摘要：对于居家配套而言，每个住房买家都不希望离家门口近的就是垃圾场了。但对于一个城市而言，垃圾场又是必不可少的。本文就广州市番禺区火烧岗垃圾填埋场周边土地利用情况进行实地调查，并对其土地利用结构进行研究分析。
关键词：邻避效应 住宅价值 补偿机制
一、火烧岗垃圾填埋场对周边不动产价值的影响
邻避设施所在区域，一般都会由于邻避设施二次污染或人们对这类设施的抗拒性等影响而导致土地、房屋等不动产价值的贬值。其中不动产的价值主要是指受影响的使用价值和投资价值。对于不动产的使用价值，是指给居住者提供好的居住价值，从地段、配套、物业、户型、装修等各个方面创造好的居住品质。不动产的投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值，即能否带来价值的保值增值。
（一）实地考察、市民访谈情况
围绕垃圾填埋场直线距离4公里以内的住宅楼盘不在少数，约有10个住宅小区，其中距离填埋场只有2公里的万博翠湖花园更是定位为高档别墅住区。因与垃圾填埋场仅一条马路之隔，这个高档别墅小区里有不少的别墅长期处于空置状态。据居住在华南碧桂园的冯业主说：“家里阳台上的植物受垃圾臭气的影响都叶黄根枯了。”
根据实地走访发现，紧邻着垃圾填埋场南部布置，仅用面积不大的防护绿地分隔的汽车销售中心、番禺节能科技园等则更是臭味萦绕，即使是寒冬仍无法抑制垃圾散发的味道。据访问园区员工：“每次在公司旁边的公交站等车简直就是一种折磨，有时为了不在那里等太长时间，宁愿挤上人满为患的车厢内，也不愿再在那里等下一趟车的到来，这味道太大了。”“每天上班经过的臭水沟太难闻了，每次都要小跑走开。”
（二）距离变化对住宅价值的影响
从居民的住宅选择理论出发，邻避设施影响周围住宅的环境品质后会降低居民的购房欲望和居民对住宅的满意度，继而导致城市居民对该设施周围住宅的支付意愿显著降低，在市场充分竞争的条件下，这会导致邻避设施周围住宅价格的下降。从区位因素来看，周边公共配套设施对不动产价格的影响极大，邻避设施作为公共配套设施对城市的整体发展是必要的，但是其产生的不良后果以及价值损失需要周边居民承担。到邻避设施距离越近，不动产价值损失越大。
本次研究运用数据分析法进行分析，选取了垃圾填埋场周边住宅楼盘的数据，其中包括与垃圾填埋场的距离、住宅价格、容积率、绿化率。通过数据分析从而量化距离变化对不动产价值的影响。
从收集的 10 个楼盘的数据来看，住宅单价平均值达到 33267元/平方米，住宅单价最便宜的为 21038元/平方米，最贵的达到50347元/平方米。从距离上看，住宅到垃圾填埋场的平均距离为 2.73千米，其中最大距离为3.8 千米，而最小距离为1.3千米。住宅价格与到垃圾填埋场的距离这两者并非呈线性关系，但根据线性回归研究方法，在其他条件不变的情况下，估计住宅到垃圾填埋场的距离每减小 100 米，住宅的平均价格约降低 0.28%，从绝对数值来看，住宅的平均价格下降 39.09 元/平方米。垃圾处理场周围住宅价格的空间差异可以从两方面来理解：一方面，垃圾填埋场带来的噪音、气味和视觉污染等在某种程度上降低了周围住宅的舒适度，从而使得人们对其附近的住宅的支付意愿降低。因而离垃圾填埋场越近，房价越低；另一方面，房价随着到垃圾填埋场的距离的增大而升高，此间增加的价格可以视为是“住户逃避邻避设施之自我防卫支出”，即人们普遍愿意支付更高一点的价格来达到规避垃圾填埋场的目的。因此，要避免邻避设施带来的邻避冲突，可以考虑在设施的影响范围内对居民提供一定的经济补偿。
