住房按揭贷款违约风险及其防范机制，本文主要内容关键词为：按揭贷款论文,住房论文,机制论文,风险论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、引言
住房按揭贷款在一级抵押的基础上，通常又进行了二级担保，是安全性较高的信贷品种，但在一些特定条件下，它也存在违约风险，而这种风险一经产生，规模就将十分巨大，会带来严重的社会负面影响。
从经济学意义上来理解，按揭贷款合同可以看成内含一种期权，借款人的首付款及已付款可视为期权费(premium)。借款人违约(抵押房产的赎取权被取消：foreclosure)，就是借款人放弃期权，贷款人取回房产而借款人由此免去抵押所需的债务和责任。这样，按揭贷款合同类似一种美式看涨期权(call option)，可以用相应的金融工程分析方法来分析按揭贷款的违约风险的影响因素。
中国住房按揭贷款正处于发展的起步阶段，因此借鉴先进国家防范违约风险的经验将是有益的。例如，美国的抵押贷款业正在迅速发展“损失缓解”(loss-mitigation)体系，以便认别和处理那些很有可能最终带来违约风险的逾期贷款。联邦全国抵押贷款协会(FNMA，即Fannie Mae)和联邦住房抵押贷款协会(FHLMC，即Freddie Mac)都建立了这方面的模型。而住房和城市发展部(HUD)则根据抵押贷款业者的违约损失额和损失缓解的成功率来对它们的服务进行评级，激励其减少按揭贷款损失(Ambrose和Buttimer，2000)。由于金融市场发育尚不成熟，中国在防范住房按揭贷款违约风险方面有一些特殊困难，需要设计更有针对性的防范机制。
二、住房按揭贷款违约风险的影响因素
类似于美式看涨期权，借款人(期权购买者)有3种选择：一是违约(放弃期权)；二是提前付清取得房产(提前执行期权)；三是按期付款直至最后取得房产(到期执行期权)。由于借款人认为放弃继续还款反而可带来更大利益而导致的违约，称为理性违约，通常这与购房者的个人财力无关，而由于借款人无力继续还款而被贷款人取消其房产赎取权的违约行为则称为被迫违约，这主要是由于个人财力上的原因引起的。
房产价值与按揭贷款违约的关系是住房按揭贷款违约风险研究的中心问题。贷款人试图通过确定最佳的按揭比率(loan-to-value；LTV)，使借款人自身的财富也部分地暴露在房价变动的风险之中，以减少借款人的违约行为。任何的房产价值下跌都将使借款人的财富受损，这样就给贷款人一个应对违约的缓冲。因此，通过降低LTV比率，可以减少违约行为(Ouigley和Order，1995；Capozza，Kazarian和Thomson，1998)。
即使贷款人在签订按揭贷款合同时加强对借款人的资信审查，在控制借款人违约方面也能力有限。例如，早在20世纪60、70年代，Herzog和Early(1970)以及Williams，Beranek和Kenkel(1974)等就指出借款人的特征在预测按揭贷款开始后的第2年的借款人违约方面作用有限。还有，Furstenberg(1969)发现大多数违约发生在合同生效后的第3到第5年。与此相对照的是，许多文献指出，利率与房产价值的相互影响才是决定借款违约率的重要因素(Kau，Keenan和Kim，1994；Foster和Order，1998；Jackson和Kassernan，1980)。
从防范违约风险的现实意义出发，研究贷款人行为和借款人贷款逾期后的行为之间关系是重要的。这里需要严格定义违约(default)和逾期(delinquency)。违约指借款人抵押房产的赎取权被取消(foreclosure)，而逾期则指借款人没有支付到期的还款。借款人在逾期的一定时期内，可以选择违约或者“复活”按揭贷款合同付清拖欠还款并支付可能有的罚金)。这种区分是必要的。例如，根据Ambrose和Capone(2000)，在1989年至1996年期间，1989年生效的42764份的美国住房按揭贷款合同有13％的逾期率。在初次逾期的5650个借款人中，超过59％在被取消赎取权之前“复活”了合同，而另外的40％则最终被取消了赎取权(违约)，因此真正的违约率为5％。
总结起来，利率波动和住房价格波动是住房按揭贷款违约风险的最重要影响因素。
(1)利率波动。其他条件不变，利率波动性增加会增加提前付清的概率。例如，根据文献[2]，当住房价格波动率为10％，利率波动性由5％增加到15％时，相应的提前付清概率由62％上升到93％，而逾期率则由3.6％下降到3.3％。
(2)住房价格波动。其他条件不变，当住房价格波动性增加时，提前付清的概率下降，而逾期率则上升。Ambrose和Buttimer(2000)指出，当利率波动率为10％，住房价格波动性由5％上升到15％时，相应的提前付清概率由92％下降到57％，而逾期率则由0.3％上升到10％。随着逾期率上升，违约率和合同“复活”率也上升了，而且其中后者上升的幅度和概率值都较前者大，说明在住房价格剧烈波动时，借款人相对比较倾向于选择“复活”按揭合同。
