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摘要：本文以东莞市虎门镇广场地块“三旧”改造为例，在结合控规指标、控制体系的基础上，采用对“三旧”改造地块空间界面的控制与引导方法，并提出多项指标对地块开发改造的过程进行控制和引导，提高“三旧”改造的可操作性。
关键词：旧城镇；空间控制；引导方法
一、项目概况
（一）区位分析
虎门镇广场地块位于东莞市虎门镇的中心区，北临虎门大道，与虎门镇政府隔路相望，东临中心广场，西与太平水道相邻。
（二）用地现状综合分析
改造地块现状用地类型以居住用地和商业用地为主。居住用地大部分为旧村形式，少部分为旧厂房改造成的宿舍；商业用地为新洲水产品批发市场和沿路的餐饮店。
改造地块内现状建筑大部分为村民住宅，少部分为废弃的厂房。现状建筑的建筑高度大部分为低层建筑和多层建筑，由于建设年代较为久远，建筑质量大部分一般或较差。
（三）现状综合评价
改造地块现状粗放的土地利用形式和建筑形式已经与虎门镇中心区的形象格格不入，影响到了虎门太平广场周边的空间形象和城市品位，降低了土地价值。
二、规划布局
（一）功能定位
结合改造地块的区位和改造潜力，本次改造地块的功能定位为：东莞市虎门镇中心区的重要组成部分，以居住、商业购物为主的商住区。未来发展定位为：营造富有活力、多元化的城市空间，打造高品质、人性化的现代宜居社区。
（二）用地布局
依托太平水道，结合滨江亲水景观带布置高层点式住宅，塑造视线通透、亲水的城市居住空间。通过步行街、开敞空间、街头绿地等景观要素打通太平广场与太平水道之间的空间联系，并通过广场路步行街形成充满活力的城市繁华街区，打造宜人的购物环境。
将建筑和开敞空间与居住、商务、商业、休闲、娱乐等功能进行有机融合，并按照空间构图原理进行有序布置，形成地域标志和个性场所。整合周边优势资源，通过对城市公共活动空间的着重塑造，构筑“人与自然和谐共生”的城市空间环境。
三、城市空间特色营造
“三旧”改造地块规划编制过程中，在首先满足经济效益平衡的前提下，如何给城市提供一个良好的空间形象、如何在下一步地块开发的过程中提出切实有效的开发控制方法是十分迫切需要解决的问题。
（一）控制要素
控制性详细规划的控制指标体系主要是以用地控制为主，指标与开发区域性质及其控制深度有关，其中用地性质、面积、容积率、建筑后退红线、建筑高度、绿地率、建筑密度、停车泊位、出入口方位和公共配套设施等十项指标是控规体系的基本要素。但是控规的指标体系主要表现为对地块的功能控制和开发强度控制，而没有对城市形象和城市特色进行深入研究。
考虑到“三旧”改造规划所具有的特性，本项目结合控制性详细规划的指标控制体系，提出对改造地块空间界面控制与引导的控制指标，包天际轮廓线、开敞空间、视线通廊、建筑高度、建筑连续面宽、间口率、建筑裙房高度、建筑风格等多项指标。
（二）指标要素控制与引导
1.天际轮廓线
在“三旧”改造中天际轮廓线主要由沿街高层建筑组成，高层建筑决定了天际轮廓线的起伏变化。本次规划在对沿街建筑天际轮廓线进行设计时，充分考虑了道路等级、滨水景观等对天际轮廓线的影响。滨水天际轮廓线因视点不同而异，既要考虑与地块内部的关系，也要考虑滨水建筑及内部建筑观水的视线。
