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摘要：房地产开发项目是一项复杂的、系统的工程，具有开发周期长、投资金额大、多风险的特点。房地产开发的健康、有序从根本上取决于前期策划、规划设计、建设、促销的理性构思和运作等，风险研究是实行有效的风险管理的基础，是实现房地产业健康良性发展的前提。本文针对房地产开发项目风险管理进行探讨，为有效化解房地产开发项目运行中的风险提供一些参考。
关键词：房地产开发；工程项目；风险管理
房地产的开发项目是非常复杂的系统性工程，任何一个开发商都希望能够通过加强房地产开发项目的工程管理，将工程的造价降低，并希望降低工程的风险。要把整体的项目与各个环节的开发相互结合，并实行项目的管理。以此实现各个环节的相互配合以及协调发展，从而实现房地产业经济与生态效益等相结合，但是房地产开发项目有着投资过多、技术要求较高、周期太长与风险性较大等的特征，所以说工程管理是一项非常复杂的管理工作，工程管理和房地产工程的建设有非常密切的关系，这些贯穿了工程建设的每一阶段。如果房地产的开发项目工程管理收到的效果比较好的话，这就有利于提升整个房地产工程的质量，从而会促使房地产持续健康的发展。
1 房地产实施全面风险管理的重要意义
1.1实施全面的风险管理，有助于对风险的认识和处理
要想加强对房地产项目的风险控制，就必须对风险有着很清楚深刻的认识，要在对房地产各种风险科学分析的基础上，严格把握住房地产市场的风险状况，要做到对风险的精确估算，严密的判别，科学的分析，从而对整个房地产项目的风险识别，风险管理奠定一定的基础，同时，有助于房地产企业可以用多种方式对房地产项目将要面临的风险进行对比，从而做出最合理最科学的决策。
1.2房地产项目风险管理可以促进房地产决策科学化，大幅度降低了决策的风险性。
在对房地产项目各种风险的深刻认识上，采用先进的风险评估手段，对房地产项目即将面对的各种风险作出处理，这样便可以将房地产项目中的各种损失降到很低，或者采取相关的前瞻性策略，让房地产项目及时在遭受了风险的情况后也可以获得一定的费用补偿，从而大大降低了企业的损失，有助于提高房地产开发者的利益。
1.3房地产项目风险管理有助于培养提高房地产商的风险意识
有利于一改以往被动的接受来自各方面的房地产项目风险为主动的去认识风险，并对风险作出合理的预测，采取科学的处理措施。有助于房地产的安全开发，很大程度上降低了风险，增强了应对市场风险的能力。
2 房地产开发项目风险管理过程
2.1 房地产开发项目风险识别
风险识别是风险管理中的重要步骤，主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。通过风险识别应尽可能全面地找出影响风险管理目标实现的所有风险因素，采用恰当的方法逐一分析各风险因素产生的根源。
2.2 房地产开发项目风险分析
风险分析包括风险定量分析及风险定性分析。风险定量分析则是量化风险的出现概率及其影响，确定该风险的社会、经济意义以及处理的费用和效益分析。风险定性分析是确定风险发生的可能性及其后果的严重性，并按照风险对项目目标可能的影响进行风险排序。
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2.3 房地产开发项目风险检查
在房地产开发项目实施过程中，要对各项风险对策的执行情况不断地进行检查，并评价各项风险对策的执行效果；需要检查是否有被遗漏的过程风险或者发现新的工程风险，也就是进入新一轮的风险识别，开始新一轮的风险管理过程；在工程实施条件发生变化时，要确定是否需要提出不同的风险处理方案。
2.4 房地产开发项目风险对策
风险控制对策是指处置风险和避免或减少损失所采取的各种措施和手段，这种处理技术的主要特征是力图避免或减少涉及风险各方所面临的风险及其影响，即通过回避风险、损失控制、非保险转移等手段，消除或抑制风险因素，防止风险事件发生，尽可能地将风险损失减少到最低限度，一般在损失发生前实施。回避风险系指直接避免能导致风险的事项和活动，以消除可能发生的损失。
2.5房地产开发项目风险控制
完善的控制体系和有效的实施，是控制风险的可靠保证，同时也将成本管理与企业的整体经济效益直接联系起来，对减小财务风险的作用极其显著。跟踪已识别的风险，监视残余风险，识别新出现的风险，修改风险管理计划，保证风险计划的实施，并评估风险减轻的效果是项目控制的主要任务。
3 房地产开发项目风险管理控制对策
3.1风险识别
这一部分的风险识别就要求房地产开发企业进行全面的行情了解和掌握，要尽可能的熟悉相关的法律知识和监督环节。除此之外还要对企业的资金和技術进行分析，通过对自身企业内部情况的分析，尽可能全面的掌握更多信息，尽可能估量到各种系统的风险和非系统风险。这一部分是整个风险分析的基础，如果这一步没有做好，之后的工作都等于是零。对于风险的识别是一定的基础。只有这一个部分做好了，以后的评估才能够更好的进行。在这一过程中也会发现很多问题，需要企业管理和负债人员进行讨论和调控，尽可能的将风险降到最低最小。
3.2风险预测
由于房地产是一个高投资的行业，投资前对风险的预测非常重要。房地产项目一旦投资，就要面对一个相对狭窄的消费市场具有很大的风险性。风险的预测指的是投资之前，投资者要对房地产市场的发展趋势和供求状况进行全面调查分析，然后选出能够获取较大收益的投资项目，投资前的预测对房地产投资项目的成功与否有着直接的影响。
3.3通过分散投资来控制风险
房地产分散投资是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资时间分散、投资区域分散、共同投资等方式。时间分散是确定一个合理的投资时间间隔，以避免因市场变化带来的损失；区域分散是将投资分散到不同区域，从而避免某一特定区域经济的负面影响，达到降低风险的目的；共同投资要求合作者共同对房地产开发项目进行投资利益共享，风险共担，最大限度地发挥各自优势，避免风险。
3.4加强项目的合同管理、招标管理
开发企业还要利用法律的有关规定，通过签订合同等手段，对风险进行合法的消除、转移，通过多种风险管理手段将可能出现的各种风险都进行有效的控制，保障项目的正常运行。在招标的过程中，开发企业要本着公平竞争的原则，准确制定项目的标的、工期、质量、造价等，按照供求机制进行招标，保证项目的质量安全。
3.5注重应对管理方法的组合
无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，应注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先级进行排序，避免单一方案无效带来的措手不及。
3.6提高房地产项目及员工风险意识
房地产项目的风险管理是以房地产企业的项目建设活动为主要的管理载体，对每个项目在立项之初就形成风险意识。企业要培训员工的风险思想，要培养员工的抗风险素质。
4 结语
房地产的开发项目管理是其管理的有效实施以及完成的基本保障与关键的业务，只有对房地产开发项目的各环节进行有效的以及全方位的管理，才能在房地产项目开发过程中，用更加准确以及合理性的投入来获取更好的收益，从而促进房地产开发事业的健康与可持续的发展。
参考文献
[1]杨玉芳.房地产开发项目风险控制模型研究[D].吉林大学，2015.
[2]朱思瑶，陈顺良.房地产开发项目投资风险度模型及應用研究[J].江苏科技信息，2015（04）：22-25.
[3]姚超.房地产开发项目投资决策研究[D].沈阳建筑大学，2015.
论文作者:黄璐璐
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第34期
论文发表时间:2019/4/8
标签：风险论文; 房地产论文; 风险管理论文; 开发项目论文; 房地产项目论文; 房地产开发论文; 分散论文; 《建筑学研究前沿》2018年第34期论文;