几乎无成本住房和对住房问题依赖单位解决的心理倾向，抑制了对商品住宅的需求。虽近年来实行房改政策，但大量的廉价出租公房的调租和转售工作以及居民心态的调整需要一定的时间。二是今年下半年起停止福利分房的政策的出台，促使上半年集团购买量的异常上升。提前消费将导致下半年的需求萎缩，这一趋势还可能影响今后1～2年内的需求。
从供求结构看存在不平衡。首先表现在过高房价与大多数居民收入的不平衡，无法形成有效需求。据建设部发布的我国四类三档城市商品住宅价格，低价位是800～2500元／m[2]，中价位2000～5000元／m[2]，高价位4000～10000元／m[2]。平均房价相当于城镇居民家庭年收入的10倍，大大高于国际上一般认可的3～6倍。另外我国城镇居民收入也存在很大差异：20%的家庭收入占城镇居民总收入近一半（图2）。居民储蓄存款也同样，尽管全国储蓄存款余额高达50000亿元，但90%以上的普通家庭人均储蓄仅1000余元。大多数居民即使欲改善居住条件也心有余而力不足。
其次，贷款利率的过高和利率不固定，以及社会保障制度的不完善，造成贷款买房者风险过大。尽管央行已连续下调存贷款利率，住房公积金贷款和商业性贷款也相应多次下调，但长期贷款的利率依然达5.67%和7.65%。以购买一套30万左右的普通住宅为例，70%房款申请15年的组合贷款，每月需还1855元，按还款额不超过收入的40%计（银行商业性贷款的审批条件），则家庭月收入应在6000元以上。如若在15年间，遇到利率上调，或者失业使收入减少等，买房者将承受更大的压力。
再次，房价构成的不平衡也影响了需求。目前房价组成中税费和发展商利润占了近一半。另外房产买卖过程中3%～5%的契税和其他收费也一定程度上影响了需求。
总之，我国宏观的财政政策和货币政策能够有效地刺激国内的需求，拉动国民经济的增长，对我国房地产业长期发展有着显著的利好作用。但是，由于宏观政策的滞后性，在短期内难有明显好转。另外因过去政策的影响，我们在市场规范化、法制化以及居民观念更新上还有很多工作要做，短期房地产业将在平稳回落中稳定发展。