（1）沿街天际线——虎门大道虎门大道为虎门镇的交通性主干路，交通流量较大。道路沿线已建建筑高度大都在80~100米左右。由于改造地块西邻虎门大道跨江（太平水道）的立交匝道，规划改造地块沿虎门大道建筑高度从太平广场开始从东往西逐渐升高、至太平水道逐渐降低。沿虎门大道的建筑高度控制在80~100米之间，在地块中央形成视觉中心，这样所形成天际轮廓线较佳。
（2）沿街天际线——长堤路长堤路为沿太平水道的滨江景观路，沿该侧道路的建筑应该重点控制其高度。改造地块北邻虎门大道跨江的立交匝道，改造地块中央为步行商业街。
规划结合步行商业街，改造地块沿长堤路建筑高度从立交匝道至步行街逐渐降低、从步行街至长德路逐渐升高，在步行街两侧形成舒适宜人的购物环境。沿长堤路的建筑高度应控制在60~100米之间，以90米为宜。
（3）沿街天际线——长德路长德路为地块南侧的次干路，沿线已建建筑高40~100米不等，改造地块西邻太平水道。
规划结合太平水道的景观控制，改造地块沿长德路的建筑高度控制在60~100米之间，以90米为宜，沿长德路所形成天际轮廓线较佳。
2.开敞空间
开敞空间是人与人、人与社会、人与自然进行信息、物质交换的重要场所，承担着人们多样的生活需求。一方面，改造地块滨临太平水道，亲水的公共开放空间不但对人的视觉、心理及生理产生积极影响，而且其独有的亲水性和天然性也会满足周边居民的生活娱乐需要。另一方面，由于本改造地块位于虎门镇中心区，其“寸土寸金”的用地现状和地价等因素，导致开放空间极易被各种理由的开发所侵占，规定的绿地、广场等开敞空间面积也有限，难以满足人群的集散、休闲要求。
本规划结合太平水道与太平广场，对在地块内部需要规划公共开敞空间的地方进行控制，设置景观节点。依托两者之间形成的视线通廊，建立“绿色通道”，营造景观界面，形成具有可持续性的绿色开敞空间模式。
3.视线通廊
视线通廊是指通向景观资源或节点的视线廊道，通常与开敞空间相结合。视线通廊的控制通常包括自然景观视线通廊和人工景观视线通廊两种。自然景观视线通廊的控制主要采取保护现状的办法，禁止在形成视廊内建设任何遮挡物或影响视觉效果的构筑物；人工景观视线通廊的控制主要作用于建筑物的塔楼和裙楼，如果临水地块面宽超过预定值时，须设一条一定宽度的通往水体的视廊，在视廊的空间范围内不应有任何建筑或严重遮挡视线的构筑物。
本规划充分考虑改造地块内部公共空间要求以及与太平水道的视线关系，通过广场路视线通廊将太平广场和太平水道及其周边空间有机连接，使地块内部的高层建筑与水体和太平广场之间能够视线贯通，突出领域感和标志性，形成系统性的公共空间。
本规划将广场路视线通廊宽度控制为不小于40米，视线通廊范围内建筑高度不大于15米。同时，规划建议引导太平广场与太平水道之间、商住地块与太平广场和太平水道之间，要形成相互渗透和联系的视线联系廊道。
4建筑高度
沿街高层建筑高度控制主要目的有营造良好的空间尺度，形成优美的沿街建筑天际轮廓线；对某些重要景观资源的控制，形成视线通廊；结合地块的功能定位，形成标志性建筑。
(1)控制原理一
在城市设计中，通过对街道断面高宽比（H/D）的控制来营造符合所在片区功能的街道空间氛围。街道断面高宽比（H/D）指的是沿街高层建筑高度（H）与该高层建筑至道路断面远端建筑边缘的距离（D）
之比（见图1）。
（2）控制原理二
根据《东莞市城市规划管理技术规定》，沿城市主干道两侧新建、改建建筑物的控制高度（见图2）：
H/S≤tg a a ≤75°
主干道外，沿24m及以上宽或4车道以上的城市道路建筑的控制高度：