二、邻避设施补偿机制探究
（一）补偿机制存在的问题
结合国内外邻避设施补偿机制的发展状况，通过了解垃圾填埋场的补偿机制现状，我们发现存在如下问题：
1.直接补偿方式单一
对于垃圾填埋场可能对附近村民产生的负外部性影响，没有系统深入地研究垃圾填埋场在不动产价值、居民健康和生态环境等方面产生的长远影响，导致补偿方式过于单一，对缓解邻避冲突作用不足。
2.权威补偿机构缺乏
对于垃圾填埋场的潜在风险和可能发生的意外灾害，没有及时成立专门的组织机构来应对该邻避设施未来出现的各种突发状况，将周围居民及不动产的损失降到最低。
3.长效监测机制缺失
对邻避设施的管理监测是一项长期又艰巨的工作，垃圾填埋场在这方面的措施是匮乏的，没有建立可持续发展的监测机制。
（二）相应对策建议
构建合理的回馈和补偿机制是解决邻避冲突和保障不动产价值最有效的办法之一。完善的补偿机制能够逐步减小甚至消除设施附近居民的边际收益、边际成本和社会收益、社会成本之间的差异。结合垃圾填埋场项目的具体情况，提出以下补偿建议：
1. 直接补偿
直接补偿包括现金赔偿、财产保险、增加社会福利等措施。在开征房产税的情况下，邻避设施的建设会降低周围的住房价格，居民可以通过少交房产税得到补偿。另外以各种形式增加选址社区的医疗、住房、教育等社会福利，提供应急基金以支付未来发生意外灾害或风险所造成的损害等。
2. 就业刺激
处理场方应承诺附近村民，可以雇佣一定数量住在垃圾处理场附近的居民及其家属，进厂工作，作为另一种形式的补偿。将已有的居住区变为潜在的工厂“家属区”，不仅提高了人们的工作热情，而且将会积极监督邻避设施未来的运行管理，同时提高了地区就业率，产生社会效益。
3. 规划补偿
运用规划具有正外部性效应的设施抵消邻避设施的负外部性效应。可以根据未来规划和居民需求，因地制宜，对建筑的外环境进行改善，包括建筑外立面的改善、建筑所在环境的美化和对建筑周边环境的改良。通过美化邻避设施建筑的外立面的手段不仅可以美化周围景观，也可以缓和周边居民的邻避情绪。建议在落实防护距离基础上，在垃圾处理场附近设立共享居民区域，配套绿化、休闲设施，修建公园、公益体育场或社区活动中心，努力将垃圾处理场改造成“邻利设施”。
4. 加强管理和监测
风险保障作为降低邻避效应管理手段的关键，通过为居民提供应对可能损害的保险性措施，达到减轻居民预期恐惧与保障不动产价值的目的。运行管理方在严格执行安全和环保标准进行生产的同时，应该在实际运行中，进行各项数据的实时监测，并及时提供和公开必要的信息给有需要的居民，促进双方相互沟通交流。
三、结语
对环境市政设施邻避效应的程度和影响范围的实证研究．可以为解决我国城市环境设施的选址和建造过程中引发的邻避冲突提供参考。在实际设置设施时应参考设施本身的科学防护距离和民众对设施的心理可接受距离，尽可能设置严格的防护距离．以降低民众对设施的风险判断，从而减轻邻避程度。
参考文献：
[1]从经济学角度探析邻避效应[J].董平. 现代商业.2015（23）
[2]公众参与城市规划——环境邻避冲突化解路径[J].程多威. 安徽农业大学学报（社会科学版）.2014（03）
论文作者:何淑君
论文发表刊物:《基层建设》2018年第11期
论文发表时间:2018/6/7
标签：设施论文; 垃圾论文; 住宅论文; 填埋场论文; 距离论文; 居民论文; 价值论文; 《基层建设》2018年第11期论文;