(3)利率波动与住房价格波动的相互关系。当两者同时剧烈波动时，“复活”合同的概率最大。但是，在住房价格稳定而利率波动剧烈的时期，提前付清的概率最大。“复活”合同的愿望建立在未来房产价格上涨的期望之上，这与看涨期权的特征吻合。
三、住房按揭贷款违约风险的防范机制
在住房按揭贷款合同生效以后，为了防范违约风险，贷款人必须采取措施管理进入逾期的贷款并且鼓励“复活”合同。这就是发达国家所谓的“损失缓解”措施。这些措施包括特殊宽限期、按揭贷款合同修订、变卖抵押房产、部分所有权(分享所有权)等等(clauretie，1990)。
根据中国的特殊国情，住房按揭贷款违约率上升的一个重要原因是贷款回归机制的不健全。由于尚未推行按揭贷款证券化，目前只有发放贷款银行一家承担风险。而一旦出现风险，银行对借款人所抵押的住房处理起来又有困难，因为中国大部分地区的房地产交易市场还处于初建阶段，在市场体系不完备的情况下，要处理大量的房产非常困难。因此，中国发放个人住房按揭贷款的银行也应把违约风险防范的重点放在“损失缓解”体系的建立上。现阶段，可以考虑采取以下4个主要的防范措施。
(1)积极的宽限期政策。如前所述，有的借款人开始逾期是由于财力困难，则贷款人则可以推迟取消其抵押房产赎取权以避免其最终被迫违约。当然，判断一个“损失缓解”策略的效率的最终标准要看是否减少了违约损失。根据Kau和Kim(1994)，债务偿还期的延后确实增加了“复活”合同的概率，但并无证据表明其对最终违约率的影响。可以这样来理解Kau和Kim(1994)的结论：由于贷款人的宽限期政策，一部分开始逾期的借款人在这段时间内个人财力状况有改善，从而“复活”合同，而另一部分借款人则还是被迫违约，而“复活”合同的这一部分人可能在下一期还款到期时再次被迫逾期，乃至被迫违约。这种过程持续下去，则最终的违约率可能变化甚微。
尽管如此，宽限其政策仍有其积极意义。它使贷款人可以降低某一期逾期贷款的比例，更重要的是，可以等待宏观经济环境的变化带来的某种机遇，以便减少按揭贷款损失。
(2)无限责任抵押政策。这种政策牵涉的法律问题较多，即使在美国，也只有部分州允许抵押贷款人采用。这些州的法律允许贷款人追查违约借款人的其他资产以便弥补其任何违约损失。假设借款人拥有其他资产，则无限责任抵押政策对其是否违约产生巨大影响，实践证明这是贷款人控制违约风险的最有力的武器。事实上，如果把真正的“损失缓解”的成功定义为违约率(抵押房产赎取权的取消)为零，则它可能通过无限责任政策来达到，因为借款人不可能从其违约行为中得到任何利益。这种情况下，只有极端的被迫违约才可能发生。当然，即使采用这种政策，也不能保证逾期不发生。
(3)积极的违约罚金政策。这种政策与宽限期政策作用类似，可互换使用或结合使用。其基本理念是降低借款人“复活”合同的成本。正常的按揭贷款合同规定逾期的借款人必须完全付清拖欠的到期还款及其利息，还要支付一定的罚金，才能“复活”(继续)合同。一般地，罚金可能按未清偿还款余额的一定比例或者某个固定金额来收取。贷款人可以提出减轻或放弃违约罚金来促使逾期借款人“复活”合同。但是这种政策有可能产生“双刃剑”式的效应。一方面，由于“复活”合同成本降低，逾期借款人继续合同的概率上升；另一方面，由于违约的总体成本下降，借款人逾期的可能性也增加。Foster和Order(1998)认为这两种效应的相对强度是不确定的，因此贷款人采用这种政策应慎重。在特定的情况下，甚至可以考虑采用提高罚金的措施来预防逾期和违约的发生。这里，借贷双方是两个博弈方，提高罚金的措施作为一种“威胁”，能否起作用取决于其可信度。
(4)增加借款人的信用成本。我们可以合理地假设，每个借款人都认为自身的信用等级(或未来获取信用的能力)是有一定价值的。虽然贷款人不知道借款人对其自身信用价值的判断，但它可以通过公开借款人信用状况的报告来影响借款人的行为。Ambrose和Buttimer(2000)的模拟结果显示，当贷款人不公开借款人逾期的信用状况报告，或者借款人认为自身的信用等级毫无价值时，按揭贷款逾期的概率竟接近100％，而相应的违约率接近30％。但是，当贷款人公开借款人信用状况报告或者借款人对自身信用等级的估价上升时，上述两个概率戏剧性地下降了。不过值得注意的是，无论借款人对自身信用等级的价值估计有多高，其违约概率都是正的。这里虽仍然与被迫违约率有关，但也同时要求贷款人应采取措施，不断给借款人加强一种观念，即信用的丧失或降低是代价高昂的。
四、结论
住房按揭贷款违约风险的主要影响因素是利率和住房价格的波动性。为了防范住房按揭贷款违约风险，贷款人应采取“损失缓解”策略。根据中国的现阶段的国情，可考虑采取积极的宽限期政策、无限责任抵押政策、积极的违约罚金政策和增加借款人的信用成本等具体的防范措施。
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