H≤1.5（W+S）S≥H/1.5－W
式中： H—建筑高度
a—仰角
S—建筑后退（该侧）道路红线距离
W—道路红线宽度
图1 街道断面高宽比控制原理
图2 建筑高度控制示意图
（3）规划控制
规划依据上述原理，结合改造地块所在的区域位置、土地价值以及建筑方案空间模拟，对各道路沿街高层建筑进行控制：虎门大道建筑高度控制在80~100米，道路空间感均衡；长堤路建筑高度控制在60~100米，街道空间感开阔；长德路建筑高度控制在60~100米，街道空间感相对均衡。
5.建筑连续面宽
建筑连续面宽是指建筑水平投影长度的总和，其中建筑面宽分塔楼和裙楼的建筑面宽。在地块的实际开发控制中，塔楼的连续面宽尤为重要。
传统开发控制中，对建筑的控制主要通过容积率、建筑密度、建筑高度等在二维层面上进行设定，而没有对临江、临路建筑形体进行多维上的限定，从而导致许多住宅楼、酒店为了争取到更多的景观面而不断扩展其建筑面宽，最终导致临江、临路等重要景观资源“高墙”耸立的局面。建筑面宽的控制要综合考虑建筑的功能要求，其中住宅建筑面宽的确定要考虑住宅建筑连拼的情况。住宅建筑面宽过宽，很容易阻碍景观的渗透和盛行风的渗入，这时就要考虑住宅户型面宽和最大能承受几栋户型拼接的问题。
根据建筑模拟及相关开发经验，对于居住建筑而言，当高层建筑连续面宽不小于3个住宅单元面宽（90~100米）时，建筑界面过长且密闭，对沿街空间产生压抑感；当高层建筑连续面宽不大于2个住宅单元面宽（60~75米）时，沿街空间感较为适宜，行人的视觉较为舒适，这也是考虑到居住建筑高度普遍大于100米和一梯六户、两户型相拼接的最大限值。
规划依据本改造地块的面积和区域位置，对各道路沿街高层建筑连续面宽进行控制：虎门大道（交通性主干道）建筑连续面宽不大于90米；长德路（一般城市干道）建筑连续面宽不大于60米；广场路（城市内部景观路）建筑连续面宽不大于50米；长堤路（景观性道路）建筑连续面宽不大于50米。
6.间口率
控制建筑与景观资源之间关系的方法，除了控制建筑面宽之外，还可以利用间口率来控制。间口率反映了高层建筑（塔楼）面宽总和与地块面宽之间的关系，通常用高层建筑面宽总和与地块该侧面宽比值来表示。
为有效地实现高层建筑纵向上空间与重要景观资源的渗透，通常将建筑面宽与间口率两个指标结合控制。例如日本神户市的MM21滨海新区为保证滨水景观的通透性与层次性就要求间口率在0.4以下；深圳大梅沙旅游度假区为保证旅游区的视野开阔和景观的良好性将建筑面宽控制在60米，间口率控制在0.5以内。根据各地的经验总结和对建筑形态的分析，高层建筑面宽与间口率通常采用最大建筑面宽不大于50米，间口率不低于0.5，沿街建筑界面通透性较好，这种控制方式相对理想，且不影响地块开发；在开发密集或者地价较高的地区，可以稍微降低控制要求，但最大建筑面宽应不超过75米，间口率不高于0.6。当间口率超过0.7时，沿街建筑界面过于封闭；当间口率低于0.4时，沿街建筑界面通透性强，但对地块开发建设控制过严。
考虑到居住建筑的朝向需要、交通性道路以及与太平水道、太平广场重要景观资源的通透性等因素，虎门大道（东西方向）间口率控制为0.7，长德路（东西方向）间口率控制为0.6，长堤路（南北方向）间口率控制为0.4~0.5。
7.建筑裙房高度
在城市设计的街道空间与界面控制中，街廓比控制也是一个很重要的控制要素。街廓比是指建筑后退道路红线距离（D）与临街建筑高度（H）之比。
