（宜宾润宏测绘有限责任公司 四川 644200）
摘要：在进行房产测量的面积认定分摊时，因房屋结构和物理位置的差异性，使得相关测绘人员常会围绕在地下室或半地下室的区域确认中出现计算误差。而地下室环境作为房产整体中的组成因子，一旦认定出现面积误差则必然会影响整栋楼的实际面积测定，因此本着完善房产测绘进程减少误差的原则，笔者特此以房产测量相关规范条款为原则，以其中出现的认定分摊问题作为衔接，细化分析测绘相应处理措施。
关键词：房产测绘；地下室形态；处理措施
引言：在现今建筑行业逐渐兴起的宏观形势下，为了保证区域内建筑结构的统一性和合理性，按照国家规定对房屋建筑进行不动产测绘登记实属必然进程。分析房产测绘具体内容可知，建筑面积测算是衡量价值、统一计量机制的重要内容。它囊括了每栋建筑总面积、通用面积、分户产权面积和实际用途面积等多个测算环节，而完善此类工作除了要测定关键要素外，还要做好公共区的标定，保证成型数据具备公平性。下文就以地下室和半地下室的测定矛盾为主，详细分析对应处理措施。
一、地下室和半地下室认定的意义
目前在较发达城市中，通常房产的价格仍未处在工薪阶层的承担区域内，而为了改善现有经济结构，减少低收入人群住房困难现状，尽量开发地下可用房产资源便成为了必然的形式走向。而且就《物权法》的实际内容而言，地下房产与地上房产的基本权益无异，因此相应的认定过程也同样会影响地下室的共有面积确认和房产整体的面积确认，因而必须重视对地下室或半地下室的认定过程，如此才可减少划分误差对房产整体面积规划的干预影响。
二、地下室和半地下室现有的认定和分摊依据
查阅不动产相关测绘条例可确认：地上房屋组织以室外地坪为分界，地坪以下便为地下室范围。而地坪以上若包含采光窗则视为半地下室。但实际上并没有对地下室划分的详细规定，所有的细化测算规则都指出，以层高不小于2.2米的房间地面高度为基准原则，地面高于或等于地平线高度的即为自然层数，而房间标高下落尺度不低于地平线二分之一的则为半地下室，而房间标高低于地平线且下落距离超过房间高度二分之一的，则视为地下室。因此综上述测定理论和以往工作经验，笔者确认地下室以及半地下室按上述条件确认后，皆算入整体房产中，区别于自然层数。
三、地下室和半地下室计算存在的主要问题和解决方法
1、功能区和分摊区划分中存在的问题
初步确认认定及分摊尺度后，因并无权威定义支持，使得在实际认定过程中仍然存在确认困难的现象。但整合划分问题后可将其压缩在功能划分和分摊划定中。首先设定上下层面用途有差异，此种情况下的功能区划分以地平线为基点，封闭两段分摊联系，就是地上地下功能区完全区分。但现实中常面临地下室功能设备必须面向自然层的选项（健身房共享、储藏室共享等）就使得部分半地下室区域因功能连接的必要性，必须要被划分到地上层面中。但此种选项就算是否定了封闭分区的封闭原则，因此有必要剖析实例内容分别计算上述两种方法的可行性。
2、案例说明
笔者所选案例标定在住宅特性小高层建筑中，整体楼层为十二层，其中十一层为自然楼层，半地下室结构为负一层。自然楼层不存在尺寸差异，半地下室的不分摊固定公共点包括各种通风装置和辅助设备的存放机房、非燃气交通工具的存放库房等，分摊公共点则为电气设备存放间、常规通道、楼梯间、电梯井道等。自然楼层户型尺寸图如图一所示，半地下室户型尺寸图如图二所示。
图二 半地下室户型尺寸图
方案1：
将自然层数和半地下室设定为完全封闭模式后，起贮藏作用的室内空间就完全划定在了地下区域内。本着完全封闭的实际划分原则，即共有面积全部按区域划分界定线而区分分摊内容。地上分摊包含全部的地上功能区，楼梯间电梯井等连贯设施也按照界限分摊面积。地下功能区与地上分离，由地下室全力包揽。分隔墙由整体楼层通力分摊，安放电气设备的空间划分到住宅分摊内容中。
方案2：
对于自然层数和半地下室的公共功能区依旧采用自然分离的方式分摊，但对于贮藏室、健身房等必须要资源共享的功能内容，且在开发商明令要求施行公开通用制时，就需要拓宽分摊局面，选择整体楼层通用分摊。分区楼梯间电梯井同样由分区分摊，通风装置和辅助设备的存放机房以及非燃气类交通工具贮存室作为公用区，不予分摊。
3、方案分析
将2个方案进行对比，不难看出方案不同，其功能区分摊系数和分户面积有相应的差异。方案1功能区和分摊区的设立更加符合功能划分的本质意义：因为地下室配电间为住宅服务，储藏室作为住宅的附属功能皆应参与配电间的分摊计算。因此笔者认为当半地下室或地下室内存在储藏室、健身房、阅览室，且它们通过与上部结构相同的通道、楼梯才能进入，或者存在独立的内部通道时，应将该储藏室、健身房、阅览室等和地上的住宅、商业、办公视为一个功能区进行分摊计算。
4、地下室和半地下室认定中存在的其他问题和处理方法
房屋建造规定中明确标识，具备住宅功能的房产必须要保证所有维系住宅功能的基础设施要维持在规定条件下，即符合人类对正常生活的活动需求。一旦实际使用面积过度压缩生存空间，那么住宅房产就失去了住宅效用。综合来讲，不局限在住宅所需内，贮藏室、健身房、车库车位等公共区域虽不算在居住使用面积内，但其功能和服务内容指向都标明其为居住附属设施。因此必须将其明确归为附属区域，以免出现违规挪用或刻意减量现象。
故可调整：当地下室结构归于地上，应将地下室和半地下室大多包含住宅、商业、办公的配套用房按照使用功能归于地面相应用途的房屋，参加地面功能区的分摊计算，并参加容积率计算;反之则不再参加地面功能区的分摊计算，作为不分摊的共用部位或者可销售的户室处理。
结语：房产测绘关乎登记的准确性，同时也与购买者的利益密切相关。且测绘过程中涉及到众多的工作内容和测绘原则，负责人若要完善整合工作就必须要在熟悉建筑结构的基础上，将所有的行业规则和相关制度全部吃透，如此才能利用规则内容实现对地下室和半地下室的测绘难点处理。因此测绘相关人员必须要做到时刻更新原则认知和政策储备，不断以思想延展层面为知识扩充渠道，尽力开放设计和计算思想，完善关于房产测绘难点的处理措施。
参考文献：
[1]周琪莉,包丽萍.浅议房产测绘地下室和半地下室的处理[J].现代测绘,2016,39(1):61-64.
[2]马宁,李冬梅,夏善立.半地下室框架结构设计与分析[J].城市住宅,2015(4).
论文作者:朱敏
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第17期
论文发表时间:2017/11/13
标签：地下室论文; 功能论文; 房产论文; 住宅论文; 面积论文; 地上论文; 自然论文; 《建筑学研究前沿》2017年第17期论文;