控制原理：在城市设计的街道空间与界面控制中，是以街廓比控制来实现空间设计原理的。街廓比指的是道路宽度与临街建筑高度之比。一次街廓比指临街裙房高度与人行道宽度之比，主要反映了行人对空间的感觉；依照经验，H/D宜≤1。
规划地块以商住用地为主，裙房设置一般为3层。根据经验，一般裙房每层高度为4.5~5米，本次规划裙房高度不应大于15m。
8.建筑风格
建筑风格通常结合整体空间景观、景观轴线、公共空间节点以及地块开发强度的要求，从建筑形式、建筑色彩等方面对建筑风格进行整体把握与控制引导，确定各地块的建筑高度、建筑群体组合方式、标志性构筑物等。
本改造地块的主要建筑皆为现代风格，居住建筑应与周边建筑相协调，商业建筑则可以适度与周边建筑区分，显示地标形象，建筑立面应注意细节和人性化设计；建筑造型宜采用“塔楼+裙房”的形式，将高层建筑主体加大间距，通过裙房加强沿道路、太平水道、太平广场等空间界面图3 城市设计总平面图的连续性，同时满足景观渗透要求；建筑色彩控制通过对周边自然环境背景、建筑物及构筑物色彩等进行色彩分析与提取，规划建议商业建筑墙面宜以米黄色、浅灰色等浅色为基调，加玻璃幕墙点缀。
图3 城市设计总平面图
（三）环境设计控制与引导
本规划根据区位特点，在沿街绿化、广告标识、人行系统、地面铺装、小品设置和夜景照明等环境设计方面提出若干建议性的控制要求。
街道应建立良好的空间序列和形体秩序，空间尺度宜人，街景错落有致。沿街绿化应注意选用冠大、荫浓、挺直的行道树，间以小片绿篱、草坪和花坛点缀，人行道以彩色预制地砖铺砌，灯杆以古典铸花造型为宜。
地面铺装及建筑小品、广告招牌、垃圾桶等公共场所构成要素宜统一基本色调、形式和性质。街道的广告牌、宣传牌、标志牌宜统一设计，应与周围的空间环境相协调，不得随意挂立和破坏景观。
夜景照明可以采用轮廓照明、透光照明、动感照明、建筑物内透光照明等方式，突出商业步行街和水体。小区内部规划建议路灯照明采用30~40cm高的草坪灯，以保证人们夜间活动的安全。
（四）开发控制图则
本项目在控规地块分图则的基础上，结合提出的改造地块空间界面控制与引导指标，编制出地块开发控制图则，发挥“三旧”改造规划在地块的开发改造与建设管理中的作用，提高规划的可操作性。
四、结语
“三旧”改造是广东省在面对当前城市发展存在土地资源不足、土地利用粗放等困境时，希望通过城市更新改造来推动城市转型升级的积极探索。由于“三旧”改造政策施行时间较短，不可避免的存在一些问题和不足，但是随着政策的不断完善和“三旧”改造规划编制方法的不断创新，“三旧”改造也必将从摸索开始走向完善成熟，从注重经济效益走向注重城市综合效益，从而真正实现城市更新改造、集约发展的目标。
参考文献：
[1]广东省人民政府.关于推进"三旧"改造促进节约集约用地的若干意见(粤府[2009]78号).
[2]杨廉,袁奇峰.珠三角"三旧"改造中的土地整合模式——以佛山市南海区联滘地区为例[J].城市规划学刊,2010(2):14-20.
[3]魏良,王世福.城市规划视角下的"三旧"改造公共干预机制研究——以广东省"三旧"改造项目为例[J].南方建筑,2011(1):26-29.
论文作者:黄海玲
论文发表刊物:《基层建设》2016年18期
论文发表时间:2016/11/29
标签：建筑论文; 地块论文; 太平论文; 空间论文; 高度论文; 虎门论文; 沿街论文; 《基层建设》2016年18期论文;